有位朋友最近繼承家裡的財產，一些資產和現金變賣以後大約有2,000多萬元，因為目前還是租屋族，他計畫用這筆錢來買房，打算在新北市的新店或板橋找一間3房2廳的房子，預算大約是2,000萬元左右。
他的想法是把600萬元當作頭期款，1,000萬元拿來3年～5年期定期定額高股息ETF，剩下的400萬元就是分不同年期存進定存，拿來慢慢付房貸，這樣等定存的錢用完以後，高股息ETF的被動收入現金流也至少完成了一半以上，再拿一部分股息搭配薪水收入來還剩餘的房貸，退休前就能還完了。
他說，因為ETF和定存都是相對安全的資產，當然也是因為他也已經投資10年以上了，有一定的觀念和經驗，知道要買什麼、怎麼買才能符合他的需求，而這樣對於房貸就不會有太大壓力，利用現有資產去賺更好的殖利率來補貼房貸，而且也不會因為買房而失去投資的機會。
當然其中也有一些小細節可能會有大大有疑問：
1.高股息ETF的殖利率比較高，為什麼付完頭期款以後，不把全部的錢拿去定期定額，要特別撥出來分批放在利率比較低的定存？
因為高股息ETF的6%殖利率雖然高於2%多的房貸利率，但是高股息ETF在剛開始建置的階段因為持股不多、股息也不多沒辦法完全cover掉房貸，要慢慢地把資產投入等建置起來了才可以，所以還是要有一筆錢可以先拿去付房貸。
2.為什麼不把存進定存的錢把它拿去多付頭期款？這樣就不用存進定存而且還可以省一些房貸。
雖然定存利率少於房貸利率，但不考慮房貸寬限期的話，買房後馬上就要攤還本息了，如果有這筆專門拿來扣房貸的定存，就可以在建置高股息ETF的期間有一段緩衝期，不用馬上動用到本業收入，算是付出少量的成本減輕生活壓力。
如果加入「新青安」來考量的話，前1,000萬元利率是1.7X%且有5年的寬限期（超過1,000萬元就依銀行的房貸利率來估），因為利率非常低，所以可以適用新青安的話，把1,000萬元都貸下來才是最划算的，而寬限期只需要還利息不用還本金，但它的好處也是壞處，例如20年房貸、寬限期3年，那原本20年攤還的本金變成只剩17年，反而後面的還款壓力變大，這個就要自己斟酌了。
最後一個要知道的細節是，如果未來股災發生，公司股息變少導致ETF發的股息也變少，自己要拿本業收入來付房貸的比率就會變高，所以我朋友的這個方式還是適用有本業收入的人，而且一開始在計算、規畫定存付完以後要拿股息跟本業收入來付房貸的比率，股息要記得低估才會比較穩健。
每個人買房的物件、狀況、還款條件和需求一定都不一樣，沒有一個方式適合每個人，跟投資一樣，只要能和生活取得平衡，自己覺得適合、安穩就是最好的，另外我也想知道大大們買房都是怎麼規畫的呢？可以分享給我知道嗎？
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小檔案_艾蜜莉
- 著有三本投資理財暢銷書
- 十年教學經驗，演講投資理財課程超過百場
- Smart 智富、CMoney 理財寶財經講座教師
- 2008年開始投入股市，用自創估價法，鎖定股價被低估、年年配發股息的穩健公司買進，靠著持續優化投資策略，經過15多年的時間，當時50萬的本金，如今也滾到5000多萬。