紅色子房，CCIM國際認證不動產投資師，現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問，創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展，並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」，結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極，「子房」則以西漢著名軍師張良自許，成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。
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讀者提問：
子房老師，經過這次台南震災，我覺得推動「防災型都更」刻不容緩。但我還是不太懂，這跟一般都市更新有什麼不同？是不是政府公辦都市更新的一種呢？
子房觀點：
首先，我要說「防災型都更」其實是前內政部長李鴻源自創的名詞，在主要法源「都市更新條例」與相關直轄市都市更新自治條例裡面，都沒有所謂「防災型都更」的相關定義。教授嘛，總是要提出一些專有名詞才更顯示專業，在我看來，就像是學界把冰箱稱為「數位物品冷卻儲存系統」，把電視機稱為「互動多媒體接收傳輸系統」一樣的道理。
而且都更本來就要兼顧防災，除此以外也要考量景觀、交通、環保、經濟等面向，一般都更審查會議也會邀請各領域的專家委員參與，總不能說搞防災的專家最大吧？
但由於都市更新是一種長期整合談判的過程，說服原屋主參與都更，就需要好的理由與訴求。
舉例來說，一般建商談都更整合，是用「利益分配」為主要訴求。也就是用「你來都市更新，利益傳延後代」作為說服屋主們參與都市更新的手段。於是，房地產景氣大好的時候，許多建商來敲屋主的門，競相提出誘人的利益分配條件，少數撐最久的屋主，就成為獅子大開口的釘子戶。
那什麼是「防災型都更」呢？說穿了，就是政府談的都市更新，是以「防災威脅」為主要訴求。也就是用「你不都市更新，地震來倒光光」作為說服屋主們參與都市更新的手段。所以趁現在地震災害發生，民氣可用之際，政府若改用民國88年921地震後新版的耐震嚴格標準，去擴大檢視過去耐震標準低的老舊建物，肯定有許多不合格。這時再拿出魄力強制屋主參與都更，也許就可以擴大都市更新的範圍、加速都更進行。
說穿了，為達都更目的，「利益分配」談判法是給屋主的蘿蔔，「防災威脅」談判法就是給屋主的棒子。而以政府主導的公辦都市更新，就可以蘿蔔跟棒子交叉使用。
但從屋主的角度想想，如果今天建商與政府同時來敲你家門，建商說邀請你參與他主導的都更，允諾你現在的50坪舊屋，未來可以換回50坪新屋；另一位政府官員邀請你參與公辦都更，提出你現在的50坪舊屋，未來只能換回40坪新屋，但是這是為了防災。
請問你會把都市更新同意書簽給誰呢？
如果一定要簽，一般人還是會選擇前者的條件吧！
所以「防災」只是個切入都市更新的理由，但要私有屋主同意參與，關鍵仍在於「分回坪數條件」。不管是「公辦」還是「民辦」，用什麼理由切入整合，即使由政府公務員取代開發公司，天天去陪屋主們喝茶聊天談都更，倘若條件沒有民辦好，屋主們也不見得埋單。
但政府也可以依據都市更新條例第七條第二項：為避免重大災害之發生，主管機關視實際情況迅行劃定更新地區，相關都市更新計畫之擬定、變更必要時並得逕為辦理。只是，目前還沒有人做過。
其實「山坡地開發議題」也跟「都市更新議題」有類似現象，颱風來土石流成災，就罵山坡地開發濫墾，等年假天氣好又揪大家上山玩把山路塞成一片。就像現在地震來房屋倒就罵政府都市更新不力，等風頭過後又說我家是龍脈有歷史有記憶不能拆。
期待這次地震後重新熱起來的都更議題，可以讓大家正視都市更新的重要。至於是不是所謂的「防災型都更」？哎，只要能說服釘子戶們願意簽同意書，管它叫什麼呢？
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作者簡介_紅色子房
紅色子房，CCIM國際認證不動產投資師，現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問，創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展，並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」，結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極，「子房」則以西漢著名軍師張良自許，成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。著作：《危機入市！投資買房零失誤的10堂課》《6折買房術：外資圈知名地產軍師 大爆砍價買房最高機密》
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