說起買房子，你的第一個念頭是什麼？與其被恐懼和貪婪淹沒，不如學會看屋和議價技巧，理性評估。人氣講師邱愛莉分享看屋、議價技巧與理財心法，幫你一步步完成自己的買屋夢想。
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Q&A：如果調聯徵時名下有其他貸款怎麼辦？
一般來說，如申請房貸時名下還有其他借貸的確會影響房貸申請的額度，畢竟，如果你本來已經有使用其他貸款，要說服銀行你的財力實力很好，的確有點困難。如果調閱聯徵時你名下有未還完的信貸，可以先跟家人情商先借一筆金額還完信貸餘額，並跟銀行申請「清償證明書」，向銀行告知貸款已經還清，在確認申請貸款時將「清償證明書」正本提供給房貸銀行即可。
誤踩地雷，貸款成數少兩成，利息調升1%！
確認申請貸款後，補上貸款申請書、個人身分證影本、收入資料、財力證明、合約影本就完成申請囉！收到你的申請資料後，銀行會開始進行以下的步驟：
•資料審核與調閱聯合徵信：
針對你提供的文件銀行將進行審閱，並調閱聯合徵信，審核你的信用條件。
•實際鑑價：
銀行的鑑價人員或業務將實地勘查物件，請仲介或屋主協助帶看，基於屋況、銀行的行情資料庫和該筆買賣的實際成交價格去做加減分，得出鑑價報告。
•確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會：
核貸人員將參考貸款人提供的收入、財力證明、聯徵資料和鑑價報告得出貸款條件，包含核貸金額、貸款年數、利息、是否提供寬限期等，並回報給你。如確定要貸款，銀行照會人員會約定時間打電話與貸款人和保證人照會，確認有此貸款申請。照會的目的是為了確認是貸款人和保證人本人，所以照會時會詢問物件地址、樓層、坪數、買賣金額、房屋使用用途貸款金額、頭期款金額和支付時間等。此外，為了確認你有在上班，有償款能力，照會人員通常會打公司電話給你進行照會，避免貸款人已經離職。
由於目前央行打房，銀行對於投資客的貸款條件通常不會太好，銀行通常會在照會時試探了解你是自住還是投資。我有一個朋友他名下已有一間房子A，目前戶籍是在爸媽家B，他和老婆剛買了一間房子C，打算將C登記在老婆名下，申請8成的貸款，由他當老婆的保證人。資料審核、鑑價都沒有問題，到了最後一關，銀行照會時問他：他目前是住在A還是B，他回答B，銀行問他，那A房子現在作什麼用途？他誠實地回答：「租給別人」。雖然他強調C房子是為了自住，但是銀行還是認定他是投資客，最後貸款只核貸6成，利率調整為2.8%，取消寬限期！
他匆匆忙忙送了第二家銀行，這一次照會他回答他目前住在A，因為戶籍一直沒去遷所以還是在爸媽家B，他和老婆買C是為了換屋，搬家後A房子會賣掉。這一次，這家銀行核貸8成，利率1.88%，寬限期2年！照會上的失誤竟然讓貸款成數少兩成，利息調升1%！照會前一定要沙盤推演一次！如果照會時怕銀行問太多，可以委婉地說自己等一下要開會，要長話短說，這一招很好用，可以學起來喔！
•簽約對保：
如果前面流程進行順利，最後銀行房貸業務就會與貸款人和保證人約時間當面親自簽約和對保。這個流程須要本人親自出席。對保約需要1個小時，要事先安排時間。
•撥款：
簽約對保後，銀行就會將核貸金額進行撥款。如前屋主有未償還的房貸，銀行會先代為償還剩餘貸款金額，其它的餘額才會撥入履保帳戶或是賣方的戶頭。完成撥款後，代書就會進行過戶和交屋的流程，交易也即將完成囉！
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作者簡介_邱愛莉
House123董事暨執行長，文化大學進修推廣部房地產購屋實戰講師。本來是朝九晚五的OL，偶然發現自己對房地產的熱情，進而投入研究。看過逾500間房子，獨創一套買屋增值模式。2012年成立House123全方位房產平台，從買方立場出發，教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價。著有《買一間會增值的房子》。
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