說起買房子，你的第一個念頭是什麼？與其被恐懼和貪婪淹沒，不如學會看屋和議價技巧，理性評估。人氣講師邱愛莉分享看屋、議價技巧與理財心法，幫你一步步完成自己的買屋夢想。
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來源：rachieray34@flickr,CC BY 2.0
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小倆口買房子，要買誰的名字，有時也是一門學問。有的先生為了「家庭和諧」，第一間房子先買太太的名字，等以後換屋再買自己的名字。也有太太為表「識大體」，新婚總不好跟夫家要求第一間就登記自己名下，但到了第二間，為了「以示公平」便希望改買她的名字。兩間房各買不同人名字，乍看公平，但稅的部分就吃虧囉！尤其自住的房子，可能因此少了「重購退稅」的優惠！怎麼說呢？
「重購退稅」是政府為了鼓勵自住族換屋所提供的稅賦優惠，只要符合自住、以小換大（新買的房子總價比出售的房子還要高），不管是先買後賣，還是先賣後買，只要兩者時間差距在兩年內，都可以申請退稅。（相關條件可看這裡）
重購退稅包含「財產交易所得稅」和「土地增值稅」，前者由於夫妻是一起申報，所以不管買進和出售的是先生或太太的名字，只要符合條件，都能申請退稅；但「土地增值稅」，就必須是同一人的名字！也就是說，本來的房子是太太的名字，換屋時改買先生的名字，即使符合自住、以小換大、新房持有自用滿五年以上等規定，還是不能申請「土地增值稅」退稅。
看到這裡，腦筋動得快的你可能想問：「可是現在央行限制二屋貸款，如果買屋的區域是央行管制的區域，除非先將舊屋賣掉，不然，在房貸還沒還完的情況下，用同一個人的名字要再買進新屋，不是很難貸款嗎？不僅成數最高只有6成，利息也比較高，怎麼辦？」
有趣的地方就在這裡。央行的限制貸款條件是看「貸款人」，而非「登記人」。也就是說，如果第一間房子買的是太太的名字，而且貸款人也是太太，那麼，如要先買後賣，為了可以適用「重購退稅」和避免「二屋限貸」的條件，第二間房子可以買太太的名字（以太太為「登記人」），但「貸款人」是先生（房子買太太的名字，但貸款由先生揹）。因為房子是太太的，所以即使貸款人是先生，太太仍要當保證人，收入支出比仍須符合銀行規範，但由於先生名下沒有其他房貸，所以沒有央行二屋限貸的限制，仍然適用首購條件（現在聰明的太太們應該知道如何做了吧？）
目前「重購退稅」僅限「新買房子總價須比出售房子高」才可以申請，但明年房地合一上路後，就算買進的房子總價較低，仍可以依「價格比例」申請「重購退稅」，這在未來實價課稅的稅制下，更是一個應該好好善用的稅賦優惠。
所以，下次跟另一半討論換屋計畫時，別忘了把「重購退稅」的條件考慮進去喔！
本文獲「House 123」授權轉載，原文：這間買先生的名字，下一間買太太的…小心無法申請「重購退稅」！
作者簡介_邱愛莉
House123董事暨執行長，文化大學進修推廣部房地產購屋實戰講師。本來是朝九晚五的OL，偶然發現自己對房地產的熱情，進而投入研究。看過逾500間房子，獨創一套買屋增值模式。2012年成立House123全方位房產平台，從買方立場出發，教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價。著有《買一間會增值的房子》。
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