19歲休學工作、26歲退休!30歲爸爸的致富經歷:不用本金,從二房東幹起

Mr.Market市場先生,出自於班傑明‧葛拉罕的著作 《 The intelligent investor 》 (中譯 : 智慧型股票投資人)書中提到的一個虛構人物。
他是葛拉罕最喜歡的一則虛構人物,每天都會造訪投資人,提出買賣股票不同的價格。Mr. Market給的報價大多時候都很合理,但偶而也會非常的瘋狂,投資人可以自由地決定是否買賣或者完全忽略他給的報價,即使拒絕,Mr. Market也並不介意,明天他仍然會再次登門造訪,再次提出不同的價格。
葛拉罕的這則寓言提醒投資人,不該把Mr.Market在市場中隨興的報價當作股票真實價值。然而當這位市場先生犯傻的時候,投資人要勇於從中獲利。投資人若不想參與其中,則應該緊閉大門,別受市場先生的報價干擾,只需領取股利和受益於企業成長即可。
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「我覺得年輕的時候可以沒有錢,但是不能沒有財商!」
在板橋的咖啡廳,一位年輕人正在和市場先生分享他的故事。

他叫林禮祥,77年次宜蘭人
很特別的是他大學沒有畢業
19歲時休學工作每月存下5萬元
20歲時存下第一桶金
21歲就投資人生第一間房地產

26歲是許多男生念完研究所剛退伍的年紀,
但當時禮祥已經是一間寵物美容店股東、有2間房子穩定收租
靠房租及創業的被動收入已經完全可以支付他所有日常生活開銷。
在一定程度上可以說他已經「退休」了。
29歲的現在,他除了房地產以外,還擁有自己的定存股投資組合,以及價值投資部位。
現在也已經是一個小孩的爸,
和其他人不同在於,他全部的時間都能夠拿來照顧小孩陪伴孩子成長,
用閒暇之餘也推廣一些理財觀念。
當然,這一路走來不是一路順遂,過程也有許多的失敗和挫折。
市場先生覺得他的人生故事有非常多值得學習的地方,
以下和大家分享他從零開始到財務自由的故事。

一次的社團活動,成為他改變的契機
記得最主要想改變的原因,是大一時參加證券研究社的一場現金流桌遊活動。
18那年禮祥高中畢業後,並沒有找到人生的方向。
因為當時並沒有很會念書,
單純根據指考成績分發上大學念物流管理系。
大一時禮祥是加入學校的證券研究社,想提早學習投資理財知識。
證研社的活動會邀請校外人士來學校分享,可以學到股票、基金、保險、房地產等概念。
除此之外,社團也有舉辦一個「現金流」桌遊教學活動,
透過遊戲模擬投資房地產,從中增加資產負債被動收入的概念。
從這些投資理財課程和現金流活動中,
禮祥學到一件最重要的事:
一定要盡早增加被動收入,讓自己財務自由。


當時禮祥覺得自己不是讀書的料,
在學校上課沒學到太多東西,而一回到宿舍一堆同學就是打電動,沒有任何成長。
他算了一下,如果把完整大學4年唸完,
不但要背上40萬左右的學貸,還要多浪費3年時間,
因此毅然決定先休學。

從做二房東開始,增加每月收入 。一年後月入7~8萬,月存5萬元
在休學後,禮祥因為當初的社團活動以及現金流桌遊,
對房地產產生興趣,想踏入這個領域學習。
但因為手上沒有資金,
因此和一些之前在社團認識的社會人士一起工作。
「我們是先從當二房東、幫忙招租開始,這是沒有本金也可以做的事。」
有些房東名下房地產較多,會需要有人代為管理幫忙把物件出租。
這類工作需要常常帶看房,處理水電網路問題的雜事,
甚至為了更快讓房子租出去,還要自己去打掃房子,收入也不算高,
所以雖然市場上有需求,但一般房仲並不碰這一塊市場,讓他們有切入的契機。
當時只要成功代租一間房子,
就可以收到1個月的房租當成中間人費用,
平均大約成交一間可以收入1萬元。
「有些房東有授權代管房子,我們也會將裝潢改建增加賣相,增加租金收入。」
禮祥分享他的二房東心得,只要願意花一些小心思,就能加快房子的周轉。
最初是從一些小單位的套房開始,做招租、管理、催收、房源開發工作,慢慢擴大規模發展。
從學校離開後,禮祥全力投入房地產工作,假日則撥一點時間回學校進修。
業務工作雖然雜,但時間也非常彈性,當時一天行程如下:
10:00-11:00 開會
11:00-16:00 若有預約就帶客戶看房
16:00-17:00 開發潛在合作的屋主
17:00-21:00 若有預約就帶客戶看房
休學後花了一年時間努力累積,已經和朋友一起成立租屋代管公司。
一年後禮祥已經可以每月收入7~8萬元,
其中他規定自己至少每月存下5萬元,做為未來買房子的本錢

努力累積本金,買下第一間屬於自己的房地產
「我當時目標是2年後存下300萬頭期款,先買下第一間房子。」
算了一下,每月如果固定存5萬,
2年只能存下120萬元,還差180萬元的缺口。
因此禮祥開始和其他合夥的同事合資,進入房地產市場的買賣。
靠著工作上接觸到的房仲人脈,一下子就找到5間房子的投資機會。
經過仔細評估認為這些機會都非常的有利可圖,
他決定鼓起勇氣,把自己過去一年存下的120萬和朋友合資全數投入。
由於那時候房地產景氣也非常不錯,
5間房子一年後就全數出清,一共獲利100萬。
加上2年存下的120萬元,他總共累積了220萬。
雖然離300萬仍有一些差距,
但透過向銀行增加貸款補足了差額,
終於在21歲這年擁有了自己第一間房子。
當時有計算,扣掉每期貸款利息,這間房子每月出租能幫我帶來5000元的現金流。
從開始學習到有財商的概念,
到真正擁有自己第一個被動收入,禮祥一共花了2年多的時間。

複製投資經驗,將資金投入創業以及更多房地產
擁有了本金以及第一次投資成功經驗以後,
禮祥又陸續花了2年時間繼續努力工作,
期間除了慢慢還清貸款,也累積更多本金,為接下來的投資做準備。
買下第一間房子2年後,
禮祥也結束了進修課程,進行為期一年的兵役。
就算當兵沒工作,你的房子還是有在幫你賺錢。」
當大多數人都在抱怨當兵薪水低時,
禮祥在這時反而更深刻感受到擁有被動收入的好處。
退伍後,拿著退伍前存下的資金以及透過第一間房子做增貸,開始了新的投資。
「當時先投入100萬和女友一起創業開一間寵物美容店,以及300萬當作頭期款,投資3間桃園房地產。」
有了先前的操作經驗,這幾筆投資都非常順利,
寵物店創業在2年後就完全回本,
而桃園的3間房地產則是賣掉其中1間,拿回300萬的投資本金,其他的繼續收租。
當時奢侈稅議題開始陸續發酵,
禮祥預期接下來房地產市場操作的機會會漸漸減少,
因此也開始慢慢將資金移動往股市。
這年禮祥26歲,手上已經累積2間穩定收租的房地產以及一項創業,
手上的閒餘資金投入股市後,
全部賺取的現金流已經超過他生活開銷非常多,
已經不需要再透過工作來賺取生活開支,成功達成財務自由

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