房子有死過人就是凶宅?法官跟你想的可能不一樣…房市達人教你這一招,降低買到凶宅的機會

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房子有死過人就是凶宅?法官跟你想的可能不一樣…房市達人教你這一招,降低買到凶宅的機會

市中心的熱鬧商圈附近,一間屋齡40年6.96坪,開價僅88萬元,標榜「最便宜淒美愛情事故屋」,投資報酬率甚至7%起跳,如果是你,敢買嗎?

台灣人忌諱凶宅,除了租屋時怕碰到特殊室友,更害怕在買房子的時候,一交屋入住,才收到鄰居異樣的打量眼神,和那句隱晦的暗示:「其實你在看屋的時候,我就想跟你說…」

但是,到底什麼是「凶宅」,買屋時又該如何避開這個大地雷呢?

什麼樣的房子叫作「凶宅」?

關於凶宅的定義,一般人可能直覺地想,「不就是房子有死過人?」稍微懂一點的人,可能再精準一點說出「非自然身故」這樣的字眼。但是,到底什麼樣的房子可以稱為凶宅,又或者更直白地說,什麼樣的房子,買了可以用「凶宅」的理由,要求解約或減少價金呢?

這裡用最常見的例子來說明:老林家是10樓華廈,有天3樓屋主的女友因為感情因素想不開,趁男友不注意,跑到樓頂縱身躍下,摔在了4樓的露台死亡。請問,誰家是凶宅?

A.整社區都是凶宅
B.10樓和4樓都是凶宅
C.4樓、3樓都是凶宅
D.4樓是凶宅

先公布答案,一般來說答案會是D。為什麼?

凶宅的認定,目前法院主要參考內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函釋的定義:賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分,曾發生凶殺或自殺而死亡之事實,及在專有部分有求死行為致死;但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為。

也就是說,凶宅必須是:死者有求死意圖或陳屍於專有部分(包括主建物及附屬建物),但不包含公設。

所以首先,不可能整個社區都是凶宅,因為這樣判定的話,可能全台灣要找「不是凶宅」的房子會比「凶宅」還難。再來,死者雖然從樓頂往下跳,但樓頂是公設,所以10樓並不會因為事情發生在自家頭頂而列為凶宅。至於4樓,沒什麼好說的,就是個倒楣的孩子,證據在現場,躲也躲不掉。

那3樓呢?雖然從心理層面上可能會造成一些衍生推理,例如亡者會不會想回家看看負心漢等,但那並不符合前文的判定準則,更無法提出明確的科學依據,所以並不列為凶宅。延伸舉例,如果死者是在家裡被砍,但一路從住處跑到電梯口死亡,那麼同樣地,家裡依舊不算凶宅。

凶宅認定,法官才是最後準則

不過,雖然邏輯如此,這裡還是必須說明,這些判斷準則都只是「一般來說」。實務上,由於案例各式各樣,而凶宅的減價或解約是從民法「物之瑕疵」的論述去主張,所以還是得看每個法官最後的主觀認定。沒走到法院、官司打到最後,很少人能拍胸脯保證結果會是如何。

你說,那可怎麼辦?

其實,基本通用準則還是有的。既然凶宅是一種物之瑕疵,賣方與買方簽訂房屋買賣契約時,就必須誠實告知買方,房屋是否發生過「非自然死亡」等情況。如果簽約時說「沒有」,但買方事後發現這間屋子確實有過非自然身故的情形,就能依照民法有關「物之瑕疵」的規定,向賣方要求解約或減少價金。

那麼,有屋主想問了:「我只知道我這幾年住得好好的,誰知道這間房子以前是不是凶宅,這樣如果買方主張,也算我頭上嗎?」

只能說,台灣目前還是以「一日是凶宅,終生是凶宅」為主要判斷指標。除了砍掉重練,將房屋打掉重蓋,並不會因為中間過了幾手,而影響房子是凶宅的歸類。

實務上,台北市就有案例是買方買了好一陣子,幾年後發現屋子曾經是凶宅,而要求解約。雖然案發時間並不發生在上任屋主的持有期間,買方也在買下房子後租給好幾任租客,但最後判決結果是要求屋主返還5,200萬元的價金,買方返還期間的800萬元租金利益。

記下來!一招教你降低買到凶宅的機會

重點來了,到底要怎樣才不會買到凶宅?以我的觀察,最簡單的方法:挑品牌愈大的房仲愈好。

因為品牌大的仲介公司,為了避免糾紛、維持品牌形象,對底下兜售的業務規範就會比較多。小公司走的可能是法律低標,當戶凶宅才必須告知;但大公司走的可能就是情感上的高標,只要有相關資訊,就會要求業務提供給買方知曉,自然也就保障了更多買方的權利。

另一個原因是,品牌大的房仲才有本錢建立完善的資料庫,作為資訊提供。畢竟要告訴你這裡有人發生過非自然身故,就算不隱瞞,前提也是房仲業者必須知道才行。但今天如果只光靠新聞、民間網站,根本是九牛一毛,畢竟一年365天,哪天不死人?

有些大公司為了建立資料庫,擁有專門派人詢問鄰居調查的更新資訊機制;以及提供獎金,給新增公司凶宅資訊的第一個舉報者。

所以,如果你是個膽子超小,真的非常害怕買到凶宅,也完全不能接受周邊有相關案件發生過的人,那麼選房仲真的可以盡量挑品牌大一點的公司。當然問問管理員和鄰居是最基本的,至於問警察局通常不會說,除非你是法拍屋發函詢問。

相反地,如果你是個完全的無神論者,如同開頭租屋網的廣告,那麼凶宅也許真的是個撿便宜的好地方也說不定。畢竟有時候,窮比鬼更可怕呀!

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