「效率理財與生活」
效率理財王，大學保險系畢業，但沒當過一天保險業務員。喜歡旅行、閱讀、關懷流浪狗。
部落格2011年成立，累積200多篇理財文章。三大主題：應備存款、指數化投資、純保險。針對上班族一生會遇到的理財問題：存退休金、醫療費、買房、買車、旅遊等，推廣「投入最少的時間、金錢」，達成「最有效率」的投資成果及保險保障。
節省下來的時間與金錢，留給更重要的家人及自己。截至2018年止，與太太共同旅遊10個國家，包括21個城市，最遠的是冰島。
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本文介紹，買房的第一件事：先區分用途，自住或者投資？
為什麼要買房？以用途來看，不外乎兩個：1.自住；2.投資（收租金或賺價差）。這是完全不同的需求，要評估的項目可能統統不一樣。
如果買房之前不先決定好，要自住還是投資？有可能會多花好幾百萬，還得到更差的居住品質。看看我家「本來投資，變自住」的例子。
買預售屋賺價差？
情境說明：我居住的地區，沒有任何一條高速公路通過，也沒有高鐵，是個人口總數不到20萬的小鄉鎮市，產業型態工、商、農業均有。
本來，我們一家四口，是跟奶奶與伯父一家四口，住在同一棟公寓，各住一層。隨我升上了小學三、四年級，跟妹妹都逐漸長大，家中需要的房間與空間越來越不足，爸媽便開始考慮，要另外買間大一點的房子。
當時約是民國79年到81年左右，足夠我們一家四口居住的住宅區新蓋3樓半透天厝，約500多萬元。在交通不發達的偏遠小鄉鎮市，超過一半的人都住透天厝，這是很正常的居住情況。與寸土寸金的大台北都會區完全不同。
那時候大約是我10歲到12歲，也就是爸媽已結婚十幾年，隨著多年工作累積，手頭有了一小筆積蓄。再加上工作的逐漸調薪，是有餘裕可以負擔房子的頭期款，與每月的房貸。
有了想買房的念頭，爸媽才開始留意房地產的相關訊息。週日放假時，爸媽常帶著我與妹妹，到處去看房子、看預售屋的工地。從小喜歡玩樂高積木的我，最喜歡看展售中心的建築模型。
除此之外，爸爸與同事、朋友間聊天的話題，也開始有了房地產的討論。聊過才得知，原來爸爸的許多同事、朋友，那幾年都喜歡買「預售屋」，也就是還沒蓋好就在販售的房子。
等半年、一年後，房子完工了，此時已經蓋好的「成屋」，價格比之前預售時還要高，他們便轉手賣掉，賺取價差。有的人獲利幾十萬，也有人獲利上百萬的。
這類賺價差的心得經驗聽多了，爸媽自然也會想跟朋友一樣，買個房地產來賺賺價差。
有經驗的朋友們還跟爸爸分享說，想自住的話，住宅區的房價比較便宜。但是如果要出租或轉售的話，店面式的租金價格會比較好，價差的漲價空間也比較大。
比如，當時一個住宅單位500多萬元，店面式900多萬元。假如都漲1成（10%)）的話，住宅可以賺50萬元（500萬*10%=50萬）；而店面式的可以賺90萬元（900萬*10%=90萬）。
問題來了：我們家的資金，只夠買一間房。那麼，究竟是要買來自住，還是要買來投資轉手賺價差呢？
朋友們有不同的說法，住宅或店面，各有支持的論點。住宅區安靜，適合自住。店面式的，緊鄰商業區大馬路，人潮、車潮多，適合做生意，收租金與轉手的價格較好。
最後，爸媽決定聽從「店面派」的建議：先買間店面式的，等房子完工，賺到價差之後，再去買住宅區的來自住。如此一來，有了「投資房」賺的價差，將來買自住房的頭期款就可以少付幾十萬，甚至上百萬。
這聽起來是個滿好的計劃。
不是每間預售屋，都有美好結果
房子買了之後，過了半年，終於完工交屋。但是，這時該批建案的「成屋」房價，並不如我們預期的上漲，而是停滯不動，與「預售」的時候一樣。
這是個讓人出乎意料的失望結果。聽爸爸朋友們講的預售屋完工之後都有漲，怎麼我們自己買就不一樣了呢？
幸好，雖然無法馬上轉手賣出，但有豐富房地產交易經驗的朋友，跟爸爸建議說，可以先出租啊！找房客來收房租，相當於房客幫我們繳（部分）房貸。等將來房價漲到滿意的價位，再轉手賣出。現在先賺租金，將來再賺價差。
這聽起來似乎是個聰明的好主意。
賺不到價差，改收租
於是，我爸媽就開始了人生第一次當包租公、包租婆的經歷。
陸陸續續租了幾個房客，房租都如期繳納。但只有少數幾個會連續租2年以上，大多是1年就沒再租了。畢竟是店面做生意，房客的生意不好，撐不滿1年就關店，這是可以理解的。
兩組房客中間，沒有租金收入的空窗期，有時1個月，有時長達半年以上，這是當包租公之前，沒有預期到的。
然而，沒預期到的，還不只如此。
不是每次出租，都有美好回憶
房客多了，總會遇到形形色色不同的人。有準時交租金的，自然也有經常遲交的。我們後來就遇到一次，非常不愉快的出租經驗。
該房客在合約初期，就經常遲交房租。有時會透過他的兄弟姊妹，幫忙代繳房租。但是一次、兩次之後，家人也不想再幫他了。
除此之外，還很難聯絡到人。打電話，不接；去店裡看（就是我們租給他的房子），沒開店；去他家裡按門鈴，明明裡面有燈光、有電視聲音，但就是沒人來應門。
幸好我們每次租房子，都不怕麻煩的簽訂合約。1年的租約到期時，這位拖欠租金的房客，仍然找不到人。後來真的沒辦法，爸媽只好拿著合約上法院。
這位一直避不見面的房客總算出現了。經過計算，扣除一開始支付的押金（2個月房租）之外，房客還欠我們約8萬元的房租。該房客表示，他帳戶都沒錢，拿不出房租。法院就決定，把他店裡的電視與冷氣、冰箱等二手電器設備，判給我們房東，抵充欠繳的租金。
收不到租金，乾脆自住
有了這次非常麻煩又不愉快的經驗之後，為了怕再度遇到這種傷神費時的房客，爸媽便不打算再出租了。
這時房價還是沒上來，沒辦法賺價差賣掉。但房子空著也不是辦法，爸媽幾經深思之後，下了一個很重大的決定：搬過去自己住吧。
從小住公寓長大的我跟妹妹，一想到搬進這間透天厝之後，可以有更大的房間，都覺得既期待又開心。
臨大馬路，車多吵雜，晚上睡眠品質差
本來，我們跟奶奶一起住的公寓，是與商業區隔一條街的住宅區。走兩個路口就有便利商店，購物等生活機能都很充足。且晚上滿安靜的，生活品質很好。
搬到這個自己買的透天厝店面之後，生活更加便利。因為只要走一個路口就有便利商店，比以前住的還近。但是，有好也有壞，我們從此不再有安靜的環境了。
由於店面緊臨大馬路，不論白天晚上，總是有許多汽車、機車通行，製造大量的噪音與廢氣。尤其晚上11點、12點，要睡覺的時候，車輛呼嘯而過的聲音不時傳來，很怕吵的我，實在難以安穩入睡。
房貸還清，開酒慶祝
收回自住後，又過幾年，我跟妹妹都已經大學畢業。爸媽又存了一筆積蓄，便提前把房貸還清了。因為，那個年代的房貸利率，比現在2%到3%的低利率要高很多。儘早還清，比較能放鬆心情。
肩膀上的壓力終於卸下，我們在家簡單的慶祝一番。老爸買了一大盤生魚片與炒螺肉當下酒菜，還開了他喜歡的威士忌；我跟媽媽喝啤酒；身為我們家「唯一清流」滴酒不沾的妹妹則是喝果汁。
用最近幾年的流行語來說，大概就是「小確幸」吧。
在他人眼中看來，不是什麼特別豐盛的山珍海味。但重點不在食物，而是爸媽辛勤工作打拼一輩子，終於還清銀行房貸，100%擁有自己的房子了。這對我們家而言，是意義重大的。
一家人吃吃喝喝，慶祝這個特別的時刻。席間不知怎地聊到，如果當時直接買住宅區，只要500多萬，除了比現在的環境要安靜，還可以比店面省下400萬。都足夠全家環遊世界了呢！我們一家人自嘲地說著。
如果電話亭：投資房小虧100萬賣掉，換自住房還倒省300萬？
理性的想，如果決定不再出租，要收回自住時，真的沒辦法「賺」價差，其實打平或者虧一點點賣出，比如虧個50萬、100萬，用800萬總價賣掉，趕緊去買500萬的自住房，也省得多付400萬的房價啊（(900萬-500萬=400萬）。
虧了100萬，但省下400萬的支出，算起來還倒賺300萬呢（-100萬+400萬=300萬）。
聽別人講，看著別人的買屋過程，大家都知道，應該如何做比較合理。但當自己就是那個「要賠錢賣出房子」的當事人時，行為就沒那麼理智了。畢竟，當局者迷，旁觀者清。在感情上，900萬買進的房子，要賠錢賣掉，怎麼捨得呢？
《進擊的巨人》動畫第一季第24集有句台詞，讓我印象深刻：「什麼都無法捨棄的人，什麼也改變不了。」
有時就是要「理智」勝過感情，做出常人無法做的決策，才能夠有更好的結果，不是嗎？
曾在書上讀過一段話：「聰明的人，是用別人的經驗當經驗。愚笨的人，是用自己的經驗當經驗。」以上所述，就是我們家買房用途混淆的經驗，給讀者朋友們參考參考囉。
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本文獲「效率理財王」授權轉載，原文：房地產2-03買「自住房」要知道的事01：自住或投資？一開始就要分清楚