買1300萬房子,貸1800萬!擅長跟有錢人打交道的她揭露:為何高階投資客,都在做房地產

撰文者讀者投稿
一個提供讀者朋友分享投資理財心得的園地。
祕密 秘密
圖片來源:photo-ac.com
圖片放大

對《富爸爸窮爸爸》系列書籍有所認識的人,一定要知道上面這張圖。這張圖是《富爸爸窮爸爸》系列書主要作者:羅伯特.清崎先生依大部分人的財務狀況所提出的四大象限,也是現金流遊戲必知的一張圖。

我們大部分的人呢,終其一生不是在E象限(Employee:雇員)、就是在S象限(Self-employed:自雇員)。這兩個象限的人呢,不是替別人工作、就是替自己工作。就算是醫師、律師這類具有高度專業的職業,可能擁有較高的收入,但卻也是需要靠自己的勞力賺錢。終其一生,都在忙碌中度過,就如同在老鼠圈中,漫無目的、不斷原地跑著的老鼠一樣。

至於B象限(Businessman:企業家)呢,則是透過別人的時間賺錢。創立公司、招募員工,利用別人的勞力、時間,來替自己賺錢。

最後的I象限(Investor:投資客)呢,利用的則是別人的錢來賺錢。例如,十多年前的房地產大多頭時,就有相當多的投機客在買進房子之後,以全貸,甚至是超貸的方式,從銀行裡搬出很多的錢來做投資。另一方面,房子的價格直接加價賣出。

Ina聽過一個台中的例子,買1,300萬,貸款1,800萬,直接就跟銀行超貸了500萬出來。而賣出價格,是2,100萬。也就是說,買房子不但不用錢,還跟銀行超貸了500萬,賣出時更是多拿了300萬回來。

至於下一手為什麼會願意買呢?因為他貸款貸到5,000萬,從銀行裡多搬了2,900萬出來使用。這樣的投機行為,結果就是造就了台北市房子,無止境的漲價。

這類的作法,一般被認定為投機客,在「正腐」的法規風向一變之下,便遍地哀嚎。然而,從實價登錄、奢侈稅…再到現在的房地合一稅,表面上看起來是對投資客進行了制裁,但若是有常常在看中古屋的朋友,應該會發現,死的只有只會一味加價賣的投機客。

對專業投資客而言,賣在實價登錄以下是基本常識。因此,房地合一稅對他們來說更是一個大降稅。

怎麼說呢?奢侈稅看的是賣價 × 稅率,房地合一稅看的卻是買賣價差 × 稅率,更別說還有很多的扣項可以列舉!舉凡:仲介費、代書費、契稅…等,隨便一筆都是數萬元的項目可以扣除。

而這只是一般投資客的作法嗎?錯了,就連建商都大玩特玩。

猶記得Ina在[Ina碎碎念]Part06 實價登錄實不實?有提到浮報數字的問題嗎?最近就有一棟,位於高大特區中的某建案很明顯的就有問題。10F報價才15萬出頭(不含裝潢)~18萬(含裝潢)的建案,5F實價登錄居然可以出現24萬多。能沒有鬼嗎?

特別是,24萬核貸8成下來的數字,實在是個神奇的數字!也許之後會跟九如交流道旁的建案一樣,有大量的民眾突然購買也說不一定!有興趣的朋友,等等法拍屋也不失為一個方法。

《富爸爸窮爸爸》這本書呢,最重要的一個概念就是在說槓桿。以房地產來說,大部分的情況下,買房子需要拿出2成的現金頭期款。利用這2成的現金,來操作10成的物件,槓桿比就是5倍,投報率直接就是5倍。

買1,000萬的房子,漲到1,100萬,在不計所有的成本下,投報率是
(1,100-1,000)/1,000=10%

但若是只拿出了2成的現金,投報率就會是
(1,100-1,000)/200=50%

投報率大幅提升。

那如果今天可以做到全貸,不用拿出一毛錢的話呢?
(1,100-1,000)/0=?

投報率可說是無限大,更別說還可能做到超貸。

可不可能呢?看到上面那張圖,各位看官們覺得呢?

江湖不負責任盛傳:
胃硬充擁15間帝寶只花了1%的現金,每年卻可以從這15間帝寶搬出上千萬的資金!

房地產有趣的地方就在於此,也才會有很多人說,房地產可以讓窮人翻身。因為很有機會不用拿出一毛錢就賺到錢。這樣大家有明白拿別人的錢賺錢的意思了嗎?

大部分的情況下,別人的錢是由銀行貸出錢來。
少部分的情況,銀行不願意借貸,或是借貸的金額不足。則就是跟親友、甚至是大眾借貸。

  • 分享: