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著作：
《台灣股市何種選股模型行的通？》
《理專不告訴你的秘密》
《美股研究室》
《美國公債．美元 教會我投資的事》
經歷：
惠理康和投信
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中國信託銀行
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投資，永遠要保持思考 ！！套一句帥過頭的話 ： 房子賣不出去，加價賣。
都沒人了，賣給誰 ？
GDP = 消費 + 投資 + 政府支出 + （出口 − 進口），人口總數下降必然造成消費、投資的下滑與減少
而上圖也說明了人力資源將不足，人力資源的不足，整體經濟就會非常難增長。人減少第一件事情，會減少的就是消費：人減少，消費減低。
消費的減少會影響投資的意願：廠商因消費減低，引動投資減低。
最後人長大了，這些人會納稅，人口減少了，相對來說，納稅的金額也會減少：政府因應收入減少，自然政府的支出也會減少。
人是一國的根本 ， 沒有人就什麼都別談了
那麼房地產呢 ？ 據建商所說台灣房一坪300萬還太低，那我們就從人口這個角度來看看是否300萬還太低！
先撇開總經的看法，我們先來看看目前最有爭議的房價：多空交戰。
下圖是台灣房價的價格指數：有開始下滑的趨勢了，拐點就是2014年。
我們直接用人口金字塔圖觀察，直接從剛性需求的30～55歲為主體。
首先這是2015年的人口金字塔圖，我們會以幾個重要的資訊做解釋：
1.65以上的高齡人口，2015年的比例是12.6%，換算回來大約是每八人會有一個是65歲以上的高齡人口。
2.紅線區間內（30～55歲）是主力購屋族群，雖然沒有實際人數但是可以大致上觀察面積的大小，當然也可以用100%減去65歲高齡人口比例來看。
意義：30～55歲就是最主要的購屋族群了，我們用最簡單直觀的想法來判斷，只要這一區間的人口開始減少時，就是房地產準備反轉向下的時間：
現在就是反轉時刻！
不僅如此，30～55歲是人生中消費規模最大，而且消費最多的時間（買車、買房、買奢侈品、出國旅遊、養小孩），過了這個區間之後消費就會開始遞減
超過55歲之後，尤其對於流行用品、消費型電子的需求開始遞減，這時醫療、休閒、保健等需求相對提升。所以觀察房地產與未來景氣，就參考這個區間的比例與絕對值的數字當作重心。
當然也不是所有的房地產業都會受到衝擊：休閒農地、農舍，就是這一波退休潮受益的房地產族群，當然我們偉大的政府有管這一塊，但是退休或是即將退休官員都人手一塊開心農場+豪華農舍，怎麼會真的出手打這一塊呢？
目前我們有了2015年當作定位之後，再延續下去看看2020年到2030年的變化。
這是2020年推估的人口金字塔圖：
1.這五年的變化最劇烈的是：老年化比例暴增，從原本的12.6%到16.3%
2.而且30～55歲這一階段的人也開始遞減了，這時台灣的消費力應該會大幅下降，如果年金沒有改革，到2020年很多勞保年金、軍公教月退都會在此時遇到重大問題，這時也是軍公教退休的最高峰。
3.從上推論未來五年房地產價格的反轉向下，已經是確定的趨勢了。
再往下看到了2025年：
1.台灣此時應該再得一個台灣之光，全世界最高齡的國家！每5人就有1人是65歲以上的高齡人口，這時台灣還有什麼產業或者執政者，可以扭轉整個劣勢？
2.除了高齡化之外，這時台灣的年輕人應該會去國外工作，因為國內整體的工作機會降低了，甚至工資也不如外出工作來得好。
3.此時房地產能獨善其身？沒有崩盤就是好棒棒了。
到了2030年：
1.恭喜台灣賀喜台灣，短短15年光景，台灣會在接下來的50年都穩站世界第一，人口結構世界第一高齡。
2.而這時的內需會非常不振，年輕人都將出國工作，否則台灣沒有這麼多的機會留給年輕人。
3.從上面的推論，都沒人了房地產怎麼會好呢？
這是2050年的人口金字塔：不解釋。
台灣的房價高嗎？我從一張圖讓大家觀察目前台灣房價的高低，我想台灣的房價，就是在頂峰，不只我這一份資料，無論從房價所得比、房價指數，台灣目前的房價仍是前所未有的高！
而且高房價也會排擠掉其他部分的消費 ，更造成惡性循環的加大。此圖是台灣的出生人口：
要讓上面的人口金字塔扭轉，那就必須讓出生人口數扭轉向上，否則……
而下面的數據我們看到的是：每年平均出生20萬人，而且後續只要景氣不佳，會再次讓出生人口減低：形成惡性循環。
人口大減首先衝擊的，就是婦產科醫生、嬰兒用品業者
→6年後是幼稚園、國小補習班、國小老師
→國中高中補習班與這一階段，是個人消費的起點：最有關係的消費產業（遊戲、電玩、KTV）
→大學生：這一階段就跟房地產有絕對的關係，因為學校倒了，附近的學生套房、學舍、吃的、喝的、用的，就會全數進入蕭條
我們已知有兩所學校退場了。而台灣的景氣呢？ 我想這有很多的報導了，我只舉例製造業PMI與失業率：
為什麼失業人口（上）和失業率（下）中間會有一條紅線呢？
這要感謝偉大的中華民國政府發明了可以得諾貝爾獎的無薪假，嚴重扭曲了目前就業市場的真實情況：很多房仲雖然有就業：但是沒有收入；很多四大慘業的員工，有工作但是放無薪假中；更多的國小安親班才藝課程的老師，時薪很高，但是月入不到2萬元，而且越來越難賺。
關於房地產：我想這一家就足以代表房地產整體景氣的榮枯，恰巧也是從2014年開春就開始衰退，而且幅度都不小：
最後再補一槍，如果房地產景氣真的很好，那建商怎麼財報上都會是一堆存貨呢？有9成都是存貨的建商應該要注意。
套一句帥過頭的話：賣不出去，加價賣。
都沒人了，賣給誰 ？
我想以上資料，大家都接觸過很多次了，再來我將會點出，台灣目前仍比較有希望的產業，問題一樣在人。
官股銀行年輕人多，還是民營銀行年輕人多 ？
台灣的產業，年輕人多的才能夠延續下去。
資料來源 ：
人口金字塔推估圖 經建會
出生人口 戶政司
房價指數
失業率
個股財報資料
本文獲「Just a Cafe」授權轉載，原文：理專不告訴你的祕密十六之三 台灣人口遞減的影響與觀察房價
作者簡介＿理專不告訴你的秘密
個人資料：
吳盛富
中區CFP會長（認證國際理財規劃顧問）
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