房仲:政府一定是從老房子開始都更!錯,一個方法判斷「大齡屋」是否有機會都更

撰文者傅恪恩
房市觀察近10年,身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、包租、代管、建商、設計師、租賃住宅管理人員、台北市危老重建推動師、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們,一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐,願以支筆,拉近兩端不對等的資訊。

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由於台北的房子多是30~40年起跳,所以在看屋或議價時,就會出現一種有趣的話術:

「我跟你說,這間房子雙面臨馬路,屋齡又夠大,買了放著等個10年,到時候都更剛剛好直接換新。」
「這房子建商已經在評估,都更只是早晚的事,到時候價錢就不是這樣了!」
「與其買其他間未來沒發展性的,你不如賭這邊正在整合都更的,錢途看漲!」
「你看房子4~50年,屋齡這麼高,政府也不可能不管,政策上一定是從老開始整合都更,機會很大。」

房仲說這間都更的機會大,值得投資,希望我往上加價,但都更這件事,可信嗎?

到底會不會都更?首先,買舊送新當然是一件好棒棒的事,但大家一定要有一個概念,都更真的不是一件容易的事情,並不是房子老舊,看起來會垮、會倒,你就等得到內行人都知道,都更如果判斷指標只是這些表面的東西,台北市就不會有那種看起來還新新、穩穩固固的房子在那邊都更了。

為什麼?原因也很簡單,有些產權可能整棟都是同一個法人的,或者是所有權人少,大家有共識。人家知道都更的利益,更沒有亂七八糟想要扯後腿的釘子戶,再有點背景人脈,自然優先都更也不意外。

所以第一個觀念:房子老≠都更早。

再來,都更最大的問題通常都在整合,需要所有住戶同意。所以就算7成8成住戶同意,乍看進度很快,但最後有那麼個幾戶,貪圖利益,這時間就是遙遙無期。畢竟換位思考,對釘子戶而言,10幾20年多換個幾千萬,怎麼算都很划算。

所以第二個觀念:幾成住戶同意不重要,有幾戶釘子戶才是重點。

那麼話題繞回來,房子都更機會大,這句話到底可不可信呢?要回答這個問題,首先,可以從這句話是房仲講還是屋主講說起。

一般來說,如果今天有任何一家建商,曾經致電聯絡屋主問過「你家願意都更嗎?」屋主看到買方,一定會拿這點出來大說特說。也就是說,如果今天你只有聽「仲介」說,都更可能性高、未來機會大,屋主卻從頭到尾提都沒提過,那聽聽就好吧。

那麼,如果屋主說「2~3年前建商就打來過了,只是他條件開得沒那麼好,所以我們沒答應...」這樣都更的機會有比較大嗎?這裡建議積極的做法,就直接上網去查「自行劃定更新單元查詢」吧!

都更這件事,先不理釘子戶,原則上作業流程分為三個:事業概要、事業計畫、權利變換。而台北市因為將劃定更新單元的作業抽出,獨立成為一個程序,因此在台北市會聽到都更有四個流程:劃定更新地區或單元、都市更新事業概要、都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫。

想要有新房子,所有流程跑完就是開始動工的那一天。也就是說,如果你上網去查詢房子,連劃定區域都沒有,那麼就甭管建商曾經說了啥、屋主現在說了啥、房仲又推波助瀾說了啥,因為統統還是假的!施主~勸你快快放下執念!

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