經營部落格 RusRule Financial Broadcasting 超過八年，內容專注在總體經濟分析、政府財政和公司治理，著有
《公司的品格》一書。
回到大家關心的主題，那麼可以投資房地產了嗎？我試著分析一下這個市場裡的各個主角。
一、買方：這主要包括二個，自用型和投資型，當市場預期房產要跌時，想當然爾，不管是自用型或是投資型買家，都會傾向延後或取消他們購買的決策，不過程度上會有所不同，投資型買家購買決策的彈性要高於自用型買家，以下再分別做說明。
1.自用型：這是一直存在的「消費者」，很多會買，大都是要結婚了，或是父母買房子給小孩獨立...等，這群人其實應該才是這個社會主力需求才對，這才是房市健康的發展，可惜這個比例我相信一直在下降，因為很多人忽略了這幾年台灣的人口發展。
•人口在下降：出生率愈來愈低。
•人口在外移：大量的青年階級移到海外工作，可能造成不在台灣買房或是直接在海外置產。
•年輕人想法的改變：很多年輕夫婦不再認為非一定要有自己的房子不可，寧可拿省下的錢去做當下的消費。
也正因為自用型比例在下降，但是房地產的供給卻不停上升，因此，這幾年大家可以發現，其實房價的上升有許多投機的意味在內。
2.投資型：這是一個日益上升的「消費者」，基本上和股市一樣也有大小「咖」的差別，大咖的資金足，可以凍卡久（編按：台語，撐較久），小咖現在可能就抱頭燒了，投資型買家基本上比較精打細算，再加上房地產交易成本高，資金需求高的特性，以及台灣租金回報低的特性，大多數這類的投資客都會傾向順勢坐轎，而不是去「抬轎」，因此，在景氣沒有明顯好轉下，進場機會非常低。
二、賣方：這同樣包括了自用型、投資型以及建商這三種，其中：
1.自用型：相對而言是最穩定的一群，除非真的經濟上遇到了很大的困難，大到無法再貸款或是單純只是因為搬遷賣出，否則自用型是彈性變動最低的一群。
2.投資型：相對於自用型，投資客由於有資金有限（應該只有少數投資客是拿幾億現金在買房子的吧），因此，就如同股市裡面做短線的操作者一樣，他們面對市場有著更高的靈活性（這是他們的生存之道），所以基本上，這類型會急著將房子出脫（前提是，不賠錢）。許多投資客的房子多半是經過裝潢，主要在增加房子的賣相，買房子時，如果你看到新房子沒住過，有裝潢，然後賣方告訴你「本來要自住的，但是因為xxx最後忍痛割愛的」，這種多半是投資客。和投資客談價錢很麻煩，主要是他們熟知市場行情而且和仲介一般都有長期合作關係，所以要賺到低價，似乎不太容易，為什麼我會這麼清楚？因為我中和的房子就是和投資客買的，當然，我是事後才知道。
3.建商：這是整個產業中最大的供應者，也是最大的受惠者。在早期的台灣和現在的中國大陸，建商幾乎就是為富不仁的代表，理由很簡單，只要你有辦法和銀行借到錢弄個地，就可以蓋房子了，更厲害的，用預售屋還可以不太花本錢就蓋房子，房子賣得好，利潤是數千萬到幾億，賣得不好，反正順勢倒閉，把一堆屋子押給銀行，同時，建商也是房地產的最大炒作者，成天塑造出「房價快速上揚，如果不買，就一輩子買不起」，或是「陸客要來台買房地產了」、「台北豪宅相較於香港、上海還有一大段漲幅」，造成的結果是，多數人要花一輩子工作，才能還清欠這些建商的債，但是一旦景氣逆轉，首先高喊要求政府降息支援的，也是這些人。
有點扯遠了，建商房子的特性，除了新之外，另一個就是僵固性。怎麼說呢？首先我們要先了解建商的成本結構，建商的成本，是以土地的購入成本再加上建築費用以及後來的行銷費用，最後再加上利潤而得出，這其中建築費用相去不會太大（當然建材會有差異），大約都在4～6萬/坪之間，行銷費用佔的比例不大，因此最重要的是土地成本，理論上，建商的訂價應該和其他產業一樣，用成本+利潤而成，但實則不然，多數建商的訂價是以市場的行情價加減碼而來，和成本不全然存在著絕對的關係。
因此，當行情大好時，建商會高價買下土地，再順勢推高單價，但是當行情下挫時，這些高單價的土地，反而成為建商無法降價的包袱（假設他不想賠錢賣的話），這時建商怎麼辦？建商另一個特性是，這個行業是高負債的行業，因此，一種建商就如上面說的，直接倒閉把爛攤子丟給銀行，這也是為什麼房地產不景氣時，銀行壞帳會走高的原因。另一種作法，就是繼續裝腔作勢，但是放寛議價空間，因此，你會聽到很多「議價空間」變大，但是牌告價格不變，所以，如果你期望建商會降價求售？答案是很難，因為第一，建商可能在本區域內有其他建案，本案一降，本區的房價都要下調，其次，就算他沒其他建案，其他建商也不會允許他這麼做。