買房可投資也可自住?別傻了!理財達人的血淚故事:不分清楚多花400萬!

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本文介紹,買房的第一件事:先區分用途,自住或者投資?

為什麼要買房?以用途來看,不外乎兩個:1.自住;2.投資(收租金或賺價差)。這是完全不同的需求,要評估的項目可能統統不一樣。

如果買房之前不先決定好,要自住還是投資?有可能會多花好幾百萬,還得到更差的居住品質。看看我家「本來投資,變自住」的例子。

買預售屋賺價差?
情境說明:我居住的地區,沒有任何一條高速公路通過,也沒有高鐵,是個人口總數不到20萬的小鄉鎮市,產業型態工、商、農業均有。

本來,我們一家四口,是跟奶奶與伯父一家四口,住在同一棟公寓,各住一層。隨我升上了小學三、四年級,跟妹妹都逐漸長大,家中需要的房間與空間越來越不足,爸媽便開始考慮,要另外買間大一點的房子。

當時約是民國79年到81年左右,足夠我們一家四口居住的住宅區新蓋3樓半透天厝,約500多萬元。在交通不發達的偏遠小鄉鎮市,超過一半的人都住透天厝,這是很正常的居住情況。與寸土寸金的大台北都會區完全不同。

那時候大約是我10歲到12歲,也就是爸媽已結婚十幾年,隨著多年工作累積,手頭有了一小筆積蓄。再加上工作的逐漸調薪,是有餘裕可以負擔房子的頭期款,與每月的房貸。

有了想買房的念頭,爸媽才開始留意房地產的相關訊息。週日放假時,爸媽常帶著我與妹妹,到處去看房子、看預售屋的工地。從小喜歡玩樂高積木的我,最喜歡看展售中心的建築模型。

除此之外,爸爸與同事、朋友間聊天的話題,也開始有了房地產的討論。聊過才得知,原來爸爸的許多同事、朋友,那幾年都喜歡買「預售屋」,也就是還沒蓋好就在販售的房子。

等半年、一年後,房子完工了,此時已經蓋好的「成屋」,價格比之前預售時還要高,他們便轉手賣掉,賺取價差。有的人獲利幾十萬,也有人獲利上百萬的。

這類賺價差的心得經驗聽多了,爸媽自然也會想跟朋友一樣,買個房地產來賺賺價差。

有經驗的朋友們還跟爸爸分享說,想自住的話,住宅區的房價比較便宜。但是如果要出租或轉售的話,店面式的租金價格會比較好,價差的漲價空間也比較大。

比如,當時一個住宅單位500多萬元,店面式900多萬元。假如都漲1成(10%))的話,住宅可以賺50萬元(500萬*10%=50萬);而店面式的可以賺90萬元(900萬*10%=90萬)。

問題來了:我們家的資金,只夠買一間房。那麼,究竟是要買來自住,還是要買來投資轉手賺價差呢?

朋友們有不同的說法,住宅或店面,各有支持的論點。住宅區安靜,適合自住。店面式的,緊鄰商業區大馬路,人潮、車潮多,適合做生意,收租金與轉手的價格較好。

最後,爸媽決定聽從「店面派」的建議:先買間店面式的,等房子完工,賺到價差之後,再去買住宅區的來自住。如此一來,有了「投資房」賺的價差,將來買自住房的頭期款就可以少付幾十萬,甚至上百萬。

這聽起來是個滿好的計劃。

不是每間預售屋,都有美好結果
房子買了之後,過了半年,終於完工交屋。但是,這時該批建案的「成屋」房價,並不如我們預期的上漲,而是停滯不動,與「預售」的時候一樣。

這是個讓人出乎意料的失望結果。聽爸爸朋友們講的預售屋完工之後都有漲,怎麼我們自己買就不一樣了呢?

幸好,雖然無法馬上轉手賣出,但有豐富房地產交易經驗的朋友,跟爸爸建議說,可以先出租啊!找房客來收房租,相當於房客幫我們繳(部分)房貸。等將來房價漲到滿意的價位,再轉手賣出。現在先賺租金,將來再賺價差。

這聽起來似乎是個聰明的好主意。

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