老了,才會發現一輩子不買房的是贏家》5張人口圖,看出台灣房價沒救了

撰文者吳盛富
個人資料:
吳盛富
中區CFP會長(認證國際理財規劃顧問)

投資報酬率 = [資本利得(損)+利息收入-交易成本-持有成本-其他成本] - 稅/期初本金

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減低交易成本、持有成本
合理合法的節稅

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台灣股市何種選股模型行的通
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投資,永遠要保持思考 !!套一句帥過頭的話 : 房子賣不出去,加價賣。

都沒人了,賣給誰 ?

GDP = 消費 + 投資 + 政府支出 + (出口 − 進口),人口總數下降必然造成消費、投資的下滑與減少

而上圖也說明了人力資源將不足,人力資源的不足,整體經濟就會非常難增長。人減少第一件事情,會減少的就是消費:人減少,消費減低。

消費的減少會影響投資的意願:廠商因消費減低,引動投資減低。

最後人長大了,這些人會納稅,人口減少了,相對來說,納稅的金額也會減少:政府因應收入減少,自然政府的支出也會減少。

人是一國的根本 , 沒有人就什麼都別談了

那麼房地產呢 ? 據建商所說台灣房一坪300萬還太低,那我們就從人口這個角度來看看是否300萬還太低!

先撇開總經的看法,我們先來看看目前最有爭議的房價:多空交戰。

下圖是台灣房價的價格指數:有開始下滑的趨勢了,拐點就是2014年。

我們直接用人口金字塔圖觀察,直接從剛性需求的30~55歲為主體。

首先這是2015年的人口金字塔圖,我們會以幾個重要的資訊做解釋:

1.65以上的高齡人口,2015年的比例是12.6%,換算回來大約是每八人會有一個是65歲以上的高齡人口。

2.紅線區間內(30~55歲)是主力購屋族群,雖然沒有實際人數但是可以大致上觀察面積的大小,當然也可以用100%減去65歲高齡人口比例來看。

意義:30~55歲就是最主要的購屋族群了,我們用最簡單直觀的想法來判斷,只要這一區間的人口開始減少時,就是房地產準備反轉向下的時間:

現在就是反轉時刻!

不僅如此,30~55歲是人生中消費規模最大,而且消費最多的時間(買車、買房、買奢侈品、出國旅遊、養小孩),過了這個區間之後消費就會開始遞減

超過55歲之後,尤其對於流行用品、消費型電子的需求開始遞減,這時醫療、休閒、保健等需求相對提升。所以觀察房地產與未來景氣,就參考這個區間的比例與絕對值的數字當作重心。

當然也不是所有的房地產業都會受到衝擊:休閒農地、農舍,就是這一波退休潮受益的房地產族群,當然我們偉大的政府有管這一塊,但是退休或是即將退休官員都人手一塊開心農場+豪華農舍,怎麼會真的出手打這一塊呢?

目前我們有了2015年當作定位之後,再延續下去看看2020年到2030年的變化。

這是2020年推估的人口金字塔圖:

1.這五年的變化最劇烈的是:老年化比例暴增,從原本的12.6%到16.3%

2.而且30~55歲這一階段的人也開始遞減了,這時台灣的消費力應該會大幅下降,如果年金沒有改革,到2020年很多勞保年金、軍公教月退都會在此時遇到重大問題,這時也是軍公教退休的最高峰。

3.從上推論未來五年房地產價格的反轉向下,已經是確定的趨勢了。

再往下看到了2025年:

1.台灣此時應該再得一個台灣之光,全世界最高齡的國家!每5人就有1人是65歲以上的高齡人口,這時台灣還有什麼產業或者執政者,可以扭轉整個劣勢?

2.除了高齡化之外,這時台灣的年輕人應該會去國外工作,因為國內整體的工作機會降低了,甚至工資也不如外出工作來得好。

3.此時房地產能獨善其身?沒有崩盤就是好棒棒了。

到了2030年:

1.恭喜台灣賀喜台灣,短短15年光景,台灣會在接下來的50年都穩站世界第一,人口結構世界第一高齡。

2.而這時的內需會非常不振,年輕人都將出國工作,否則台灣沒有這麼多的機會留給年輕人。

3.從上面的推論,都沒人了房地產怎麼會好呢?

這是2050年的人口金字塔:不解釋。

台灣的房價高嗎?我從一張圖讓大家觀察目前台灣房價的高低,我想台灣的房價,就是在頂峰,不只我這一份資料,無論從房價所得比、房價指數,台灣目前的房價仍是前所未有的高!

而且高房價也會排擠掉其他部分的消費 ,更造成惡性循環的加大。此圖是台灣的出生人口:

要讓上面的人口金字塔扭轉,那就必須讓出生人口數扭轉向上,否則……

而下面的數據我們看到的是:每年平均出生20萬人,而且後續只要景氣不佳,會再次讓出生人口減低:形成惡性循環。

人口大減首先衝擊的,就是婦產科醫生、嬰兒用品業者
→6年後是幼稚園、國小補習班、國小老師
→國中高中補習班與這一階段,是個人消費的起點:最有關係的消費產業(遊戲、電玩、KTV)
→大學生:這一階段就跟房地產有絕對的關係,因為學校倒了,附近的學生套房、學舍、吃的、喝的、用的,就會全數進入蕭條

我們已知有兩所學校退場了。而台灣的景氣呢? 我想這有很多的報導了,我只舉例製造業PMI與失業率:

為什麼失業人口(上)和失業率(下)中間會有一條紅線呢?

這要感謝偉大的中華民國政府發明了可以得諾貝爾獎的無薪假,嚴重扭曲了目前就業市場的真實情況:很多房仲雖然有就業:但是沒有收入;很多四大慘業的員工,有工作但是放無薪假中;更多的國小安親班才藝課程的老師,時薪很高,但是月入不到2萬元,而且越來越難賺。

關於房地產:我想這一家就足以代表房地產整體景氣的榮枯,恰巧也是從2014年開春就開始衰退,而且幅度都不小:

最後再補一槍,如果房地產景氣真的很好,那建商怎麼財報上都會是一堆存貨呢?有9成都是存貨的建商應該要注意。

套一句帥過頭的話:賣不出去,加價賣。

都沒人了,賣給誰 ?

我想以上資料,大家都接觸過很多次了,再來我將會點出,台灣目前仍比較有希望的產業,問題一樣在人。

官股銀行年輕人多,還是民營銀行年輕人多 ?

台灣的產業,年輕人多的才能夠延續下去。

資料來源 :

人口金字塔推估圖 經建會 
出生人口 戶政司 
房價指數 
失業率 
個股財報資料 

本文獲「Just a Cafe」授權轉載,原文:理專不告訴你的祕密十六之三 台灣人口遞減的影響與觀察房價

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