年年配息8%,比金融股還高報酬的超穩商品?新加坡REITs是何方神聖?

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年年配息8%,比金融股還高報酬的超穩商品?新加坡REITs是何方神聖?

海外股市行情近幾年逐漸佔領熱搜,尤其在台股已經有幾年打滾經歷的投資人,熟練了判斷與操作技巧後,對於小島以外的金融市場也更加躍躍欲試。除了港股與美股,要以投資市場的成熟度與整體經濟的穩定度來說,新加坡肯定榜上有名。美股有全球矚目的S&P500、Nasdaq等指數,香港有盈富基金等指數ETF,而新加坡市場最受投資人青睞的則是REITs(縮寫來自:Real Estate Investment Trust)─不動產投資信託,一種類似封閉式共同基金的投資工具。總聽說有不少投資者在REITs上的報酬每年可以達到5%甚至7%,比國內的黃金定存股:金融股一年4%獲利還高。所以,REITs到底是什麼?它和股票與債券的差別又在哪?

REITs的興起,要從老祖宗的智慧語錄「有土斯有財」說起,在泛中華文化中,不動產一直是許多人理財投資的最終目標,然而投資成本高自然也造就入場高難度。

以新加坡來說,因為國家的政策,以投資為目的購買房產需要非常大量的資金,政府為了讓不動產投資市場不因供不應求導致價格水漲船高,進行了多方面的控制,不論是稅率高、或者是資格要求(以第一關政府組屋來說,必須是有結婚的家庭才有購買資格)等等,都將投資不動產的獲利壓了下來。若是真成功購置房產作為投資工具,每年在貸款、維護費用上的開銷,就足以讓實際報酬率降到剩下寥寥幾個百分比。房租與房價不成比例的情形就如同現在的台灣,早不如過去幾十年一樣利於投資。且若真的要脫手,流通度又比股票與基金低上許多。

而相較於實體不動產的各項投資障礙,REITs流通性既高、收益又能達到每年5%~8%,對於許多資本不夠雄厚的投資者來說,REITs遠比買入房地產自行出租具有吸引力的多。在新加坡,REITs大致有幾種分類:購物中心、辦公大樓、工業用地、飯店、醫院以及住宅REITs。

REITs的組成概念
像是基金的操作方式一樣,REITs就是集結散戶的資金買下不動產,而藉由出租這些不動產單位來獲得收益。REITs相較於普通的房地產買賣投資,享有更多的稅金優惠,然而獲得優惠的前提是,這些REITs必須把至少90%的租金收入分配給投資人,才能夠符合減稅的資格。

而對於這些購買REITs的投資人來說,好處除了高報酬以外,股息也不必被政府課稅。也就是說,REITs經營所獲的租金絕大部分都會進入投資人的口袋,這也是為什麼相較於一般公司股票來說,REITs的投報率更高。一般企業即使獲利,也會為了保持公司的營運以及新增投資事業而先將現金預留,剩下盈餘才是情況發配給大小股東們,而REITs則是相反。也因此,REITs不太可能會有價格翻倍的情形發生,倒是可以保證每年收到穩定的配息。

從2002年第一檔REIT掛牌上市至今,新加坡市場現已有40檔REITs可供人挑選。而要成為一檔好的REIT,其中一個要素是背後的「發行者」夠給力,能夠持續用現金流餵養REIT,進而讓REIT可以繼續投資、創造收益。舉例來說,有些房地產開發商就會將現成的不動產貨幣化,利用REITs吸引各方投資人的資金來經營該不動產,進而創造更多的現金以供開發商繼續開發新的建物等等。如此一來,不只開發商受惠、REITs購買者也從中獲益,達到雙贏的局面。

房地產開發商CapitaLand凱德集團(或稱嘉德置地)旗下就擁有:CapitaMall Trust、CapitaRetail China Trust和 CapitaCommercial Trush,分別是該開發商營運不同類型不動產出租的REITs;而另一開發商Mapletree也以同樣方式發行四檔不同的REITs,透過資金吸收與獲利回饋的方式,吸引投資人並持續為新項目募得資金。

然而除了一些開發商自營REITs,大多數的REITs都是由不動產業主發行與經營。透過直接持有物產,從REITs裡獲得管理與維護的資金,再將不動產出租收益分享給購買REITs的投資人們。

誰負責管理REITs?
作為信託的一種,REITs當然也是由信託公司管理,即使是像上述開發商發行的REITs,也是由該開發控股公司旗下的信託子公司進行管理。而若是不動產持有者發行的REITs,也會有不動產管理人和REITs經理人兩樣區別,前者負責與該出租不動產直接相關的事務,例如:收租、行銷計畫擬定與出租廣告製作、更細項的樓層清掃與管路維護也包刮在不動產管理人的負責範圍內。而後者則是負責與REITs這項金融產品相關的事項:優化REITs的結構、篩選投資標的、以及提升資產價值等等。

而投資人購買信託所需負擔的保管費用,則同時涵蓋了不動產管理費與REITs經理費、與其他林林總總的稅項。而管理費與經理費通常都是多少呢?大部分的REITs經理人每年所收的費用包括該不動產本身價值0.25%~0.5%的基本費用,以及淨利收入的6%~9%(視該REIT獲利表現而定);而不動產管理人所收的費用,則是2%~4%的的淨利收入,再加上一些幫忙出租的佣金。高比例的管理費加上大量的投資資金,一檔REIT每年所花費的管理費就可達上億台幣,可見整個REITs市場規模有多大。

何處選?怎麼買?
如果說看到這邊,讀者朋友開始對REITs有不少興趣,想進一步篩選投資的標的,有不少網站都有新加坡各REITs的價格資訊、配息歷史等等。但讀者必須先有個準備,由於是海外市場,新加坡又以英語為官方語言,要能掌握最完整的資料,就得先熟悉金融英語的各項名詞、以及適應英文網頁。只要在搜尋欄鍵入「REITs Singapore」等關鍵字,就不難找到適合的網站。舉例來說,新加坡交易所SGXREITDATA等各大財經網站,都能搜到詳盡的新加坡REITs清單。

而要進行到下單購買,一般的投資人若有國內證券戶的,可以利用複委託的方式下單,方式和購買美股與港股一樣,只不過有鑒於新加坡市場並不向美股港股一樣為多數台灣投資人所熟悉,提供新加坡金融商品交易的券商也較有限,讀者可以向自己的營業員詢問、或者上各大證券網站查詢。複委託之外,當然也能透過海外券商下單,現在許多家券商都祭出免手續費的優惠,不妨利用這個機會下單,實際體會看看新加坡REITs的高配息威力吧!

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