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摘要
1.花旗集團預估2022年的通貨膨脹率為2.8%，擁有抗通膨資產是2022年不可缺少的一環。
2.FTSENareit全股權REITs指數2021年（截至2021.11.10）上漲29.18%，漲幅比標普500指數還高，路博邁房地產投資組合經理人鄺孟德說：「REITs的復甦才剛剛開始而已。」而REITs的復甦也大多不止1年。
3.雖然美國REITs的股利率約為2.7%，但由於經濟活動逐步回歸正常，通膨的上升也有利於租金調升，總體而言，REITs展望仍非常樂觀。
鄺孟德分析，以美國出租公寓市場近期的行情變化，也可以明顯看出通膨環境之下租金調整的效益。進入2021年以來，美國公寓租金水準可以說是月月上漲（詳見圖3），就2021年前10個月租金中位數來看，美國出租公寓租金中位數已經成長達到16.4%。
而且這波租金調整的趨勢才是剛剛開始進入加速的階段。鄺孟德指出，近期推升出租公寓租金上漲的主要原因有二：1.疫情舒緩後，許多過去的經濟活動逐漸恢復，現在已有愈來愈多人回歸市區工作，推升需求；2.美國的薪資收入出現明顯上升，民眾有能力負擔高一點的租金，且更偏好住進更大一點的公寓，租金支出相對提升。
美國空屋率下降至4.1%
顯示租屋供需十分吃緊
出租公寓需求上升，但另一方面，供給卻沒辦法那麼快跟上。根據美國線上租賃業者Apartment List的美國空屋率指數統計，2020年下半年以來空屋率節節下滑，在2020年4月時空屋率約7.1%，至2021年10月則維持在4.1%，位於近3年來的低水準，供需仍十分吃緊。
除了看好出租公寓行情持續火熱之外，鄺孟德認為自助式倉儲、組合屋及戶外型購物中心前景也十分看好。
在自助式倉儲部分，主要是受到美國房市火熱的連帶效應刺激。由於房市交易熱絡，在搬家、遷移過程中帶動對於自助式倉儲的需求，使得美國自助式倉儲不僅租金出現強勁成長，在2021年7月之後，租金年成長率都在雙位數之上，對於自助式倉儲的營業淨利也見到高達20%的漲幅，因此看好強健的基本面有利後續漲勢（詳見圖4）。
組合屋則是在受到高齡化趨勢的支撐，長期成長潛力看好。鄺孟德指出，組合屋是一種預鑄的房屋，在美國規畫55歲以上的準退休社區中，也就是針對高齡者所規畫價格可負擔且有不同年齡限制的社區，多以組合屋為主要房源，在高齡趨勢下，全美組合屋的入住率持續維持高檔，且租金也維持穩健上漲趨勢，近5年累積漲幅15%。
至於戶外型購物中心，則是看好營運基本面的復甦，以及具備購併題材。有別於閉鎖型的商場，戶外型購物中心更能因應疫情調整經營模式，維護消費者安全並且維持營運，賺取現金流，隨著疫情舒緩，看好這些戶外型購物中心現金流及出租狀況都有望進一步上升。
除此之外，這些戶外型商場多占地極為遼闊，建物則以一層平房為主，具有各種再開發的潛力，也因此，已見不少私募基金對這類資產顯露興趣，未來幾年相關物件購併速度可能會加快，加上這類資產仍有些許折價，看好未來還會有增值空間。
至於在REITs占據最大板塊的科技型REITs，如數據中心、電訊塔等，雖然就長期趨勢而言，路博邁仍看好長線成長動能，但由於近半年能源價格高漲，科技型REITs由於運用相當多電力能源，因此短期內恐會對其經營成長造成壓力。
鄺孟德認為，雖然美國REITs當前的股利率約為2.7%，相比歷史水準偏低，但由於經濟活動逐步回歸正常，通膨上升有利於租金調升，因此總體而言，REITs展望仍非常樂觀。
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