想談到低一點的「房貸利率」,不是軍公教、也不是銀行從業人員...必會4招!

撰文者蕾咪
蕾咪,不定期旅居歐洲的工程師女孩,透過簡單的方法,利用銀行打造自動化理財系統, 讓她逐漸擁有被動收入與財務自由,因此開始能夠隨時出發旅居不同的國度, 正一步一步邁進她理想中的生活,一起來看看這些簡單又容易實踐的理財方式吧!:)
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這是蕾咪給自己的理財筆記文章,因為身為自由工作者,貸款條件會不如過去在知名外商上班那樣容易,於是請教了一些銀行從業的朋友們,收集了一些資訊來,希望可以有效益的做財務規劃,幫助自己需要買房時,能夠跟銀行談到比較低的利息。

經過蕾咪的明查暗訪,如果,你跟我們一樣,不是100大企業上市公司,不是軍公教,不是銀行從業人員,那麼可以參考底下的幾個小技巧,讓自己比較有辦法談到低一點的房貸利率。

Q1.銀行大叔心目中的天菜階級是甚麼?

首先,先來聊聊,在銀行大叔眼中的階級們,很殘酷的底下就是排名:

(1)銀行從業人員 → 自己人當然最好談,利率最低,但金額不高。
(2)軍公教人員 → 靠山是政府,政府倒了,我們也不用混了。
(3)國營企業員工 → 台電、台水、中華電信,政府也是靠山沒在怕的。
(4)知名上市公司 → 看在你公司的面子上,利息也是能談得很漂亮。
(5)穩定的中小企業 → 看起來薪資收入不差,勉強勉強,但是談低開始有點難。

最後,容易遇到放貸困難的,莫過於…

(6)自由工作者 → 看起來收入不穩定,好像借個幾百萬給他會拿不回來啊啊啊…

Q2.自由工作者,為什麼銀行大叔不愛呢?

好的,身為自由工作者(SOHO、Free Lancer)的我們,其實收入不一定比工作時差,甚至或許擁有時間自由,但是,因為主要的收入來源,來自於廣告、傭金、案酬,常常會給人不穩定的印象。

記住一件事:「財務是悲觀主義先決的。」

凡事先從最壞的想,因此,礙於職業身分的關係,我們在銀行大叔的心目中分數偏低,應該怎麼做,才能讓它一點一滴的加分加回來呢?

Q3.如何擄獲銀行大叔的心?讓他願意借錢給你?

1.成為一個銀行大叔心目中「守信用說到做到的好孩子」

a.擁有信用卡,並且總是全額繳清,沒有任何啟動信貸的紀錄,穩定使用卡片中。
b.任何的信用貸款,包含學貸等,都是全額繳清,沒有拖欠紀錄。
c.信用卡管理上,建議持有1~3張卡,把卡片的額度養高,勝於養太多卡。

2.接著表現出「對銀行大叔很專情」的樣子

a.同一家往來銀行,帳戶上有穩定的收支入帳紀錄。
b.同一家往來銀行,透過該銀行投資股票與購買保險等相關金融商品。
c.同一家往來銀行,在帳戶的總資產累積超過300萬台幣,成為銀行VIP。

3.發動親友攻勢,向銀行大叔「找別人親自推薦你」

a.簡單的說,就是保人啦!房貸通常是以父母或配偶作保。
b.假設父母經濟狀況良好,由父母直接作保人是最容易的,反之亦然QQ。
c.假設配偶在銀行階級較高的族群當中,例如百大企業與軍公教等,也會大大的加分。

4.其他謎樣可能會加分的方式?可有可無,不要本末倒置喔!

a.年收破百萬以上的扣繳憑單,讓國稅局替你作證。
b.投資的股票證券,股票基本上屬於資產類,讓券商作證。
c.儲蓄險保單,保單本身也是可質押的有價值資產,讓保險公司作證。

以上幾種方法,同理也是符合越多條件越好。

畢竟要讓銀行大叔願意以身相許20年(誤),不對,願意一次借你數百上千萬,讓你慢慢還個20~30年,勢必要做一點努力功夫的啦!

Q4.SOHO族最常見的貸款情況是怎麼樣成功的呢?

最多人使用的方式,主要是「努力存到300萬」與「找到的另一半剛好是穩定的上班族」,這兩種情況組合在一起的利率條件最好。

假設,小咪是自由工作者或家庭主婦,但是在她名下的戶頭上存到了300萬,然後由知名企業上班的配偶作保人,這樣等同於對銀行有雙重保障,談到的利息會是較低的。

同時記得,將收入帳戶集中同一個,讓計畫貸款的銀行可以了解收支穩定,也同時讓資產累積在同一家銀行,不論是信用卡、保單、證券外匯等,盡量在同一家銀行承作,如果可以和行員混熟多請教是最好的(被打),就蠻有可能拿到較好的條件。

建議貸款前可以多方比較與打聽,根據銀行業的朋友說法,貸款最後還是銀行說了算,不論是利率或成功率,所以多問幾家銀行,側邊打聽(不要馬上貸款),再選定適合自己的銀行承作是最適合的方式囉!

Q5.如果我剛好是首購族,是不是有更好的方式呢?

另外,如果你還沒有買過房子,那麼千萬不要忘記了公股銀行的《青年成家方案》。簡單的說,就是只要你是首購,政府也來替你做靠山啦!

它的起始利息本身就是比較低的,目前的條件如下:

●適用對象:
借款人年齡在20歲以上,目前名下無自用住宅。如已婚者,需本人與其配偶及未成年子女名下均無自用住宅(哈哈哈,所以想要一人一棟,是否應該婚前先各自買好XDDD)。

●利率:
二段式機動利率:1.44%~1.74%
前二年固定利率:1.62%~1.74%

●貸款額度:
每戶最高新台幣800萬元。超過800萬元可搭配銀行大叔的其他方案,因為好地段的房子銀行大叔會捨得貸款給你。

●貸款年限及償還方式:
最長30年;寬限期最長3年,寬限期滿按月平均攤還本息。

●貸款成數:
最高8成核貸。

●貸款標的:
申請日前6個月起所購置之住宅。

●相關費用:
開辦手續費3,000元;信用查詢費每人300元。

最後提醒,如果短期內還沒有購屋的規劃,也要特別留意自己的銀行信用狀況,謹慎使用信用卡,那會大大的影響到自己未來貸款買屋的利率與成數,就算只差了1%利息,800萬的1%就是省下8萬利息了,希望我們都能夠在未來置產順利囉!

延伸閱讀:[理財] 如何申請信用卡,比較容易過件?給信用卡新手的3點小建議。

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