商周財富網 房地產 買房議價前,記得先做這件事!不論屋主開多少,一眼看穿他的「底價」,不怕買貴

買房議價前,記得先做這件事!不論屋主開多少,一眼看穿他的「底價」,不怕買貴

撰文者邱愛莉
說起買房子,你的第一個念頭是什麼?與其被恐懼和貪婪淹沒,不如學會看屋和議價技巧,理性評估。人氣講師邱愛莉分享看屋、議價技巧與理財心法,幫你一步步完成自己的買屋夢想。

房子 房屋 買房 購屋 房地產 房價 房貸 房市
圖片來源:dreamstime
圖片放大

「議價」這門學問,說「藝術」也很「藝術」,要說「科學」也很「科學」。為什麼說是「藝術」呢?因為房子百百種,屋主也百百種,每個屋主售屋的動機不盡相同,口袋深淺自然也不同,當屋主委託多家仲介時,屋主是不是剛好和你委託議價的仲介「對盤」,這也得碰碰運氣。不過,所幸「議價」其實就是「談判」,情報的蒐集與基本功課非常重要。以下這些都是「總價」的價格,我們該如何取得這些答案呢?

A.屋主期望價格

看房子時,通常我們會詢問仲介「屋主的底價是多少」,不管仲介回答你的答案是對是錯,請記得:「屋主所謂的『底價』其實就是他期望出售的『目標價』」怎麼說呢?

試想:今天你是屋主,你想要賣一間房子。你委託仲介幫你賣,仲介問你,你底價要寫多少。如果你今天想賣的價格是1000萬,但其實只要950萬你就可以接受,你會回答1000萬還是950萬?如果你非常急著想趕快賣掉,你可能回答950萬,甚至會補一句:「只要差距不太大,還可以談」不過,大部分的屋主在售屋初期,對自己的房子通常比較有信心,大部分會回答1000萬,而不是「真實的底價」950萬囉!

除了「底價」之外,「開價」也反映了屋主的心態。「開價」越高的通常表示屋主的心態越高,所以當屋主的「開價」忽然巨幅下修時,通常也表示他的「底價」(屋主期望的價格)也下修囉!

B.市場行情

「實價登錄」上路以來,行情已漸趨透明,可以自行參考價格範圍區間和計算「均價」。不過,除了「實價登錄」外,銀行的「估價」也值得參考。銀行的估價通常是根據附近的實價登錄行情,以及該銀行有承作附近物件的房貸資料所呈現的房價行情,值得作為出價前的參考。

C.買方設定的合理價

上我的課的同學,通常會跟我討論物件的合理價。「價格」反映「價值」,通常我都會直接詢問房子買入的目的是什麼?希望自住等增值?希望整層收租?隔套收租?整理後即出售?置產考量?不同的出發點,影響我們對於房子的「價值」的判斷。

當然,對房地產有做功課的人,通常希望自己買的價格低於均價行情,以投資為出發點的人,可能會先設想退場機制和計算投資報酬率,套用試算表回推合理價。這些都會影響設定的合理價格。

D.屋主的成本

許多人都想知道屋主的成本是多少,早期沒有「實價登錄」,只能從謄本上屋主的「取得時間」和「貸款金額」回推屋主可能的成本。不過,現在有了「實價登錄」,只要前屋主是在2012年8月以後取得的,「實價登錄」上就應該要有這一筆喔!

許多人喜歡「一手屋主」(房子蓋好之後就取得房子的屋主),主要原因就是他的取得成本很低,不過,除了屋主的「取得成本」,其實還有一個很重要的資訊:屋主有沒有缺錢?缺多少錢?許多人聽到屋主缺錢都很高興,掩不住見獵心喜,不過如果屋主缺的錢很多,那可不是好事!例如:如果除了高額房貸之外還有二胎、三胎,即使屋主早年取得房子的成本低,但後年拿房子來抵押借款的金額墊高了他的成本,因為如果賣掉房子,還不能清償完他的貸款,他可能想賣也不能賣!

E.最後的成交價

這個顧名思義,就是最後議價之後,雙方達成共識、簽約成交的總價囉!我早年剛開始看房子時,很喜歡追蹤看過的物件,了解它後來出售多少錢,賣了多久。所以即使早年沒有「實價登錄」,也能夠培養對價格的敏銳度。現在雖然有了「實價登錄」,不過,由於「實價登錄」距離實際成交仍有2~3個月以上的時間差,所以還是直接詢問仲介最快喔!

  • 分享:
left btn
right btn