商周財富網 房地產 當房仲拿出實價登錄表說,這個房子開價很合理,為什麼不能相信?

當房仲拿出實價登錄表說,這個房子開價很合理,為什麼不能相信?

撰文者Rus
經營部落格 RusRule Financial Broadcasting 超過八年,內容專注在總體經濟分析、政府財政和公司治理,著有《公司的品格》一書。
房子、房市、房地產、買房
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我想用我知道的美國不動產仲介制度,來討論一下我看到的台灣房地產制度面問題。

在合宜住宅事件後,大家可以明顯發現政策轉向為興建只租不售的國民住宅,事實上之前也有不少人不屑地說,「買不起房子為什麼不去租?有哪個國家是年輕人工作不久就可以買房的?」對啊,台灣空房子這麼多,為什麼不去租?這是我看到台灣不動產的第一個問題:租賃市場沒有制度化

分享二個我自己在美國租房子和在台灣出租房子的經驗。

我當初在德州租房子時,搬進去的第一天,房東(其實是物業公司)就給我了一張房間的平面圖,他要我標出來牆上哪裡有裂縫或是掉漆,三天內要回報家電是否有故障,否則以後任何毀損都算是我的責任,同樣的,在我把房子交還前,必須要把一切還原,連冰箱都要清得乾乾淨淨,最後物業公司會拿你當初的平面圖核對,確認沒有問題後,再把你二個月的押金還給你,如果他發現任何問題,有權從押金裡扣錢。

至於在台灣,我出租過二個房子,二個都是惡夢。一個是租給學生,最後二個月就開始不付租金,他搬走一個多月後我才知道(因為手機沒人接),房子裡電線亂接、洗衣機被弄壞,然後滿屋子的垃圾,在十年前,我花了七千元才請清潔公司把所有垃圾運走(沒有清洗,只是清垃圾)。

你一定想,房東出租房子當然要自己面對問題,是的,所以我第二個房就是委託中信房屋出租的,而且中信收了一個月的房租作仲介費。第二個房是一個店面,租的人是作沙發的,簡單地說,這個人一直拖房租,最後要走時,我的房子外牆被掛了一個大招牌,房子內牆被鑽了很多洞,垃圾沒有清,我花了七萬塊才把一切恢復原狀。而中信房屋呢?他告訴我原來的業務員離職了,但基於道德,他會幫我打電話,「但是那個人一定不付,他們也沒有辦法」,甚至反過來勸我息事寧人,下一個房客會更好。對,我息事寧人了,當我要扣對方僅剩一個月押金時,他差不多每半小時就打一通電話,有的是他打,有的是他朋友打,搞了一個禮拜,我放棄了。這樣的事,我朋友有出租房子的幾乎都碰過。

當然,以上講的是房東碰到的問題,從房客角度來說,最常的情況就是房東想賣房了,少算一個月房租就請你搬家,搞得即使是租房打了契約,你還是不知道房東何時叫你搬家。

所以為什麼不出租?因為我們缺乏一個良好的租賃管理制度,除非是舊房子,或是被套牢了,很多人都知道把房子拿出來租人家是不划算的。相對的,除了傳統的「安居」樂業、有土斯有財的觀念外,因為我們的制度無法確保房客的權益(當然我知道法律有相關規定,但很遺憾現實是另一回事),所以房客也急著有一天必須要有自己的房子。

我不是仲介業者,我一直不能了解,為什麼沒有人願意把租房管理(不只是出租,還有後續管理)當成一門生意來作?是因為房東不願付錢?還是仲介覺得無利可圖?不過可以確定的是,租房市場不能有效率有規則的運作,因而帶動了買賣市場,這有點像蓄洪池無法發揮預期功用,當然就容易淹水。

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