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根據聯徵中心統計，2023年第3季申請房貸人數最多是35歲至45歲之間，而2009年第1季最多申請房貸人數最多介於30歲至40歲，這等於是國內購屋主力的平均年齡慢慢往後遞延。
而平均授信餘額則從2009年平均400多萬元增加至900多萬元，等於貸款金額增加1倍以上，也難怪購屋主力年齡愈來愈晚，不然頭期款愈來愈高，怎麼買得起呢？當然是要存錢才有辦法。
而銀行放款有1個內規是「65制」，也就是最大貸款年限加上年齡不能超過65歲，這幾年慢慢出現75，這是因為高齡化而慢慢拉高基數。舉個例子來說，假設你目前35歲買房，那麼「65－35＝30」，得到30的意思是房貸最長可以拉到30年，如果以75作為基礎換算，則可拉到40年房貸。
至於為何銀行願意配合拉長？除了「高齡化」趨勢之外，另外一個因素就是政府力推相關政策，加上銀行最穩定的放款收息業務仍是以房貸為主，這也是近幾年為什麼有一些銀行願意將放款時間拉到這麼久的主因，我以2種狀況模擬假設：
狀況1：35歲首購買房
以現行「65制」計算，房貸還款可以拉到30年，如果你的資產或收入夠高，甚至有機會更長一點，這年齡層的平均利率是2.16%，平均放款是921萬4,000元，用30年計算每月還款金額，本息平均攤還必須還款3萬4,784元，每年房貸要繳41萬7,000元，本息合計是1,252萬元。
狀況2：如果45歲首購買房
以現行「65制」計算，房貸還款就只能20年，這是因為65歲已經到達法定工作年齡，銀行無法確認你的薪水能否還款。這年齡層的平均利率是2.18%，平均放款是954萬3,000元，暫取整數用954萬元、20年試算，每月必須還款4萬9,079元，相當於每年房貸至少要繳58萬8,948元。
先不算年收入應該多少，我先把每年花費拉出來，主計處有統計過，單身者1年花費大約是38萬元，2人家庭年開銷是64萬元，3人家庭是87萬元。
單身者：20年還款（銀行風險考量，不給單身者更長的放款年期），平均放款金額以922萬元計、相關費用為0元，20年本息平均攤還＋平均利率2.16%，使用房貸計算機試算，每月還款金額約為4萬7,344元，等於1年房貸要繳56萬8,128元，若再加上單身者每年生活支出38萬元，每年合計至少要支出將近95萬（94萬8,128）元，等於月薪平均收入要達到7萬9,010元以上，才有辦法打平收支。
2人家庭：30年期，1年支出為105萬7,000元。20年期，1年支出為122萬9,000元。每人月薪平均收入，30年期要有4萬4,000元，20年期要有5萬1,200元。
3人家庭：30年期，1年支出為128萬7,000元。20年期，1年支出為145萬9,000元。每人月薪平均收入，30年期要有3萬5,000元，20年期要有4萬500元。
房貸年期愈長、家庭人數愈多，每個月要支出的錢當然更便宜；至於單身者，每個月收入最好要達到6萬7,000元，甚至7萬元會更保險一點。
看到這邊，你應該會有一個感想，如果真的順利把房貸繳清，可能手邊也沒剩下多少錢了，畢竟之前我也分享過，國人退休金理想金額是1,200萬元～1,400萬元左右，其實買房等於把錢都存進去了。
根據中國信託銀行財富管理統計，觀察年長者的資產，大部分都是確實都是自用住宅不動產，但卻沒有多少升息的資產，這樣該怎麼辦？我提供2種方式讓你參考。
年長者提高資產的2種方法
第1招：以房養老
銀行最近積極推行「以房養老」，簡單來說，就是把房子拿去抵押給銀行，鑑價打7折的資金，時間最長大約是35年，其實這邏輯也簡單，以前房貸是你跟銀行借錢，慢慢還清房貸。但現在變成銀行跟你買房，但可以讓你繼續住在那邊，接著銀行每月分期付款給錢，當作生活費，如此一來，也不用擔心自用不動產的居住問題。
這跟出租的意義不同，你不需要搬走，也不用找房客，但這種缺點就是時間到了，當你還健在，產權收歸銀行拍賣。出租就沒差，只要能找到租客，就繼續收房租到永遠，不過現實就是如此，只有1間自用住宅，也無法雙邊賺。
不過有一個解法，那就是賣掉自用住宅，換成2套更小的房子，1套自住、1套出租，只不過前提還是自用住宅鑑價必須夠高，否則一間房子屋齡20年到30年，甚至中古屋更老舊，你覺得有辦法上漲賣掉再換2間套房嗎？
第2招：寬限期搭配5%績優股
這種就是一開始跟銀行設定寬限期，至少會有3年的時間可以緩衝，你只需要繳房貸的利息，這樣一開始的支出就不會這麼高了。假設貸款金額是921萬元、30年期，每月本息平均攤還是3萬4,784元，但前3年啟動寬限期之後，每個月只要付利息1萬6,578元，每個月等於可多存下1萬8,206元，3年等於多存65萬5,000元。
不過這樣的代價就是3年後的每月還款會增加，變成3萬7,541元，比原本每月還款金額高出2,757元，每年要多出3萬3,084元，所以多存下的65萬5,000元就相當重要，必須要能在寬限期結束後創造3萬3,000元的現金流，才能支應每月房貸，以65萬5,000元換算，等於要找到5%收益的現金流，這有沒有辦法做到？
其實買5%殖利率的高配息績優股就能達標，甚至有機會賺到價差，你可以去找自己投資過的股票，或者殖利率太低，可以再放大本金。
接下來筆者分享個人投資經驗舉例，分享5檔超老牌最新收盤（編按：11月15日）仍有5%以上殖利率的高息績優股，以下不代表任何買賣建議。
1.漢唐（2404）：協助台積電（2330）建立無塵室，連續配息年數25年，當前殖利率6.2%，近10年平均殖利率為7.97%。
2.根基（2546）：協助台積電建立晶圓廠，連續配息年數17年，當前殖利率6.1%，近10年平均殖利率為7.57%（配股納入計算）。
3.零壹（3029）：國內資安軟體代理龍頭，連續配息年數16年，當前殖利率為5.61%，近10年平均殖利率為5.99%。
4.櫻花（9911）：國內廚衛電龍頭，連續配息年數16年，當前殖利率為5.55%，近10年平均殖利率為5.86%。
5.敦陽科（2480）：國內資訊整合系統龍頭，連續配息年數23年，當前殖利率為5.26%，近10年平均殖利率為6.76%。
這些公司配息年數最少都有16年，最誇張的是漢唐連續配息25年！而且近10年平均殖利率最低是櫻花5.86%，當前殖利率也沒有低於5%，不妨可以考慮布局這類型的股票。當然，布局高股息ETF也是一種選擇，不一定要投資個股，但我這邊就不詳列說明了，你隨便搜尋其實也一堆。
本文獲「玩股網」授權轉載，原文：繳清房貸又老又窮如何投資解套？內附連續配息16年以上5%龍頭績優股五檔！
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