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高齡化時代來臨，「養老」儼然成為最大商機，繼金融業者爭相推出相關保險產品後，國內首宗「以房養老」商品也問世了。11月30日，合作金庫銀行（以下簡稱合庫銀）宣布，推出商業型以房養老房貸專案「幸福滿袋」，只要年滿65歲、有房產者均可申請。
可換等值現金！
最高貸款額度可達七成
其實，以房養老與「反向抵押貸款」（reverse mortgage）概念相同，以合庫銀的方案而言，申辦的老人以自有房子交由銀行鑑價後，換取等值現金，在一定年限內，銀行將每月固定給付一筆金額給老人；但也會從中扣除貸款利息，扣息金額不超過每月給付金額的三分之一。計息利率最低2.13％起跳，若房屋地段夠好，貸款成數可達七成。
舉例來說，若一位老人將價值兩千萬元的房產，辦理30年期「幸福滿袋」專案，貸款成數七成、申請到1千4百萬元額度，代表這30年內，銀行必須給付老人平均一年近47萬元，亦即每月須給付約3萬9千元。
由於申貸者每個月皆得支付利息，隨著貸款本金逐月累積，每月繳息的金額越來越高，以利率2.5％來計算，到了貸款第11年後，繳息金額即來到1萬3千元，已經達三分之一上限，就不會再提高，每月貸款扣除利息後，剩餘2萬6千元。
有房就能貸！
固定年限按月領養老費
換言之，此方案的申辦者，在三十年內皆可住在此房屋內，而且每月都有2萬6千元以上現金做為養老費。期間，若老人往生且無繼承人，或是繼承人不願清償本金及利息，合庫銀就會拍賣房產。
當然，也有不少質疑聲浪：現在房市轉空，萬一合庫銀日後要拍賣房子，但房子跌價，豈非得不償失？合庫銀副總經理程燕翼指出，儘管未來幾年房市前景不佳，由於此商品投資年限極長，以景氣循環的長期軌跡而言，仍看好房市走勢向上，所以銀行持有30年，基本上資產還是會增值；即便真的走跌，跌幅也不超過30％。
「以房養老」在美國、日本、澳洲等國家行之有年。政大風險管理與保險學系副教授彭金隆舉美國為例，實施初期也成效不佳，主要是老人平均壽命拉長，銀行擔心必須支付的生活費超過房產抵押的價值，不願加入；直到後來政府介入，支付超過貸款額度的生活費，接受度才提高。
如今合庫銀接棒推動，並轉換成商業型方案，申貸條件堪稱寬鬆，業界、學界普遍認為，高齡化時代來臨，加上各大政府基金財政問題雪上加霜，合庫銀的以房養老方案，為民眾建立更根深柢固的「自己的退休生活自己救」觀念之際，也提供更多理財的選擇，堪稱一個好的開始。
「這真的是未來商機所在。」淡江大學保險系副教授郝充仁指出，台灣自有住宅率高，加上不少住宅持有人皆為中高齡長者，以房養老方案能觸及一定數量的客群，極具潛力。
並非萬用丹！
投資占比不宜超過五成
不過，多數金融業者談到「以房養老」能否蔚為風尚，仍持保留態度。安聯人壽副總經理李頌齡指出，國人「有土斯有財」觀念強烈，不願輕易將房產拿去變現，而且老人家普遍不喜歡借貸、負債；再者，現在市面上已有很多養老、退休商品，「以房養老」貸款不易成為首選。