房市觀察逾10年，身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、包租、代管、建商、設計師、租賃住宅管理人員、台北市危老重建推動師、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們，一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐，願以支筆，拉近兩端不對等的資訊。著有《房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐》；
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由於台北的房子多是30～40年起跳，所以在看屋或議價時，就會出現一種有趣的話術：
「我跟你說，這間房子雙面臨馬路，屋齡又夠大，買了放著等個10年，到時候都更剛剛好直接換新。」
「這房子建商已經在評估，都更只是早晚的事，到時候價錢就不是這樣了！」
「與其買其他間未來沒發展性的，你不如賭這邊正在整合都更的，錢途看漲！」
「你看房子4～50年，屋齡這麼高，政府也不可能不管，政策上一定是從老開始整合都更，機會很大。」
房仲說這間都更的機會大，值得投資，希望我往上加價，但都更這件事，可信嗎？
到底會不會都更？首先，買舊送新當然是一件好棒棒的事，但大家一定要有一個概念，都更真的不是一件容易的事情，並不是房子老舊，看起來會垮、會倒，你就等得到。內行人都知道，都更如果判斷指標只是這些表面的東西，台北市就不會有那種看起來還新新、穩穩固固的房子在那邊都更了。
為什麼？原因也很簡單，有些產權可能整棟都是同一個法人的，或者是所有權人少，大家有共識。人家知道都更的利益，更沒有亂七八糟想要扯後腿的釘子戶，再有點背景人脈，自然優先都更也不意外。
所以第一個觀念：房子老≠都更早。
再來，都更最大的問題通常都在整合，需要所有住戶同意。所以就算7成8成住戶同意，乍看進度很快，但最後有那麼個幾戶，貪圖利益，這時間就是遙遙無期。畢竟換位思考，對釘子戶而言，10幾20年多換個幾千萬，怎麼算都很划算。
所以第二個觀念：幾成住戶同意不重要，有幾戶釘子戶才是重點。
那麼話題繞回來，房子都更機會大，這句話到底可不可信呢？要回答這個問題，首先，可以從這句話是房仲講還是屋主講說起。
一般來說，如果今天有任何一家建商，曾經致電聯絡屋主問過「你家願意都更嗎？」屋主看到買方，一定會拿這點出來大說特說。也就是說，如果今天你只有聽「仲介」說，都更可能性高、未來機會大，屋主卻從頭到尾提都沒提過，那聽聽就好吧。
那麼，如果屋主說「2～3年前建商就打來過了，只是他條件開得沒那麼好，所以我們沒答應...」這樣都更的機會有比較大嗎？這裡建議積極的做法，就直接上網去查「自行劃定更新單元查詢」吧！
都更這件事，先不理釘子戶，原則上作業流程分為三個：事業概要、事業計畫、權利變換。而台北市因為將劃定更新單元的作業抽出，獨立成為一個程序，因此在台北市會聽到都更有四個流程：劃定更新地區或單元、都市更新事業概要、都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫。
想要有新房子，所有流程跑完就是開始動工的那一天。也就是說，如果你上網去查詢房子，連劃定區域都沒有，那麼就甭管建商曾經說了啥、屋主現在說了啥、房仲又推波助瀾說了啥，因為統統還是假的！施主～勸你快快放下執念！
作者簡介_傅恪恩
房市觀察近10年，身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、包租、代管、建商、設計師、租賃住宅管理人員、台北市危老重建推動師、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們，一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐，願以支筆，拉近兩端不對等的資訊。
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