商周財富網 房地產 月退俸大減,得靠買房存養老金...公務員沒料到的現況:房產不但不保值,還會倒賠本金

月退俸大減,得靠買房存養老金...公務員沒料到的現況:房產不但不保值,還會倒賠本金

撰文者dolin66
數字很冷冽,卻能反應市場的榮枯興衰。思考很無趣,卻能掌握標趨勢的起伏轉折,歡迎一起加入dolin66數字與思考的遊戲時間,一同探討房地產、股票乃至於其他社會及經濟議題,表象背後的潛在趨勢。

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隨著年金改革相關法案三讀通過,身邊許多朋友跟工作同事都覺得,連政府都可以帶頭毀約,錢放銀行萬一倒了怎麼辦?未來的養老金到底該怎麼存?甚至買房等於強迫儲蓄的議題,再度成為午餐的熱點話題。持正面觀點者,不脫買房以後的房貸可以約束自己愛花錢的習慣、房地產一棟在那邊,看得見摸得到,也不會被銀行倒帳,以及老了以後至少還有地方住等思維。

什麼是儲蓄?維基百科的定義是「從收入中不用於消費或將其延遲消費而結餘出的一部分資金,存放於在銀行開設的個人帳戶內,經過一段時間後可獲得利息的個人理財方式。」更精簡的說,儲蓄有兩個要點:

第一是收入扣除支出的餘額,
第二則是以現金的方式保值。

為什麼要特別強調儲蓄是以現金的方式保值?因為只有現金,才具備立即交換商品及服務的能力,反觀房子被稱為不動產,除了不能移動以外,另一層的意思就是變現性不佳。所以當我們不幸遇到天有不測風雲時,現金遠比房地產好用來解「一文錢逼死英雄好漢」的窘境。

此外,除非本錢雄厚到有千萬以上新台幣身價,不然若想把房地產當成保值的工具,一般都需要向銀行貸款,貸款的白話其實就是借錢,也就是藉由槓桿化放大投資可能的漲跌幅。是的,我沒說錯你也沒聽錯,只要有用到房貸買房,房地產價格的起伏就會被放大。

舉例來說,一棟1000萬的房子,8成銀行貸款,本金200萬,若一年後房價上漲20%至1200萬,本金的報酬率不是20%,而是200/200 = 100%,再減去這段時間的貸款利率,以及必須繳付的房地合一稅(順道一提,如果屬非自用住宅,稅率15%起跳,是股票交易成本25倍)。但反過來說,同樣的案例房屋總價下跌20%,等於就把自己所有的本金通通賠光光,房地產這種放大漲跌幅的工具,真的是未來退休保值的好選擇?

再者,房地產的銀行貸款,可不會跟著房價下跌而跟著下修,最壞的狀況就是本金已經賠光光,卻還必須照原購買價繼續把房貸付清,就算是投資股票這種一般人認為高風險的行為,只要不融資,最大的損失就是投入的本金,但房地產可是有機會會讓人虧得比本金更多,這絕對不會是好保值工具該有的特性。

回到主題,在少子化趨勢不變的情形下,自己的退休金最好自己準備,但無論有多高超的投資能力,沒有存到第一桶金也是枉然,養成強迫自己儲蓄的習慣,才是未雨綢繆的第一步;也請記住,房子是拿來住的,不是拿來投資或保值的,特別在房地產市場價格已露疲態,以及臺灣人口紅利即將結束的當下,更別以為房子摸得到,看得到,就代表它是不會跌價的保值好物!

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