紅色子房，CCIM國際認證不動產投資師，現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問，創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展，並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」，結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極，「子房」則以西漢著名軍師張良自許，成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。
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讀者提問：
子房老師，最近政府在鼓勵自主都市更新，並且給相當多資源協助。我住的公寓老舊想要都更，但又不想給建商賺，保留更多利益留給住戶，請問我要怎麼跨入呢？
子房觀點：
隨著防災都更議題受到重視，台北市為鼓勵民眾自主推動都市更新，近期提高都更相關行政、規畫設計費用補助，其中更新事業計畫或權利變換計畫補助經費提高至250萬元，總補助經費也將提高為580萬元。（台北市都市更新處）
新北市也不遑多讓，除了提高補助經費協助自力都更，更利用目前新北市自103年起培訓215位推動師，安排輔導團隊協助民眾至成立更新會為止，後續將延長輔導至規劃「都市更新事業計畫或權利變換計畫」階段，而執行經費總補助額度，也研議由目前的280萬元提高至600萬元，並協助有需求的社區媒合建築經理公司或銀行等等。想跨進來，建議你直接先洽詢政府承辦窗口，相信會獲得許多協助。（新北市政府都市更新處）
但其實跑都市更新程序不難，最難的在「屋主整合」，這也是政府與規劃團隊比較幫不上忙的地方。如果住戶想發動自主都市更新，我建議你先找同社區公寓以下三種屋主談談整合可能性。
一樓店面的屋主：
一般都市更新整合最難談的就是一樓店面屋主，特別是轉角間店面的屋主，如果又剛好租給便利商店，要他放棄收租幾年相當困難。而且一般改建後，為了符合新法規要求並提高整體居住品質，一樓將增設大廳、電梯、樓梯、停車場入口等相關公共設施，使得一樓原屋主分回店面勢必變小。從結果論，要原店面屋主用「舊大店面」換「新小店面」，溝通上得費一番功夫。
頂樓加蓋的屋主：
舊有公寓常見頂樓加蓋現象，這些屋主習慣了自家加上頂樓的大空間，但是在都市更新過程中，都市更新後的分配都是以權利變換計畫審核結果為準，只有合法權狀面積才可以計算價值。頂樓加蓋情形即使是在民國84年以前的違建也只是列為緩拆，並不算合法違建，甚至在柯P眼中算是「不當得利」。要這些屋主放棄這些空間加入都更，得軟硬兼施好好談談才行。
剛裝潢過的屋主：
有些屋主近一兩年才剛買房，花了上百萬裝潢自家。由於都市更新分配在計算權利價值上，是以各戶「所佔土地權利持分」為主要考量，屋內的裝潢並不計算權利。也就是說，同社區一戶裝潢精美的40坪公寓，跟一戶家徒四壁的40坪公寓，在所佔土地權利持分相同的狀況下，未來分回的權利面積是一樣的。這對剛花錢裝潢的屋主，心中應該會有千百個不願意。
如果想要都市更新自己來，建議從難的先來試試。只要突破了以上三種屋主的心房，願意參與整合並簽署都市更新同意書，相信自主都市更新不是夢。而如果你的社區公寓沒有以上三種屋主，恭喜你，你已經成功一半了。
作者簡介_紅色子房
紅色子房，CCIM國際認證不動產投資師，現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問，創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展，並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」，結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極，「子房」則以西漢著名軍師張良自許，成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。著作：《危機入市！投資買房零失誤的10堂課》《6折買房術：外資圈知名地產軍師 大爆砍價買房最高機密》
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