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摘要
1.花旗集團預估2022年的通貨膨脹率為2.8%，擁有抗通膨資產是2022年不可缺少的一環。
2.FTSENareit全股權REITs指數2021年（截至2021.11.10）上漲29.18%，漲幅比標普500指數還高，路博邁房地產投資組合經理人鄺孟德說：「REITs的復甦才剛剛開始而已。」而REITs的復甦也大多不止1年。
3.雖然美國REITs的股利率約為2.7%，但由於經濟活動逐步回歸正常，通膨的上升也有利於租金調升，總體而言，REITs展望仍非常樂觀。
花旗集團預估2021年全球的通膨率為3.1%，2022年則為2.8%，顯示2021年開始高漲的通膨壓力，將持續蔓延至2022年。也因此抗通膨資產的布局將是2022年不可缺少的一環，而REITs（不動產投資信託）將是最有力的抗通膨資產，專家預期，在通膨拉高的環境中，2022年REITs報酬率將有望重回長期平均值，上看雙位數。
「REITs的復甦才剛剛開始而已。」路博邁房地產投資組合經理人鄺孟德在接受《Smart智富》月刊專訪時說。2021年REITs是表現最亮眼的資產之一，FTSENareit全股權REITs指數2021年（截至2021.11.10）上漲29.18%，漲幅比標普500指數還高，而鄺孟德認為REITs火熱的表現，將可繼續延燒至2022年。
鄺孟德的看法受到長期數據統計的支持。首先是，統計過去將近50年，REITs在遭遇明顯熊市之後，一旦開始復甦則多數會延續多年的行情。2020年因為全球爆發新冠肺炎疫情，經濟活動封鎖，REITs股價一落千丈，成為2020年受傷最慘重的資產。但到了2021年，由於低利環境支撐、遠距工作催生的購屋需求，大幅刺激房地產買氣，推升房地產和REITs價格，REITs開始進入復甦階段，而就歷史經驗來看，REITs的復甦大多不止1年，且前2年的年度總報酬也都能在雙位數以上（詳見圖1）。
若通膨率能夠維持2%以上
REITs報酬就能呈現明顯成長
邁向2022年，支撐REITs表現更有利的數據則是「高漲的通膨」。根據路博邁統計，美國REITs近30年平均年報酬率為12.8%，但是若再將每年的物價年增率列入分析，就會發現在低通膨的環境之下，REITs的年報酬率表現為負值，但只要通膨能夠維持在2%以上，REITs績效表現就明顯成長，甚至平均能夠達到16.4%以上（詳見圖2）。
這是因為在通膨上漲時，只要經濟也保持成長，主要現金流量來自不動產租金收入的REITs，就能藉由重新調整租金，來反映物價的上漲，因此多數的REITs在通膨升溫的環境下，報酬率也能跟著上揚。「我們認為，REITs在2022年報酬回到長期平均水準10%～12%的水準是可以預期的。」鄺孟德說。
鄺孟德分析，以美國出租公寓市場近期的行情變化，也可以明顯看出通膨環境之下租金調整的效益。進入2021年以來，美國公寓租金水準可以說是月月上漲（詳見圖3），就2021年前10個月租金中位數來看，美國出租公寓租金中位數已經成長達到16.4%。
而且這波租金調整的趨勢才是剛剛開始進入加速的階段。鄺孟德指出，近期推升出租公寓租金上漲的主要原因有二：1.疫情舒緩後，許多過去的經濟活動逐漸恢復，現在已有愈來愈多人回歸市區工作，推升需求；2.美國的薪資收入出現明顯上升，民眾有能力負擔高一點的租金，且更偏好住進更大一點的公寓，租金支出相對提升。
美國空屋率下降至4.1%
顯示租屋供需十分吃緊
出租公寓需求上升，但另一方面，供給卻沒辦法那麼快跟上。根據美國線上租賃業者Apartment List的美國空屋率指數統計，2020年下半年以來空屋率節節下滑，在2020年4月時空屋率約7.1%，至2021年10月則維持在4.1%，位於近3年來的低水準，供需仍十分吃緊。
除了看好出租公寓行情持續火熱之外，鄺孟德認為自助式倉儲、組合屋及戶外型購物中心前景也十分看好。
在自助式倉儲部分，主要是受到美國房市火熱的連帶效應刺激。由於房市交易熱絡，在搬家、遷移過程中帶動對於自助式倉儲的需求，使得美國自助式倉儲不僅租金出現強勁成長，在2021年7月之後，租金年成長率都在雙位數之上，對於自助式倉儲的營業淨利也見到高達20%的漲幅，因此看好強健的基本面有利後續漲勢（詳見圖4）。
組合屋則是在受到高齡化趨勢的支撐，長期成長潛力看好。鄺孟德指出，組合屋是一種預鑄的房屋，在美國規畫55歲以上的準退休社區中，也就是針對高齡者所規畫價格可負擔且有不同年齡限制的社區，多以組合屋為主要房源，在高齡趨勢下，全美組合屋的入住率持續維持高檔，且租金也維持穩健上漲趨勢，近5年累積漲幅15%。
至於戶外型購物中心，則是看好營運基本面的復甦，以及具備購併題材。有別於閉鎖型的商場，戶外型購物中心更能因應疫情調整經營模式，維護消費者安全並且維持營運，賺取現金流，隨著疫情舒緩，看好這些戶外型購物中心現金流及出租狀況都有望進一步上升。
除此之外，這些戶外型商場多占地極為遼闊，建物則以一層平房為主，具有各種再開發的潛力，也因此，已見不少私募基金對這類資產顯露興趣，未來幾年相關物件購併速度可能會加快，加上這類資產仍有些許折價，看好未來還會有增值空間。
至於在REITs占據最大板塊的科技型REITs，如數據中心、電訊塔等，雖然就長期趨勢而言，路博邁仍看好長線成長動能，但由於近半年能源價格高漲，科技型REITs由於運用相當多電力能源，因此短期內恐會對其經營成長造成壓力。
鄺孟德認為，雖然美國REITs當前的股利率約為2.7%，相比歷史水準偏低，但由於經濟活動逐步回歸正常，通膨上升有利於租金調升，因此總體而言，REITs展望仍非常樂觀。
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