實價登錄行情將成天花板,2023年房市恐量縮價跌

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摘要

1.展望2023年房市,不得不從2022年的市況說起,因為上半年景氣大好,下半年卻因為地緣政治、央行升息等議題影響,讓買氣急轉直下,而房市向來「量先價行」,加上未來一年還有經濟展望不佳、房市政策趨嚴、供給大增、總統大選等變數,業者多保守看待未來一年的市況,認為房價有機會在部分地區出現明顯修正。

2.價格方面也是「虎頭蛇尾」,根據永慶房產集團統計其內部成交資料,發現7大都會區2022年各季度房價走勢由漲轉跌,第1季、第2季還普遍有明顯成長,但第3季之後,漲幅開始收斂,甚至到了第4季,除了新竹縣市、新北市、桃園市仍有1%左右的「上漲」之外,其他都會區已經轉為負成長。

展望2023年房市,不得不從2022年的市況說起,因為上半年景氣大好,下半年卻因為地緣政治、央行升息等議題影響,讓買氣急轉直下,而房市向來「量先價行」,加上未來一年還有經濟展望不佳、房市政策趨嚴、供給大增、總統大選等變數,業者多保守看待未來一年的市況,認為房價有機會在部分地區出現明顯修正。

根據內政部統計,2022年累計至11月,全台建物買賣移轉棟數為29萬1,158棟,較2021年同期下修6.6%。台北市不動產仲介經紀業公會理事長郭子立推估,2022年全年交易量會落在32萬棟左右,是近6年來首次出現衰退,且下半年買氣明顯轉冷(詳見圖1)。

價格方面也是「虎頭蛇尾」,根據永慶房產集團統計其內部成交資料,發現7大都會區2022年各季度房價走勢由漲轉跌,第1季、第2季還普遍有明顯成長,但第3季之後,漲幅開始收斂,甚至到了第4季,除了新竹縣市、新北市、桃園市仍有1%左右的「上漲」之外,其他都會區已經轉為負成長(詳見表1)。

3因素降低民眾購買意願
造成房市轉冷

造成房市走弱的原因,有3大關鍵,包含升息、地緣政治風險,以及全球經濟前景不明。

1.升息:央行在2022年一共升息了2.5碼,此前,5大銀行新承作房貸利率於2021年9月出現1.346%的超低水準,若加2.5碼,房貸利率逼近2%。假設貸款人借款1,000萬元,無寬限期、貸款年限20年,每個月房貸將從4萬7,550元提升至5萬451元,負擔增加近3,000元,對一般受薪階級來說,壓力大增。「尤其過去1年通膨大漲,更是雪上加霜。」永慶房屋業管部協理陳賜傑分析,通膨加上升息,確實影響了民眾的購買力及購買意願。

2.地緣政治風險:因為擔心地緣政治風險,所以不少中高所得族群在資產分配上也已重新規畫,譬如透過海外置產分散資金布局,這部分也影響了換屋及長期投資購屋的需求。

從數據來看,日本信義截至2022年11月創下交易戶數逾550戶的成績單,是其自2009年成立以來新高,日本信義表示,客戶有2大考量,包含資產配置、投資需求,而資產配置主要就是考量地緣政治風險。

3.全球經濟前景不明:許多機構紛紛下調2023年的經濟成長率,世界銀行最新預估2023年GDP(國內生產毛額)為1.7%,只有約半年前預測成長幅度3.0%的一半左右,若成真,該成長率是過去30年來第3低,僅次於2009年金融風暴和2020年新冠肺炎疫情爆發。

上述種種原因,讓消費者對將來的房價預期產生改變,進而持觀望態度。

預期房市多頭已到盡頭
部分地區房價有望下修

新的一年,房市有機會回溫嗎?整體而言,市場對成交量看法相當一致,認為會進一步萎縮,但對價格看法分歧,有些業者認為會盤整,有些則認為會下修,但都偏保守看待。

鄉林集團董事長賴正鎰預期,台灣房市將盤整3年,因為《平均地權條例》修正案通過後,政府打房的動作會縮手,市場將回歸正常機制,但是建築材料成本上漲,以台中市為例,這2年平均房價從每坪20萬元上升到45萬元,建築成本從每坪8萬5,000元漲到14萬元,成本不降、房價也「已經回不去了」。

過去1年房價漲得又快又急,但目前大環境並沒有支撐房市繼續往上的條件。因此,永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,從交易量萎縮,以及7大都會區房價鬆動的狀況來看,「量先價行」幾乎可確定房市多頭已到盡頭,實價登錄的行情可能從「地板變成天花板」。

再加上2023年還有一些變數要注意,除了經濟展望不佳,《平均地權條例》修正案也顯示政府打擊房市炒作的決心。雖然內政部代理部長花敬群證實,預售屋禁換約將不溯及既往,但政策趨嚴,預售屋的下車潮早已湧現。永慶房產集團統計各房屋買賣平台,發現2022年12月的預售屋轉售案件高達2萬2,658筆,較2021年同期大增41%。

除此之外,2021年住宅建照核發的宅數爆出天量,達17萬465棟,2022年累計至11月也高達16萬5,792棟,是1994年以來最高數量。而取得建照之後,這些新增供給將陸續在預售屋市場、新成屋市場釋出,葉凌棋推估,2023年至2025年,預售屋完工戶數會超過15萬戶,大量成屋進入市場,勢必將造成衝擊,累積大量賣壓。

而預售屋向來是房市的領頭羊,在供給大增、需求下降的狀況下,2023年預期房市價跌量縮,尤其過去超漲的地段,更有可能出現較為明顯的修正。陳賜傑觀察,像是7都當中,新竹縣市、高雄市在2022年上漲都逾10%,購屋人在出價時,就可以相對地下修預算,避免買在波段高點。

《平均地權條例》修正案有5大改革

《平均地權條例》修正草案於1月10日三讀通過,正式實施日期尚待行政院核定,而本次修法有5大重點:

1.限制換約轉售:簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後,買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親,或符合內政部公告的特殊情形,例如簽約後因非自願失業等重大事故,並經政府核准外,不得讓與或轉售第三人;違者按戶處罰50萬元至300萬元。

2.重罰炒作行為:若散播不實資訊影響交易價格、營造熱銷假象等影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利,將按交易戶數處罰100萬元至5,000萬元。

3.建立檢舉獎金制度:民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為,可向地方政府檢舉,如查證屬實,將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。

4.建立私法人購買住宅許可制:私法人購買住宅將依其取得之必要性及正當性,分為「免經許可」及「需經內政部許可」2類;其中「需經內政部許可」,於取得後5年內不得辦理移轉。

5.解約申報登錄:預售屋買賣契約若有解約情形,建商應於30日內申報實價登錄;違規者將按戶處罰3萬元至15萬元。(文◎林帝佑)

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