買賣房屋以「夫妻」為「單位」居多，但其實，有愈來愈多朋友會來問我，「我們不是夫妻、也不打算結婚，但未來會是相互扶持的伴侶，想一起買房，該怎麼登記？」或是「我們是兄弟、幾個朋友當投資人，想一起買房投資，那該怎麼登記、登記誰的名字？」

這是個滿好的問題，因為當你們在法律上沒有財產共有的權利時，其實買房的登記、貸款問題，都必須在事前釐清，未來才不容易產生糾紛。那在「買房的夥伴不是另一半」的前提下，買房、貸款又會產生什麼樣的問題？該如何解決呢？

1.產權該登記誰的名字？

通常買房子只會登記一個「所有權人」，他會擁有百分之百的產權，所以未來房子要怎麼規畫，包括產權變更、變賣或是要出租時，都只要對一個人，比較單純且不容易產生問題。但如果今天是一間房子兩人出資，那可以採取「共同登記」，即雙方都是持有人，沒有經過對方同意之前，不可以進行買賣、出租等行為。

不過，兩人可能在財力、願意出資的比例上有所不同，所以在買房時，雖然是登記共同持有，但也一定要記得標註兩人個別出資的比例、貸款的成數或用誰的名字等，未來拆分才有依據。這裡還有一個重點要注意，即依據《土地法》第34條之1規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者，其人數不予計算。」

這是什麼意思呢？即如果持有人只有兩位，且持分比例有一人大於2/3，那他就可以自行處理這間房子，為避免未來其中一人有私心擅自處分，請記得在登記時要小心比例問題。

2.貸款要用誰的名字？

因為大部分銀行都不會接受共同貸款，所以即便產權是兩人共同登記，但貸款可能還是必須要由其中一人出面。換言之，在一起買房的夥伴中，你一定要挑一個貸款額度較高、利率比較好談的人選當貸款人，因為貸款條件一定與申貸人的薪資、工作條件、信用狀況高度相關。

但是另一個人也不能置身事外，就實務來看，另一人就可以當連帶擔保人，增加貸款人的信用條件，用這些配套措施將兩個人綁在一起，也可以讓貸款條件變好。

3.繼承問題也要注意

這個問題雖然想得比較遠，但不是沒有發生過。如果今天發生不幸的意外，有一方突然離開了，但因為你們彼此只是情侶或夥伴，沒有法定關係，不像夫妻在法律上是共同持有財產，當一個人離開時，可由另一半繼承。

如果只是情侶做共同登記，未來假設其中一方走了，只能由其親人去繼承他的產權。也就是說，你跟對方的父母或兄弟姊妹，可能會共同持有一間房子，勢必會徒增很多困擾，再加上不是親屬關係，對於房產處置在事前是沒有任何共識的。在這樣的情況下，我會建議透過下方第4點提及的「預告登記」來處理，事前先摒除這些不確定因素。

4.只登記在一人名下，如何保障另一人的權益？

根據第3點，如果今天不做共同登記，只登記在一人名下，未來在處置財產或貸款都會比較方便。但當然你會擔心的是，另一人的權利又該怎麼保障？為確保自身權益，建議可使用「預告登記」。意思是指，由登記名義人簽署一份「預告登記同意書」，即房屋所有權若要轉賣或轉移，必須先經過對方同意，並塗銷預告登記後才能執行。

這樣的好處是，登記名義人不能隨意將房屋轉讓給第三人，在做任何轉移之前，都必須讓預告登記的對象知道並取得同意。這樣一來，不論是發生分手或任何意外狀況，都較不用擔心會發生金錢糾紛。

俗話說：「親兄弟明算帳。」雖然我們都不希望和親近的人發生金錢糾紛，但如果彼此間存在著共同出資或貸款事宜，雙方都一定要留存匯款往來的單據，作為金流證據，才不至於在糾紛產生時，無法梳理彼此的權益，造成不愉快。

{DS}