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人口負成長、少子化，房屋需求會減少，房價從長期觀察應是下跌的趨勢，但這件事情為什麼一直沒發生？
有很大一部分原因，跟「銀行」這個角色有很大的關係！
先前我們提及影響房價的4個因素：利率、匯率、股市、政策。就有人提出疑問：「為什麼最基本的人口因素，沒有在這裡面？」我們從實證帶大家來解析牽動房價的關鍵。
建物耐用年限影響房屋貸款成數
首先我們來看銀行承貸的關係，買房子通常需要貸款，銀行會針對可貸款的金額進行估價，估價的高低有一個很重要的影響因子，那就是房屋的耐用年限。
根據不動產估價師公會對建物經濟耐用年數的定義，SC鋼骨造、SRC鋼骨鋼筋混凝土、RC鋼筋混凝土構造的房子，經濟耐用年數都是50年，也就是說，超過50年的房子，從銀行的角度來看，房屋的經濟價值為0，只剩下土地的價值。而土地的價值，就牽涉到是不是完整的土地：
1.屋齡50年透天厝：對銀行來說，可能還有土地的價值，僅會計算土地，地上的建物是不認的。
2.屋齡50年公寓、大樓：公寓和大樓價值就非常低了，因為土地是和總戶數一起持分，銀行幾乎是不願意放貸這種房子的。
房屋市場買賣，銀行角色是關鍵
房屋交易的體系裡，銀行的角色非常重要，銀行不願意參與的交易，基本上是不會成交的。也就是說，即使你願意忽略老屋可能有的結構、漏水、線路等問題，去買老屋也很可能沒辦法買，因為貸不到款，只能全部用現金。然而，用現金買房不貸款，這件事應該很少有人做得到。
同理可證，政府過往打房，只要針對貸款成數限制，就會直接衝擊市場交易量。因此，也許你覺得老屋有價值，但銀行覺得沒價值，無法保障其債權時，這些房子在市場上就會很難交易，不應該視為正常的房屋供給量。
房屋老化問題，比起人口負成長更早出現
至於人口負成長，房價卻不會下跌的原因？要同時考量需求和供給的影響，我們來看人口變化、全國新舊屋變化圖。
人口變化圖中，出生人數是藍色線、死亡人數是紅色線，2020年出生人數低於死亡人數，台灣正式邁入人口負成長。
全國新舊屋變化圖中，屋齡20年以下的房子戶數是藍色線，40年以上的老屋戶數是紅色線，在2019年時，40年以上老屋占比超越20年以下屋子的占比，先一步出現交叉點。
不過，為什麼要選20年屋齡以下和40年屋齡以上的2種類型進行比較？主要原因是，目前市場上大部分的交易都集中在20年以內的房子，是多數人心目中比較理想的住家。
而屋齡40年以上的房子，如同前面所說，銀行會因為建物耐用年限的原則，放貸成數極低，甚至無法貸款，願意買而且能拿出全額現金的人是很少的。在供需上，算是「死」的供給，也就是房子雖然存在，但少了銀行的幫忙，就算想買也很困難。所以2019年之後，「可以買賣的房子」首度少於「不容易買賣的房子」。
老屋占比創新高，首都台北市最嚴重
台北市的老屋問題最嚴重，2015年就開始出現交叉，2021年時，屋齡20年以下的房子不到15萬棟，只占全台北市房屋的16%，屋齡40年以上的屋子約40萬棟，占比約44%。
也就是說，你要在台北市買到適合的房子會愈來愈難，看來看去都是老房子。
新北市整體的老屋也是較多的狀況，屋齡20年以下的房子約40萬棟，只有22%，屋齡40年以上的屋子約48萬棟，占比達32%，2020年出現交叉。
桃園市的房屋年齡算年輕，屋齡20年以下的房子約35%，屋齡40年以上的屋子約20%。
新竹縣市問題也不大，屋齡20年以下的房子約38%，屋齡40年以上的屋子約22%。
台中市的兩者比例已經接近，屋齡20年以下的房子約26%，屋齡40年以上的屋子約23%。
台南市的兩者交叉點也在2019年，屋齡20年以下的房子約22%，屋齡40年以上的屋子約31%。
高雄市的兩者交叉點在2019年，目前屋齡20年以下的房子約23%，屋齡40年以上的屋子約32%。
把上述的資料整理一下，會發現其實全台都有這樣的狀況。從銀行視角來看，願意核貸的房子是持續減少的，台北市、新北市、高雄市、台南市相對更嚴重些。
房屋市場跟你想的不一樣，真正可以被買賣的房子，因為持續減少，在資金追逐之下，就會愈來愈貴；而且市中心因為開發得早，屋齡高的房子更多，造成想住市中心，卻沒什麼適合的房子可以選擇，要不是屋齡太老，就是房價太高，所以只能往外圍去。
少子化衝擊房價？恐未考慮供給面、市場對新屋熱度
覺得未來人口減少，房子太多，長期房價會下跌的論點，是因為把每間房子都視為相同的金融商品，一戶人配一間房子，看看房子比較多還是人比較多，就決定房價的上漲和下跌。
這樣的假設前提是完全忽略了銀行體系在房地產交易的重要性，而且只討論了需求面，沒考慮供給面——銀行不願意貸款的房子，根本沒辦法交易，不能稱為供給。
有人會說，那就都住上一代人的房子就好，幹嘛出去買房子？
1.現在不是農村社會，人口遷徙會持續。
2.房子舊了真的很難住，你住過漏水一直修不好的房子，就會想搬新房子。
因此，舊房子會持續退出交易市場，人口持續減少，適合且可以被買賣的房子也在減少，這就是「人口負成長，房價會下跌」這個理論已經出現20年，卻一直沒發生的真相。
大家都會用來舉例的日本，其實該國房價也已經悄悄創下20年來的新高，1990年代的房價泡沫，與其經濟關係是比較大的。
本文獲「moneybar」授權轉載，原文：少子化房價會崩跌？銀行視角才是關鍵！房屋市場和你想得不一樣
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