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玫雅和英凱預計年底訂婚，明年再規畫結婚。
只不過邁入婚姻，要解決的事不可能只有粉紅泡泡的甜蜜。雖然英凱也認同結婚買房共組小家庭，但到底要婚前就開始看房子，有好物件就下手，還是等到婚後再來買？出資比怎麼分配，房產怎麼登記？兩人倒是還沒細細討論過。
起初玫雅對於買房的細節，其實沒有太大的想法，她想，「既然要結婚，這些小事好像就不需要太計較，而且現在不都是『夫妻財產共有』，最後要分，就是一人一半？」
只是這樣的天真，卻在一次閨蜜閒聊中被提醒，「人家不是說，只有婚後買房才算是共有？而且我聽同事說，為了有安全感，她和老公買房時是登記兩個人的名字，錢各出一半，房子也登記一人一半，誰也沒占誰便宜，最公平。」
為什麼婚前買房讓過來人都搖頭？
一般來說，提到交往期間就共同買房，多數過來人的意見都是「搖頭」。原因無他，5個字：風．險．太．大．了。
怎麼說？
首先，兩人有共識準備結婚，並不代表真能熬到手牽手跨過婚姻那個檻，邁向婚姻的路上，還有很多千奇百怪的怪要打。畢竟，婚姻是兩個家庭的磨合，舉凡一方成員為某個點真的拗起來，小倆口婚前分手也不是什麼特別的事。
婚前買房的問題在於，濃情蜜意時，金錢上愈是不分你我，那麼分手後找回理智時，算起帳來勢必就愈難看；尤其愈接近結婚前的分手，情節一定是重大到不可挽回，才能讓人斬斷情絲，既然痛定思痛，撕破臉也在所難免。
你說房子是你出錢、掛我名下的「借名登記」，我偏說這是兩人相愛時的「無償贈與」；你說這房子你也有出錢，是「合資買房」，我說這是「獨資購屋」，不然你拿出證據。
但凡你的眼光不夠好，有些東西一旦沒了情義，最慘就是人財兩失。
婚前買房，婚後怎麼算？剩餘財產請求權
說了偏差值，來說點正常的狀況。如果買了房安安穩穩結了婚，那房子算誰的？如果只算出頭期款登記者的財產，那婚後的房貸又該怎麼算？總不能他的薪水付的是「自己的」房子，我的薪水就是家用吧？
關於這個很多小家庭煩惱的問題，我們可以來講講什麼叫「夫妻剩餘財產差額分配請求權」（以下簡稱：剩餘財產請求權）。這個專有名詞來自《民法》第1030-1條：法定財產制關係消滅時，夫或妻現存之婚後財產，扣除婚姻關係存續所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產之差額，應平均分配。
簡單地說，就是民法為了平衡夫妻雙方在家庭中的貢獻，特別是古早民間風俗都是丈夫養家、妻子家管，如果丈夫賺的錢都算自己的，對沒有工作卻對家庭犧牲奉獻的妻子十分不公平，因此特別規定在婚姻中雙方各自有償取得的財產有剩餘，在離婚或因其他原因結束法定財產制時，剩得少的可以向剩得多的一方，請求差額的一半。源此，也就是民間一般人常說的「婚後財產是一人一半」的概念。
舉例來說，玫雅和英凱訂婚後買了一棟2,000萬元的房子，由婆家支援400萬元的頭期款，並且登記在英凱名下。那麼就算房子是先生的名字，剩下的1,600萬元在婚姻中給付的房貸，仍可以列入剩餘財產分配的計算項目。單就這棟房子估算，妻子也可以分配到1,600萬元的一半，也就是800萬元。
2,000萬元的房子漲成4,000萬元，離婚怎麼算？
有人想問，「現在房地產漲得那麼快，如果婚前2,000萬元的房子，婚後付完房貸時已經漲到4,000萬元，那麼剩餘財產請求權是依照4,000萬元，還是原本的2,000萬元去算？」
實務上是認為增值的部分不用列入剩餘財產差額分配的範圍，所以依然是以2,000萬元的房扣掉婚前給付，再去計算。
又有人想說，「近10來年房價漲這麼快，這樣好不公平！」可是你要想，這是漲的情況，如果2,000萬元的房，繳完房貸時市價剩下1,500萬元，你希望用前者計算還是後者計算呢？是不是轉念一下，就好多了。
事實上，《民法》第1017條第2項也規定：夫或妻婚前財產，於婚姻關係存續中所生之孳息，視為婚後財產。也就是說，就算是一方婚前全額買的房，婚後拿來出租，婚後租金收入的部分，也視為婚後財產。
說到底，這種種規定，其實都是希望在盡量公平的情況下，保護夫妻中弱勢的一方。
回到關於婚前買房還是婚後買房，以及登記在誰名下的問題。個人覺得，能夠婚後買就不要婚前買，誰出的錢多，就登記誰的名字吧！至於一般常建議的夫妻登記共有，還是預告登記這些預防手段，我沒有很推薦，畢竟房子「共有」，到時候碰到節稅問題也是麻煩；再者，走進婚姻總是希望以信任為前提，如果要防堵所有可能性才能維繫權益，其實又何必呢？
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作者：傅恪恩
出版社：方智
出版日期：2021/11/01
作者簡介_傅恪恩
觀察房市10餘年，看過的房子以千為單位，持有房地產相關證照數張。文章刊載於商周財富網、今周刊、商業周刊、經濟日報、風傳媒等知名財經媒體網站。
身邊友人涵蓋各種房地產相關產業的專業人士，從房仲、代銷、銀行、代書、建商、設計師、台北市危老重建推動師、不動產估價師、投資客、法拍業者、包租代管業者、二胎業者、土開業者等。一直以來看著在房市默默耕耘的朋友們，內心對於因買不起或誤解而仇房的現象感到遺憾，願以支筆，拉近兩端不對等的資訊。