只是情侶或朋友,適合一起買房嗎?房市達人:親兄弟也要明算帳,購屋前先釐清這4點...

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只是情侶或朋友,適合一起買房嗎?房市達人:親兄弟也要明算帳,購屋前先釐清這4點...

買賣房屋以「夫妻」為「單位」居多,但其實,有愈來愈多朋友會來問我,「我們不是夫妻、也不打算結婚,但未來會是相互扶持的伴侶,想一起買房,該怎麼登記?」或是「我們是兄弟、幾個朋友當投資人,想一起買房投資,那該怎麼登記、登記誰的名字?」

這是個滿好的問題,因為當你們在法律上沒有財產共有的權利時,其實買房的登記、貸款問題,都必須在事前釐清,未來才不容易產生糾紛。那在「買房的夥伴不是另一半」的前提下,買房、貸款又會產生什麼樣的問題?該如何解決呢?

1.產權該登記誰的名字?

通常買房子只會登記一個「所有權人」,他會擁有百分之百的產權,所以未來房子要怎麼規畫,包括產權變更、變賣或是要出租時,都只要對一個人,比較單純且不容易產生問題。但如果今天是一間房子兩人出資,那可以採取「共同登記」,即雙方都是持有人,沒有經過對方同意之前,不可以進行買賣、出租等行為。

不過,兩人可能在財力、願意出資的比例上有所不同,所以在買房時,雖然是登記共同持有,但也一定要記得標註兩人個別出資的比例、貸款的成數或用誰的名字等,未來拆分才有依據。這裡還有一個重點要注意,即依據《土地法》第34條之1規定:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者,其人數不予計算。」

這是什麼意思呢?即如果持有人只有兩位,且持分比例有一人大於2/3,那他就可以自行處理這間房子,為避免未來其中一人有私心擅自處分,請記得在登記時要小心比例問題。

2.貸款要用誰的名字?

因為大部分銀行都不會接受共同貸款,所以即便產權是兩人共同登記,但貸款可能還是必須要由其中一人出面。換言之,在一起買房的夥伴中,你一定要挑一個貸款額度較高、利率比較好談的人選當貸款人,因為貸款條件一定與申貸人的薪資、工作條件、信用狀況高度相關。

但是另一個人也不能置身事外,就實務來看,另一人就可以當連帶擔保人,增加貸款人的信用條件,用這些配套措施將兩個人綁在一起,也可以讓貸款條件變好。

3.繼承問題也要注意

這個問題雖然想得比較遠,但不是沒有發生過。如果今天發生不幸的意外,有一方突然離開了,但因為你們彼此只是情侶或夥伴,沒有法定關係,不像夫妻在法律上是共同持有財產,當一個人離開時,可由另一半繼承。

如果只是情侶做共同登記,未來假設其中一方走了,只能由其親人去繼承他的產權。也就是說,你跟對方的父母或兄弟姊妹,可能會共同持有一間房子,勢必會徒增很多困擾,再加上不是親屬關係,對於房產處置在事前是沒有任何共識的。在這樣的情況下,我會建議透過下方第4點提及的「預告登記」來處理,事前先摒除這些不確定因素。

4.只登記在一人名下,如何保障另一人的權益?

根據第3點,如果今天不做共同登記,只登記在一人名下,未來在處置財產或貸款都會比較方便。但當然你會擔心的是,另一人的權利又該怎麼保障?為確保自身權益,建議可使用「預告登記」。意思是指,由登記名義人簽署一份「預告登記同意書」,即房屋所有權若要轉賣或轉移,必須先經過對方同意,並塗銷預告登記後才能執行。

這樣的好處是,登記名義人不能隨意將房屋轉讓給第三人,在做任何轉移之前,都必須讓預告登記的對象知道並取得同意。這樣一來,不論是發生分手或任何意外狀況,都較不用擔心會發生金錢糾紛。

俗話說:「親兄弟明算帳。」雖然我們都不希望和親近的人發生金錢糾紛,但如果彼此間存在著共同出資或貸款事宜,雙方都一定要留存匯款往來的單據,作為金流證據,才不至於在糾紛產生時,無法梳理彼此的權益,造成不愉快。

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