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很多人說，要達成「財富自由」有3種方式：房地產、股票、創業成功，其中很多人的夢想是當包租公，有穩定的收益，但要當房東其實不簡單，邀請Zuker的創辦人來分享一些技巧，如何提高房屋價值，讓收益最大化等。
問題1》什麼條件的房子更好出租？
「房子好不好租沒有絕對，問題只在租金設定有沒有精準。」即使房子很爛，只要租金夠低也是租得出去，所以如果要維持租金行情，離不開幾個要素：交通方便、生活機能佳、室內格局完整、社區環境。
至於有小問題的房子，好出租嗎？一般來說，有些戶別（如車道上方、水箱層旁邊、4樓、風水瑕疵等）價格會相對便宜，自住客會在意這些瑕疵很正常，因為投入一大筆錢，而且會長期居住，但對租客來說，最在意的還是租金與室內空間格局，只要不是真的會嚴重影響生活，租客並不會太在意，當然也就不會影響租金。
如果買新房子出租，划算嗎？以現在房價來說其實不划算，因為房價上漲很多，雖然租金行情也上漲，但幅度相差太多，現在買新房子出租很難賺到錢。
問題2》該怎麼訂租金？如何提升租金？
在網路上搜尋跟你差不多地點、坪數、格局的房子，抓出房子品質對應市場租金行情的平均，再依據自己能多提供什麼家具或服務來增減租金。
要注意的是，有些房東會認為自己的房子最好，或是取得成本很高，因此租金開很高，這會使得出租變得困難。
想要提升租金，用投資的角度來看，重點是如何去找投報率高的房子，可以往2個方向找物件：
1.屋況雖然較差，但整理完之後，可以提升房屋很多價值（入手成本低）。
2.屋主訂的租金低於市場行情，你覺得做些什麼可以再拉高租金（有利潤差）。
1.隔套出租：從空間切隔出不同套房來提高坪效，要花較多成本牽管線，施工也麻煩，需要上下層的同意書等。
2.分租：不用牽管線施工，可以原屋況格局或是簡單隔牆即可出租。提升公共區域品質能提高租金，如舒適客廳、乾淨衛浴、設備齊全的廚房等。
3.重新裝潢：不要吝嗇花裝潢錢，房屋品質提高、租金提高、租客素質也容易提高，整體來說對房客、房東都有好處。
此外，在台灣，如果能提供一些家電或家俱，房子會更好出租。站在房東的立場，花一些成本讓房屋加分金提升，租客也能住得更開心長久。
重要程度依序排列如下：冷氣＞洗衣機＝冰箱＝床＝書桌椅＝衣櫃＞電視，現在大家都有手機，電視可有可無，加分作用居多。
問題3》該怎麼找房客？如何篩選房客？
現在想出租房子，比較少會像以前去公布欄張貼資訊，絕大部分都是透過網路找租客：
1.租屋平台：像是591、zuker、寄寓等，比較屬於被動等租客聯絡。
2.Facebook租屋社團：很多社團成員數都上萬人起跳，大部分是年輕人在使用；如果房子適合年輕人承租，很推薦來這裡找租客，而且會被FB演算法推薦給需要的人。
至於要如何篩選房客呢？
1.面對面了解：透過聊天，詢問基本的身家背景、工作、薪資水平等，甚至期間也可以觀察對方的講話方式或應對，看是不是奇怪的人，是否可能會影響鄰居或破壞房子等。
2.網路足跡：在租屋社團招租，可以透過房客FB去了解對方過去在網路上的生活、發文等，也多少能得到一些資訊。
事實上，這些篩選的幫助其實有限，很難真正的去了解房客的生活習慣或未來會不會出事，這都只是機率問題，房東真正要準備的，反而是如果房客出事該怎麼去處理。
問題4》房客不繳房租該怎麼處理？
房東最頭痛的問題就是，房客不繳租金、不願意配合，甚至破壞房子；但除了這些，也還有一些常見的問題，一起跟大家分享：
1.破壞房屋、家具：如果房客願意配合，都還算好解決，可以跟房客協調看要該怎麼賠償，至少手上還有押金，不至於損失太多。
2.和鄰居有摩擦：鄰居不可控，而且鄰居也不會搬走，只能依照鄰居情況盡量請房客配合，如果真的不行，那就只能換房客。
3.不繳房租也不搬走：依照合法流程，你要寄存證信函，然後調解或是走法院流程，常常可能要長達1年，整個流程才會結束，得以把房客請走。
然而，在不違法的前提下，也是可以給房客壓力，像是每天找警察、里長去敲門、按門鈴，讓房客知道你很關注這件事。
問題5》市場上隔套的產品可以買嗎？
市場上有些物件，主打已經隔好套房，房仲也會直接幫你算好投報率，讓你當現成房東，但真的是這樣嗎？
建議新手房東最好不要買這種物件投資，一來，這種房子通常都有一定的屋齡，裡面的管線或一些看不到的地方，屋況問題很難發現，甚至房仲自己也不清楚哪裡有問題，如果貿然地買這種房子，要承擔很高的裝修風險；二來，這種產品單坪價格比行情還高，格局也不是一般人會買，正常的3房可以賣給自住客，但隔套產品就只能賣給投資客，未來脫手很受侷限。
問題6》出租房屋裝修預算怎麼抓？
一般自住客抓中古屋裝修預算，1坪大約11萬元，但是以出租的角度來看，裝潢費其實不用這麼高。
如果在房子天花板、地面、牆壁都沒問題的情況下，出租的預算會用房間數去抓，只做表面拉皮整理，每間房間預算可以抓20萬元～30萬元之間。
問題7》政府推的「公益房東」方案，適合一般人參加嗎？
政府推的社會住宅方案很不錯！釋放利多給市場和業者，參加計畫的房東，除了可以免除部分地價稅和所得稅之外，跟政府合作的包租代管公司也會直接幫你招租，讓原本在灰色地帶沒繳稅的房子，可以有比較多機會納管，也讓經濟相對弱勢的族群可以租到便宜的房子。
問題8》二房東是什麼？二房東合法嗎？
近年新興的一個詞「包租代管」，就是大家常聽到的「二房東」，其經營模式是透過轉租來賺取價差。
對屋主來說，把房子租給二房東就不用事必躬親，只要等著收租金；對二房東來說，不用買房子，只要付租金就能做生意。但是要如何從轉租中獲得利潤？中間其實有很多學問。
多年前，二房東的概念還是灰色地帶，並沒有明確的法律規範，但是在知名惡房東張淑晶事件後，政府加速立法，也因應社會住宅相關政策，希望能有更多屋主釋出空屋，因此有了包租代管相關法令。
現在合法的包租代管，除了要有專業執照外，還需要加入「租賃住宅服務商業同業公會」，並用公司行號的身分來經營，如果要租屋，當發現是二房東時，最好留意一下是不是合格的，對你才更有保障。
給想當房東的建議
1.要當房東，或多或少都要先付出一筆錢，不管大小筆，至少都要先思考「裝修成本」、「出租方式」、「如何執行」等。
2.了解該如何照顧房客，怎麼負起當「房東的責任」很重要！
3.如果不想直接處理房客問題或覺得麻煩，可以考慮找「包租代管」或參加政府「公益房東」計畫。
本文獲「moneybar」授權轉載，原文：Zuker房東心法大公開！教你如何提升房屋價值和租金！
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