12年新華廈竟被逼都更!媽媽憂鬱症、爸爸暴躁...一個小故事看台灣荒謬的都更

撰文者黃坤鍵
海禾通商法律事務所高級顧問。曾在工地扛水泥,以第一名考進台大法研所民商法組,畢業後接手的第一個案子,就是2009 年因槍擊而轟動一時的正義國宅都更案。他一邊當律師一邊在補習班教書,靠著身兼數職累積第一桶金,年僅36 歲就在台北市擁有7 間房、台北市跟台中市7 家店面,身價上億元,並因此成為《商業周刊》1383期封面人物
都更房地產
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都市更新條例在民國87年就制訂,到現在已經快要滿20年了,但是一直到最近幾年才開始受到關注,可惜『好事不出門、壞事傳千里』,台灣的都市更新在這幾年躍上新聞版面時,大多都是比較負面的事件,如士林文林苑王家如此轟轟動動的爭議即為一例;之後各方有關同意戶、不同意戶之間的是非對錯,論戰莫衷一是。

同意的認為都更可以改善都市景觀、讓危險老舊的建物變成安全舒適的新房子;不同意都更的住戶則常被人家說成是「釘子戶」。筆者無意也無法去批評哪一方,因為每一件都更案的基礎都不同、每一件都更案中的家庭背景也都不一樣,每個人對於價值的判斷也都不同。但是以筆者這十幾年來參與許多都更案的經驗,我認為,「都市更新」是一件必然要做的事,但是目前台灣都更的制度、以及政府對自己角色定位都沒有做好準備,導致都更時程一拖都是好幾年、甚至超過十年,然後好不容易做成或快要做成的都更案,卻屢屢傳出強凌弱、甚至官商勾結的負面消息。

筆者記得約莫在六、七年前的夏天,有一對年輕的姊弟來事務所找我,說是要向我諮詢都市更新的事情,我心中原以為應該一如往常的案件:「住戶想要找律師協助與建商洽談都市更新的條件、契約的簽訂」;到了約定的時間,讓我驚訝的是,這對姐弟相當年輕,姐姐大四、弟弟只有大一,兩位小朋友打從進到事務所,神情就相當的緊張甚至害怕。

我開口向他們詢問是不是家裡的房子要都更了?然後不知道與建商的合約要注意什麼、要怎麼與建商談條件?房子在哪裡?幾坪?建商一開始開的條件是什麼呢?在聽完我一連串的問題後,姐姐用她細小的聲音說:我們家不想都更…

不想都更?都更後不是可以住全新的房子嗎?然後房價也會比現在中古屋的價錢要好呀!這對小姐弟家為什麼不想都更呢?

原來,這對小姐弟住在台北市中正區一帶,媽媽是保母、爸爸則是警衛,三年前,爸媽用了所有的積蓄,加上8成的銀行貸款,買了現在這個房子:27坪雙拼的電梯華廈。雖然是小三房,但一家人從住了大半輩子的四樓老公寓,搬到這裡也是相當的開心。

這對小姐弟的家除了是剛買不久以外,而且還是一棟僅僅只有12年的中古電梯華廈,因為土地容積已經用得差不多了,所以如果都更的話,建商也只願意分給他們『權狀坪數』差不多的更新後房子,但是公設比一下子從12%提高到36%,等於『室內坪數』幾乎比現在少了三成,室內變成只有17坪,更不要提當初裝潢的錢就全部泡湯。

另外一旦都更了,原先的銀行貸款也不曉得該如何是好,加上建商三不五時就放話說如果不配合簽字都更,到最後連住回來的機會都沒有!小姐弟的媽媽打從建商來談都更後,每天每夜的擔心、失眠,到後來演變成中度憂鬱症,當保母時也因為精神不佳導致小孩被燙傷,保母也沒辦法當了,而爸爸白天為了照顧媽媽怕她想不開,警衛的工作全部都調成夜班,日夜操勞下,也越來越憔悴越來越暴躁。兩個小姐弟一輩子沒踏進過律師事務所,但是他們倆更害怕爸爸媽媽撐不下去,硬著頭皮也要找人幫忙…

12年的電梯華廈居然也被劃入都更範圍?!我簡直不敢相信有這麼離譜的事情,我從小姐弟手上把所有的資料接過來一看;原來,因為這個都更案一定要把小姐弟家這棟華廈納入都更範圍才符合容積獎勵的最小開發面積,加上小姐弟家這棟華廈面臨12米的道路,一起都更可以幫整個基地加不少分,所以就這樣被劃入了都更範圍。

接手這個案子之後,我多次到都更處、都市審議委員會陳情抗議,一個12年的電梯華廈竟然因為要爭取容積獎勵就被劃入都更,是一件多麼荒謬的事情!雖然最後這個都更案在抗議、角力以及其他複雜的因素中無疾而終,但是這個過程竟然花了快三年的時間才落幕,而筆者過程中做最多的事情不是發律師函、到主管機關陳情抗議,而是一邊聽小姐弟的媽媽哭訴;一邊安慰、鼓勵小姐弟的爸媽,要他們不要擔心。

這個案例中就可以看出台灣都更制度以及政府心態的典型問題,其中一個就是容積獎勵的制度亂了套,都更可以取得容積獎勵,根本的目的應該是為了讓原住戶可以分回不比現況差/小的房子,同時透過把餅做大,讓建商可以有合理的利潤來擔任實施者推動都更。更積極一點的想法是,透過把餅做大,政府也可以透過容積獎勵的承諾換回一些公有公用的空間。

但是現在都更的容積獎勵制度越來越像在防賊,深怕給多了,所以東限制西折扣的;加上容積獎勵之後的分配又不夠透明,導致都更的原住戶大多享受不到這些獎勵。另一個更嚴重的問題就是,政府面對都更案件時總是把自己定位成旁觀的第三者,而不願意更積極的介入,所以才會導致住戶與建商之間不容易建立信任,過程中有什麼困難或爭議,政府的作法也總是要建商與住戶自己去協調,這種有點置身事外的心態,我們的都更進展怎麼可能快得起來呢?

台灣老舊建物數量逐年增多,以大台北地區來說,超過30年屋齡的老舊建物竟然佔了三分之一以上,其中有許多都已經不適合再住人了,而且這些老舊建物都沒有防震防火的功能,為了避免發生更大的危害,都市更新確實是一條沒有回頭的路,但恐怕還需要法規制度、政府心態以及民眾意識三方面的進步,才可以讓這條路走的更順暢。

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