炒房手法揭密》豪宅還沒蓋好就能交易...轉紅單?小心稅務問題!

撰文者商周財富網編輯室
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炒房手法揭密》豪宅還沒蓋好就能交易...轉紅單?小心稅務問題!

國民黨總統參選人韓國瑜日前被周刊爆料,指出在2011年時,曾花7,200萬元出手購買台北市南港區的豪宅「無雙」(後來改名為「日升月恆」)。但根據使用執照顯示,該案於2014年8月才完工,還沒蓋好就能交易?究竟韓國瑜買的是什麼東西呢?

這要從建案的源頭說起,在台灣,建案只要取得「建造執照」就可以開始合法銷售,此時因為建案還沒有完工,所以建商販售給消費者的是「權利」,消費者買的是預售屋,需要等到建案取得「使用執照」,也就是完工後才能交屋。


完工交屋前,可把「權利」賣給別人

在消費者買進預售屋到完工交屋之前,基本上都可以把這份「權利」賣給別人,這樣的行為合法,但社會普遍貼上「炒房」標籤,因此觀感不佳。

原因在於,買預售屋時,流程若以付款階段來看,可分為:

1.訂金、簽約金
看了預售案,若喜歡,案場會請消費者先下「小訂」,通常是5萬元~10萬元或總價的1%~3%。

接著,消費者進一步考慮後,若要購買,建商會要求消費者付足訂金並簽約繳納簽約金,通常訂金加簽約金是房屋總價的5%~8%。假設總價2,000萬元,訂金加簽約金8%,則扣除先前支付的「小訂」,若為10萬元,則消費者要再支付150萬元補足訂金並付足簽約金。

2.開工款
開工時,消費者要支付「開工款」,但比例沒有固定,要看建商的規畫。實務上,常見訂金、簽約金、加開工款是房屋總價的15%,如果是主打低首付的建案,有時候訂金、簽約金加開工款可能不到總價10%。

3.工程期款
在工程期間需繳交工程期款,有些建案是依日期、有些是依工程進度繳交,通常是房屋總價的10%~15%。

4.銀貸

建案取得使用執照,接著消費者就可以開始辦理銀行貸款,通常可貸金額是房屋總價的70%左右。

5.交屋款
按法規來說,交屋款是總價的5%,在交屋時支付。

在上述的各階段,消費者在「小訂」完後,會拿到一張紅色的預約單,也就是俗稱的「紅單」,只要建商或代銷願意幫你轉單,你就可以進行「權利轉換」,藉此賺進價差。

賣法很多種,常見的,假設消費者小訂付了10萬元,而代銷找到下一個買方,你可以直接用20萬元賣出這間房子的買賣權利,所以你可以賺到10萬元。

再來,若是簽約之後想要賣出,則要看買賣合約中,建商是否同意、若同意,更名換約的手續費又是多少?手續費每家建商也不一樣,而法規規定最高為千分之一。如果合約允許更名換約,那消費者可賺價差財,譬如你買2,000萬元,但下一個買方用2,100萬元跟你買,扣除手續費和通常最高4%的仲介費,你可以賺進部分價差。

正常來說,當有賺到錢,就必須要申報「財產交易所得」,併入隔年的綜合所得稅一起納稅,但是,申報不申報,看個人,若是沒申報,會不會被抓到,也要看個人。

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