在台北市擁7間房、身價上億元...律師黃坤鍵:做這三件事,再窮都能靠房地產翻身

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幫傭之子黃坤鍵,36歲攢出上億身價
幫傭之子黃坤鍵,36歲攢出上億身價(攝影:楊文財/商業周刊)
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我26歲開始投資房地產,會投入這一行 ,受母親的影響很深。我家境不好,母親賣過衣服、賣過鞋子,也曾在菜市場賣雞、賣菜,賣過很多東西,我從小就常跟做生意的媽媽聊天,並從中思索一些事情。

母親的啟迪:別買賣「標準化商品」

她說同樣是女裝,常常這裡賣300元、那裡賣290元,無論怎麼賣價差都不大,甚至只會愈來愈低,賣雞賣鴨也是一樣,因此我把這些「訂價無法掌握在自己手裡」的商品定義為「標準化商品」。

其實,像電腦等3C商品也一樣,經常上市沒多久就開始跌價,這種商品無法創造價格,放到過季還得想辦法打消庫存,愈放愈沒價值,不像酒可以愈陳愈香。

20 年前,大約在1995年左右,我母親因緣際會去工地幫人煮飯,認識了工地經理,就拜託工地經理給她機會賣房子。以前她幫工地工人煮飯,一個月薪水才28,000元,但是賣房子卻能賺到300萬

於是我母親告訴我,房子這種商品跟賣衣服不同,因為房子較難比價:畢竟地點不同、樓層不同、格局不同、坪數不同,自然無法相提並論,好比說三重的房子,要怎麼跟仁愛路比?而母親給我的這些觀念,種下了我日後想要投資房地產的因子。

跟標準化商品相比,我覺得投資房地產有幾個優點:我可以自住,可以出租,也可以放著等增值,畢竟房子放著也不會立刻就壞。

我22 歲當上律師,23 歲創立律師事務所。因為從小家境不好,想要努力賺錢,律師事業剛起步時收入較少,我就在補習班兼差教不動產課程。我的第一桶金大約有兩、三百萬,就來自律師執業與補習班老師的收入。

當年我的看房筆記,形同現今的「實價登錄」

當時來補習班上我不動產法律課程的學生很多是房仲人員,由於我們雙方只是師生沒有利害關係,所以這些仲介都很願意跟我分享他們的「事蹟」。

那時仲介還沒有收取服務費6%的上限,房仲除了賺仲介費還能賺差價,所以我常聽他們誇口說,屋主賣500萬拿到500萬,但他卻能拿到400萬,因為實際上他是以900萬成交。當時我還很年輕,沒有感覺其中的不妥,只覺得:「天呀!不動產的獲利空間真是驚人!」

當時不動產的交易資訊非常不透明,所以我一邊存錢,一邊聽仲介說他們怎麼議價,之後我就開始看房子,同時認真做功課。做功課的目的,就是要減少這種因為資訊不對稱而不小心買貴(或被坑騙)的可能性。

有人說買房子,投資必須比自住更注意接手問題,如果是自住,買得起比較重要。有人認為:「如果是自住有差別嗎?」其實我認為自住反而要比投資更加注意接手問題,因為壞的物件放十年只會變得更壞,其增值幅度會趕不上市場的漲幅。比方說你50年前買在淡水,跟50年前買在政大那一帶,請問誰換房時比較有機會換到台北市的市中心呢?

看房子絕對不能亂槍打鳥,什麼區域都看,要先問自己最喜歡哪個區域,並鎖定一個地區集中看屋,原則上這些標的最好不要相距太遠,且生活機能亦相差不多。

在這段看房歲月,我拿出當年考研究所的拚勁,非常認真做筆記。我看過的每間房子都會做記錄,而且不管最後購買與否,都會持續追蹤該物件的後續發展,包括房子最後花了多久時間賣掉、成交價格多少等等。

當年沒有實價登錄,這些資訊都要一筆一筆問出來。我會盡量找菜鳥房仲,因為他們通常比較誠實,能問出較多資訊。買房子如果要靠話術殺到八折價,先決條件是做好這些功課,才有可能達到效果。

房價能砍幾折?首先你得練習猜價格

等我房子看得夠多、筆記累積夠豐厚,就開始練習出價,這種練習不是為了成交,而是為了培養價格敏銳度。我會在物件成交之前,猜測它會以什麼價格成交,邊猜邊修正自己的看法。

那就好像企業參與標案,如果得標的標價位比第二順位高出太多,一定不會開心,因為那代表自己買貴了;如果得標價格只比對手高出不到5%,這才是「有賺到」的標價。

猜久了你就會發現,議價空間大小,會隨著地點、屋齡、總價、地點跟房型大小、甚至有無車位等因素而有所變化。影響殺價幅度的因素很多,甚至同一區位在不同時間點能下殺的幅度也可能會產生變化,而這些都需要認真研究,經過頻繁猜價格的練習與修正,才能對房價的判斷愈來愈精準。

假設你在捷運淡水沿線看到開價3,000萬元以上的房子,砍到八折價絕對沒問題、你甚至可以從七折開始出價;但如果是搶手物件千萬不可以開價開得太離譜,例如當時我就發現,杭州南路只要總價在1,600萬以下的房子,幾乎都能在兩個月內脫手,妳如果從七折開始出價,一定買不到。

實價登錄是中性工具,助漲助跌要看市場氛圍

現在大家有實價登錄可以查詢,要做功課更方便了。對我來說實價登錄是一種中性工具,可能助漲,也可能助跌,如果房市氣氛好就助漲、氣氛差就助跌。倘若政府的不動產政策不明朗,則民眾會採取觀望態度,此時只要有人便宜賣,房價就有可能向下修正。

可惜很多年輕人認為假日不能好好休息、還得四處奔波看房子很辛苦,而不願意犧牲休假時間做功課,但是做這些功課確實能幫助自己省下可觀的房價,辛苦絕對值得。以我為例,我投資的範圍主要鎖定台北市大安區、中正區、信義區和中山區,剛開始辛苦做的功課,讓我至今對這些地區的住宅、商用不動產的價格仍保有敏銳度,對自己的好處絕對一輩子受用。

第一次進場就賺錢,長期持有,就不怕任何風吹草動

我就這樣四處看房子、做筆記、磨練價格敏感度,一直到我預測一間房子多久以後能賣掉(市場搶手度)、成交價是多少(跟開價相比能砍到多少價格)的數字非常接近,才正式進場買房子。

我首先鎖定徐州路一帶,記得我成交的第一間房子,當年的門牌是徐州路82號。這條路本來就短,當時我觀察到這裡釋出的物件很少,對我來說,這代表兩個意義:一是住進去的人似乎都不想賣,表示這裡的生活機能還不錯,住起來舒適。二是物件少,將來也比較容易以高價賣出。

最後我買下一個一層樓只有兩戶、共80坪打通的物件,總價約2,880萬元。因為這附近就是台大醫院,考量到未來能接手的對象應該是醫生,於是我把房子隔成兩戶各40坪的物件,且只持有10 個月就獲利出場。

不過,當時我接觸房地產的時間還不夠長,以為房地產應該要短期操作,今天買明天賣。直到我因為律師工作認識了幾位房地產專家,跟著他們學了許多專業知識,才開始投資店面。

我從這些專家身上學到,買進後至少放個十年、二十年,因為在這段期間,房價可能從30 萬變成300萬,這才是真正能在房市賺大錢的重要關鍵!

當時某個專門投資蛋黃區店面的專家告訴我,只要買在黃金地點,不管房價怎麼波動、打房政策怎麼「推陳出新」,你晚上都不必擔心會睡不著覺。「想想看,如果你買在東區第一排黃金店面,還會有什麼原因讓你睡不著呢?」專家如是說。

觀察力是減少資訊不對稱,成功砍價的關鍵

在買房的過程中,跟房仲建立良好關係很重要,我在大量看房時偶爾會出價,讓房仲相信我的「誠意」。此外我也會幫房仲找顧客,讓房仲知道你也有朋友想買房,唯有彼此交換資訊,長久下來才能建立良好的關係。

不過對我來說,觀察到別人沒有發現的小細節,才是成功砍價的關鍵。比如說,我有一次在開庭的路上,在土城看到板橋有間房子要賣的廣告。這種案件通常會吸引我的眼球,這表示刊登這則廣告的房仲有可能是個菜鳥,因為一開始找不到案源,所以拜託親戚拿出來給他試試。由於對方是他的親戚,只要這位房仲非常渴望成交,那麼即便你多殺一點,成功機率仍然相當高。

我也曾經因為看房子調閱謄本,而發現另一個「商機」。某天我去看房子時,發現旁邊就是宮廟。而我在調閱這間房子的謄本時,得知這間宮廟有債務被假扣押,可能面臨被法拍的命運。雖然宮廟屬於嫌惡設施,但這間房子的地點不錯,靠近遠企,屬於可以長放的投資型商品,所以我以「旁邊有宮廟」為由,成功向屋主議到不錯的價格。就是因為我有做功課,掌握別人不知道的訊息,因此能以低價買進別人不敢出手的標的物。

對我來說,不管是研究地段行情、學會調閱與看懂謄本,或是跟房仲建立良好關係互相交換資訊等等,都是必做的功課,只要你能掌握到比別人更多的訊息,就能找到砍價打折、進而出手獲利的機會。

現在我在台北市有7間房,在台北市與台中市則有7家店面。我深深覺得只要勤於看房子、多交朋友,不管資金有多少、有沒有富爸爸可以倚靠,都能藉由投資房地產翻身致富。

小資年輕人,一定要靠合資買房

讀者可能會疑惑,我的第一桶金才二、三百萬,怎麼買得起總價3,000 萬以上的房子。

首先,2003 年的大環境跟現在很不一樣,當時房貸可以貸到九成、甚至九成五,而且我還有找家人合資。我建議年輕人第一次買房找人合資,只要雙方想好、談好出場條件,這樣的作法即可大幅降低進入房地產的資金門檻。

為什麼必須事先談好條件?以我的經驗來看,很多合資糾紛大多發生在雙方對「脫手時機」的認知不同。

假設兩人合資買房,當房價漲了20%,有一方急於回收資金主張賣掉,但另一方卻覺得還有漲價空間而不同意,這時雙方就必須進行協議。

比如想繼續放著的那一方以漲20%的價格買回另一個人的持份,如此房子就歸那位想繼續放著的那一方了。不過你要人家一次拿出全部的錢也有困難,此時雙方即可協議:先付20%的漲幅給想賣的那方,等到房子真正賣掉後再還本金。

只要合資的人彼此信任,又能預先談好這類可能發生的狀況該怎麼處理,合資真的能加快實現年輕人想要買房的夢想。

紅色子房深度解析

我認為,「認真」與「務實」是黃坤鍵律師成功白手起家的關鍵。許多我認識在國際大型事務所服務的律師,思慮敏捷程度還不及黃坤鍵律師的一半。

從黃坤鍵的不動產投資歷程,我認為最值得一般讀者學習的,就是他對於「價格預測」的分析訓練過程。如果我們買房的目標訴求很簡單,一要便宜買房,二要比競爭者優先買到房,就要好好學學他是怎麼辦到的。

仔細分析黃坤鍵「精準預測成交價格法」,我認為有三個面向:

一、供給需求面

黃坤鍵會鎖定其熟悉的特定區域,長期觀察當地的供給與需求的變化。比如說,他從最熟悉的台大法學院周邊生活圈開始,觀察當地物件釋出的數量,再追蹤賣掉去化的數量,以了解當地物件的搶手程度。

你該怎麼做呢?只要讓當地兩、三家不同仲介,知道你在找這一區的房子,他們自然會常常與你討論有哪些釋出的個案,有哪些被秒殺的房屋。如果該區釋出的物件,價格合理但放了廣告超過半年仍乏人問津,表示成交價格預測比起實價登錄資料,可以再往下修。如果釋出稀少的物件很快就被買走,那麼成交價格預測比起實價登錄資料,可以再往上調。

二、價格趨勢面

對於看過的物件,黃坤鍵都會詳加做筆記,即使對該物件沒有意願,他仍然會在當下做一個出價預測。等過了一陣子,再追蹤該物件的成交狀況,如果成交有價格,就比對自己的預測,反覆修正出價趨勢,然後再整理觀察,同類型物件的價格趨勢。比如店面價格可能持續高漲、新成屋開價不斷創新高、相似年份的中古屋價格可能下修等等。

三、仲介經營面

仲介的目標很簡單,就是買賣成交。而成交的關鍵在於:當買賣雙方在資訊不對稱的情況下,仲介是否能抓出買賣雙方的預期成交價格,同時在保有服務費的情況下,讓雙方達成價格協議。

黃坤鍵對經營仲介人脈也很有一套,他在教授房仲人員法規知識的同時,也與他們保持良好的「亦師、亦客、亦友」的關係,透過這層關係,打破資訊不對稱的藩籬,讓房仲老鳥Hold 住議價節奏,藉由房仲菜鳥幫忙了解真相。

通常房仲老鳥想的是如何成交並賺到最多的服務費,所以對於來回議價有他的一套。但是,如果是房仲菜鳥,他就單純地以為,把賣方底價掀出來讓你知道,也許就有機會成交。

因此,若能在掌握屋主可能底價的情況下,搭配對供給需求面、價格趨勢面的精準修正出價,就有機會用便宜理想的價格,讓房仲幫忙談到成交。當房仲感覺你可能是他未來可以長期配合的買房客戶,也不會想要一次就賺飽你的服務費,同時樂於幫你達成使命。

最後,誠如黃坤鍵所強調,房地產最迷人的地方,就是它不是標準化商品。因此,想要找到好的房地產物件,就是必須善用工具,認真且務實地做功課,才能精準出價便宜買好房。

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