房東說要扣押金當清潔費,是合法的嗎?專業律師教你這樣要回來!

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世道艱難,要買間房子很難,租房屋來住,是多數人的生活常態,但租約到期要退租時,卻常發生:「房東要從押金中扣清潔費、油漆費」的爭議!

總讓是房客疑惑又生氣,房東這樣做合法嗎!?

押租金(押金)是什麼?
押租金(俗稱押金),其實可以理解為「預先收的擔保金」,以擔保未來租賃關係存續期間,可能會發生的出租人對於承租人的債權。

實際生活中,出租人(也就是房東),多會在租賃剛開始時,向承租人預收一定的費用,以擔保承租人「將來」的給付租金、維持租賃物使用等義務的履行。

假如承租人違反義務(通常是沒繳房租、毀損物品、或違約提前終止租約等),作為「預先儲值」的押金,便可以用來抵充,也省卻了房東另外請求賠償的時間。至於房東收取押金的最高限度,依照現行租賃住宅條例的規定,最高為租金總額的2個月。

如果租賃關係存在期間,承租人都有按照租賃物的性質及契約約定,「合理地」使用租賃物及按時履行承租人的義務,押金的擔保功能便沒有被觸動,因而在租賃關係終止時,房東便須無條件返還押金。當然押金畢竟是錢,要重新拿出來的時候,「剝奪感」總是難免,這時候有些房東便會想東扣西扣,想辦法把押金扣的越少越好,從而就會跑出用「油漆費」、「清潔費」等等的名目作為扣抵的依據,但這是可以的嗎?

押金可以扣除油漆費、清潔費嗎?
房東是否可以從房客預繳的押金中,扣除終止租賃關係後的油漆費戶或清潔費呢?其實存在著法律上的判斷基準。

那就是「承租人是否有妥善保管租賃物」及「承租人是否有依照契約的約定方法,為租賃物的使用」,亦即承租人承租房屋後,如果沒有另外對房屋使用方法的特別約定,那基本上就要按照房屋本身的性質、屋況,妥善適度地「使用」、「保管」。

因此在租賃關係終止後,房東是否可以從押金中扣除油漆費、清潔費?其合理與否的判斷也多以此為依據。

假如房客於租約終止後,沒有妥善清潔房屋,或是屋況出現非正常狀況下的油漆斑白脫落、或是塗鴉等狀況,這時候房東要求從押金扣除油漆費、清潔費等,則多具有法律上的正當基礎喔。

萬一有爭議,抗辯可以怎麼說?
每個個案狀況都不同,因此其實沒有存在一個完全有用的抗辯大絕招(可另外參看:【生活】打官司贏的機會大不大?律師怎麼都不說...)。但是,從實際案例中,其實仍然存在著相關有可能說服法院的主張方法,類型大致上如下:

1.回復、保持義務已履行的主張法
例如主張租賃關係終止後,房客有自行妥善整理完畢,並請房東或屋主點交確認。在這個狀況下,既然有履行「妥善」及「使用」的義務,則房東或出租人事後要主張扣清潔費、油漆費,則較會是無理由的。

2.自然耗損、折舊的主張法
凡是物品,都會有自然損耗及折舊,例如油漆,白色漆難免因為時間流逝而從潔白轉回灰黃,此時固然出於有利再出租而重新粉刷,但這並不是直接可歸咎於要由承租人負責。如果說房客是正常使用房屋,並沒有對牆壁、油漆等為「不正常使用(破壞)」,這部份開始有法院認為重新粉刷部分,是要由出租人負責的。因此不能強硬地全從押金中扣除。

3.金額、證據不合理的主張法
通常時候,法院審理時,會希望看到的證據資料是記載詳盡且完善的。在實際案例中,如果估價單、收據的記載過於簡陋、或是欠缺關連性等等的。這些不合理的證據資料,如果房東硬提出於法院,法官都不見得是會願意採信的喔。

本文獲「厝邊好律師」授權轉載,原文:【民事法】退租時,押金不能亂扣油漆費、清潔費喔~

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