租屋好苦、惡房東多,「咬牙也要買間房」...所以台灣高房價只是剛好而己

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(以下參考自影片:iSun香港陽光衛視《房市命運大不同 台灣德國兩樣情》德國10年房價只漲1%,2011年)

德國政府認為,住宅是人民生活的「必需品」,就跟飲水、食物、衣服一樣,它不可以像一般商品一樣,炒作到非常高價,造成一般民眾無法擁有,這是不對的。

德國房價,10年來只漲了1%,是全球最低的。怎麼做到的呢?降低國民的買房需求:靠完善的「租屋保障」政策。包括:
(1)房東亂漲房租,要負「刑事」責任(要抓去關)。
(2)房客可以用租金修繕房屋,維持住房品質(以免惡房東刻意不修理維護)。

德國政府認為,相較於有多餘房地產可供出租的房東,房客多數是處於資產弱勢的,而政府應該保護這些弱勢的租客。既然租房子不怕被亂漲房租,且房子壞了,修繕費可以用租金充抵,維持居住品質。那麼,願意租房子的人,自然就多了。

此外,由於德國的房地產交易費用很高,但價差增值不多,往往扣除成本之後,價差是倒虧的。虧錢的生意沒人做,在這樣的環境之下,炒房的人自然就很少了。

(以下參考自影片:文茜世界周報《瑞士人不買房子的故事》德國人不當屋奴,2013年

1.瑞士房東,不可任意漲房租,要提供相關證明文件,說明確實投資了什麼,增加了哪些設備,才可以調漲。為何瑞士每年經濟成長,卻沒有房地產泡沫?因為,瑞士並非完全的資本主義,是「社會資本主義」。資本主義的想法在心中,但是像住宅這種,並非一般商品,因為每個人都需要住,不可以放在「自由市場」交易,政府要介入控管。

2.瑞士政府高度介入住宅市場,包括:(1)控制租金;(2)房東每5年要粉刷一次;(3)第二套房屋轉手交易,「資產增值稅」要繳50%。

3.成立「房客協會」,有專任律師幫房客爭取權益。房客只要拿合約書來,說「我要求降租金」,協會律師會幫你上法院打官司。

4.瑞士的商業出租房。
瑞士有1/3的出租房,是大型保險公司持有,政府給予稅率優惠,但同時控制租金,不可瘋狂增加。換言之,這高達1/3的比例,是「純商業用途」的出租房:本來就是要拿來出租的,可以一直租下去。不會遇到租約期限不明,「目前沒用到,暫時出租;但房東(兒子結婚)隨時要收回自住」,而被迫搬家的情況。

瑞士日內瓦,自有住宅率只有15%,意思是說,在日內瓦,有高達85%的瑞士人不買房。為什麼?因為,沒有必要買。影片訪問到一名瑞士女性,她說:「我畢業了,沒買房子就不能結婚?何必壓力那麼大呢?」

房子是拿來「住」的,不是拿來炒作的。而居住的選項,簡單可分為租房跟買房兩種。當租房子可以很有保障,不被亂漲房租,還有保證修繕、粉刷,這時,另一個選項:買房,看來就沒那麼「必要」了。

德國人不當房奴
如果你問德國人:「為什麼不買房?」,對他們而言,這是很陌生的問題,他也不知道如何回答你。因為,他們就是「不習慣買房」。

1.德國政府規定,每年有租金漲幅上限。比如,影片訪問到的一家三口,租了一間老房子,70平方米(約21坪),月租金700歐元(時約2.4萬新台幣),租了50年都不漲房租。

2.屋主交易轉手,不可終止租約。擁有居住的地方,是「每個人的基本權利」。德國政府用法律保障租屋房客的居住權,能夠租得安穩,租得安心,買房就不是必要的居住選項了。德國自有住宅率30%(中國大陸98%),原因之一,就在「租屋保障政策」。

(以下參考自影片:《視點31》德國人不愛磚頭 寧租樓不買樓,2014年

德國首都柏林的房價,只要法國、瑞士的1/4。

1.政府規定,房租不可亂漲,每3年才能漲一次,且有規定漲幅上限。
比如,影片訪問的對象,住的89平方米(約27坪,1平方公尺等於0.3坪),租金低於5千元港幣(約2萬元新台幣)。別忘了,他們國民所得是台灣的兩倍哦。以國民所得去換算,相當於台灣上班族,在台北市,用1萬元租到近27坪的房子。真是不可思議。

2.終止租約轉手賣出獲利,在德國違法。
房東不可任意終止租約,只有一種情況可以:證明是收回來自住。重點在於,你要能夠「證明」。如果房東收回房子之後,是轉手賣出炒房獲利,在德國是違法的。又是一個不可思議的事。想想看,那些包租公、包租婆們,同時有5套、10套以上房子在收租金的,怎麼可能每一間都「真的」收回自住呢?所以啦,如此一來,房客自然不容易被房東任意趕走,租屋也可住得安穩。

德國人認為,做任何生意、任何產業,要求利潤是合理的。但不能只有其中的一方賺太多、賺飽飽,這樣整體經濟會不平衡。當然,德國也是有建商,受訪者稱之為「鯊魚地產商」,推出一堆精美的房地產廣告,吸引民眾買房但是,受訪者有自己的主見,他認為「買房」並不是人生唯一的重心。

德國人不太會討論「要不要買房?」,不會有人想知道,你住的房子是租的還是買的?比如,去參加生日派對,客人不會聊「房子的價錢,或者租金多少?」影片還訪問到一位,朋友都說他錢多到用不完的事業有成男士,他的房子、車子、潛水用品,都是用租的。這位受訪者說,「使用」比「擁有」更重要。重點在於,能夠使用及懂得「享受」。

不必因為「社會壓力」去買房,人應該有「自由」,過自己「想要的生活」的自由。德國人相信,資本主義和自由市場不是一切。政府介入,也不一定就是強權。「居住」是人民的基本權利,由政府制定法律,強力保障,是應該的。

(以下參考自影片:中天調查報告《85%德國人樂當無殼蝸牛》為什麼德國人樂於租屋,2015年

德國首都柏林,平均每坪租金850元(新台幣,以下同),平均每坪售價25萬元。德國人的收入是台灣人的2倍,但房價不到台灣的一半,等於房價只要台灣所得的1/4。然而,柏林有高達85%的民眾是租房子住的。只有15%的人是住在自己買的房子。房價/所得比,比台灣便宜多了,多數台灣民眾可能會想:為什麼不買呢?

另一個思考是:為什麼要買?
1.房租的租約無期限,屋主要自住才能收回房子。
2.房租每3年才能調漲一次,依固定百分比。
3.漲租金要房客同意,否則要上法院。
比如,影片中,採訪對象住的33坪舊房子,租金新台幣1萬4千元。又比如,任職科技新創公司的年輕小姐,20坪的新房子,租金也是新台幣1萬4千元。這位房客來自美國舊金山,她說,在舊金山,這樣的物件,月租金要9萬新台幣。省下來的房租,她都拿去旅行。因此,德國柏林近幾年,每年吸引4到5萬的新移民。
4.德國連2年房價每年漲幅5%,民眾上街暴力示威(2014年10月)。
真是不可思議。台灣一年就漲50%、60%了咧,如果發生在德國,不就已經推翻執政黨,流血革命了?
5.政府訂房租合理價,不可超過合理價的10%。

重點整理:
看完了上述4部影片介紹的,瑞士與德國的租屋保障政策,稍微整理如下。
瑞士》
1.瑞士房東,不可任意漲房租,要提供相關證明文件,說明確實投資了什麼,增加了哪些設備,才可以調漲。
2.瑞士房東每5年要粉刷一次出租房。
3.成立「房客協會」,有專任律師幫房客爭取權益。
4.瑞士有1/3出租房是商業型出租房。由大型保險公司持有,政府給予稅率優惠,但同時控制租金,不可瘋狂增加。這些商業出租房,可以一直租下去,不會被迫搬家。
5.第二套房屋轉手交易,「資產增值稅」要繳50%,可抑制炒房交易。

德國》
1.房租的租約無期限。屋主要證明是自住,才能收回房子。
2.房租每3年才能調漲一次,且有漲幅上限,只能依固定百分比調漲。
3.漲租金要房客同意,否則要上法院。
4.政府訂立房租合理價,不可超過合理價的10%。
5.屋主交易轉手,不可終止租約。終止租約轉手賣出獲利,在德國違法。
6.房客可以用租金修繕房屋,維持住房品質(以免惡房東刻意不修理維護)。既然租房子不怕被亂漲房租,且房子壞了,修繕費可以用租金充抵,維持居住品質。那麼,願意租房子的人,自然就多了。
7.德國的房地產交易費用很高,但價差增值不多,往往扣除成本之後,價差是倒虧的。虧錢的生意沒人做,在這樣的環境之下,炒房的人自然就很少了。

小結:
房客不斷被迫搬家,或者遇到惡房東求助無門,難免會興起「咬緊牙關買房子,便不用再被欺負」這樣的念頭。

如果我們中華民國的行政院及立法院,能夠制定出上述瑞士與德國的保障租屋法律,相信願意租房子的人一定會大幅增加。如此一來,買房的人就會減少,這樣便能一定程度解決高房價的問題。

可參考文章:
天下雜誌565期《德國:房屋不是商品,是人權》(2015年)、
環球雜誌《德國房價緣何十年不漲?》(2010年)、
MyGoNews《借鏡德國房市政策 炒房=犯罪》(2011年)

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本文獲「效率理財王」授權轉載,原文:房地產1-03高房價的三大元凶(3)租屋無保障:德國柏林人85%租屋,因為可以租一輩子

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