房子被盜賣卻求償無門?超重要!家有房產你務必認識的法條

撰文者傅恪恩
房市觀察近10年,身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、包租、代管、建商、設計師、租賃住宅管理人員、台北市危老重建推動師、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們,一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐,願以支筆,拉近兩端不對等的資訊。

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房子被盜賣卻求償無門?超重要!家有房產你務必認識的法條

年末除了公司行號的尾牙春酒,朋友三五小聚,更新一下今年各自的近況和生活趣事,也是免不了的既定行程。這不,從資深房仲友人小畢那,我就聽到了一個有趣的故事。

大家都知道,買賣房子,賣方想開高,買方想壓低是理所當然的事。正因為如此,為了迎合屋主的期待接到委託,不少房仲面對屋主口中無法妥協的超高售價,儘管心裡想著「你這什麼天價,鬼才會買」,最後依然會選擇,抱著讓市場教育屋主的想法,維持表面的和平「沒有問題,我們會努力」。

不過,今天要說的黃先生卻是個難得的特例,一開始面對黃先生到店面來詢價,準備售屋,小畢回答的是行情價,但沒想到,屋主看著電腦上的實價登錄,卻陷入了沉思。原本小畢想說,該不會價格離預想的太低,屋主不能接受吧?正當他心理打鼓,想著是不是該多說點好話時,沒想到黃先生一個抬頭卻問他「通常房子得便宜多少,才能秒殺呢?」

高價賣屋者不少
竟有人自砍房價?

屋主想開高價,尋求房仲認同,小畢看過不少,但簽委託前就自砍價格的屋主,黃先生卻是獨一份。一問之下,黃先生稍微透露,因為母親過世,所以他想處理去年長輩過戶到自己名下的房產,搬去其他地方再做打算。但為什麼要急賣呢?黃先生倒是沒有多說什麼,只保留的說著想離開傷心地。

既然所有權人沒問題,又願意降價出售,對小畢來說,這種好客人求之不得。他放下一切優先處理,並報告店長全店集中促銷。果然,這案子也不負眾人的期待,最後3天內以1坪低於行情10萬的價格——3,420萬成交。

那,到底黃先生為什麼急著賣屋呢?這個答案一開始黃先生沒說,但成交後,他倒是在某天輕描淡寫的說了。原來,他們家是一男一女,姊姊嫁去海外20幾年,自己單身和母親同住。這2年母親病重,為了龐大的醫療費和看護費用,也順勢把名下房產先過給了自己。但誰知媽媽生病時,姊姊沒有回來過幾次,但媽媽走後,她卻是在下個月要來討論房子的繼承問題。

黃先生覺得不甘心,哪有照料時不見人影,要分產才竄出來的道理。更何況,母親在世前,就已經對姊姊說,房子是要給自己的。於是黃先生在多方諮詢意見後,決定先下手為強,趁姊姊還沒有回國,先把房子賣一賣,把錢拿到手再說。至於未來的遺產爭議,那就打官司吧!以後的事情,反正還不知道鹿死誰手。

買賣房產
這條法律一定要知

故事說到這,還記得那時一旁的友人插話說著「這樣買房子的人不是很衰嗎?以為撿了便宜,但等屋主姊姊回國,房子可能還會有爭議,到底是誰有權售屋之類的…」只見小畢笑了笑回說:所有權人賣房子,能有什麼問題呢?

對於那句話,這裡剛好對大家做個補充:不動產以登記為主,而其中有一法條非常的重要,值得牢記在心裡,那就是民法第759-1條「不動產物權經登記者,推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人,已依法律行為為物權變動之登記者,其變動之效力,不因原登記物權之不實而受影響。」

什麼意思?之前別篇文章提到,政府開放土地謄本上的所有權人資料給相關人等查閱,利用透明化的制度保障交易的安全性。而759-1條就是在說,買受人可以信賴謄本上登記的所有權人,就是有資格售屋的屋主,而安心交易。

有人就要問了,什麼叫做安心交易,那如果登記人真的不是實際所有權人怎麼辦?這裡條文後段補述了,只要你是信賴登記資料,而購買的善意第三人(不知情買方),那麼就算後來發現房子之前的所有權有問題,那也不干你的事。

結論》

以此案例來說,就是等姊姊回國要跟弟弟爭產打官司,就算贏了,房子該分姐姐一半,她也不能主張買賣無效房子得還回來,只能去跟弟弟討自己應得的損失。而這法條運用最極致的地方在於,就算屋主是被不肖人士盜賣房產,只要買方不知曉這房子是被盜來的,那麼之後屋主就算驚覺房子莫名其妙被賣,也只能找逃之夭夭的詐騙犯追討損失,而無法向登記完成的新買方要求索討~恐怖了吧!

請記住,法律真的不公平,它只保障懂它的人。

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