我之前撰寫過兩篇關於「以房養老」的探討，模擬了一個案例，假設市值約2千萬元房產，可以借貸到7成約1,440萬元，30年期間的利息總額645萬元（利率3%計），看到利息代價這麼高，於是有網友留言「還是賣屋養老好了」。
年輕時跟銀行貸款購屋，雖然一開始談定貸款期限是20年期，為了少繳利息給銀行，購屋人多會努力縮衣節食，早點清償本金，因此過去銀行界非正式的統計，很多購屋人會在7～10年間就還清貸款，提早清償本金，其實也是省息的最佳策略。
但是以房養老，屬於反向貸款，貸款人巴不得期限越長越好，才能領到天年，除非有繼承權的子女，有餘力中途提供孝養金，否則父母不會想要提前還款。無法提前償還本金，當然也就無法節省利息，如果單純就利息總負擔的考量，難怪會有網友認為「還是賣屋養老好了」。
假設只有一間房，到底是「以房養老」好？還是「賣房養老」好？這是一個理財的抉擇，除了利息負擔的考量外，以下五個考量一併提供參考。
考量1：比較變現金額
如果純粹考量「以房養老」與「賣房養老」可以變現的金額，當然後者要比前者高。因為前者可貸額度約在市值的5～7成，後者即使扣除交易成本、搬遷成本，實際到手的售屋款一定會高於5～7成。
只是「賣房養老」的代價是交屋走人，無法在自宅養老。而「以房養老」的產權還在手上，可以自宅養老，也可以把房子出租、另遷他處。不過要提醒的是，想要「以房養老」，房子可不能太老。
雖然目前「以房養老」貸款最長可到30年，並非所有申辦案件都可到30年，有的銀行會規定，譬如坐落於都市區的年限是「屋齡＋貸款年限≦70」，坐落於非都市區的年限是「屋齡＋貸款年限≦60」。
假設老張在40歲時於都市區買了一間中古屋，當時屋齡25年。老張60歲時想要申請「以房養老」，此時屋齡已經變成45年，老張可以獲得的貸款期限最多是25年，也就是房貸给付金只能領到85歲。
＊假設40歲時購買中古屋，當時屋齡是25年
考量2：比較成本
「賣房養老」會產生交易成本，包括增值稅、仲介費、代書費、搬家費用，交易成本最重的就是「增值稅」，目前「一般用地」稅率最高是40%，最低是「自用住宅用地」稅率是10%（按土地公告現值、或實際交易價格計算），如果能按一生一次的自用稅率計稅，稅負可以省很大。（編按：本文撰於2016年12月）
「以房養老」的成本有利息費用與持有成本，試算利息費用，可以發現利率越高，利息負擔總額當然也就越高，佔借貸本金的比例也就越高。
說明：假設借款本金為1440萬元，借貸期限360期，當利息超過該期本金1/3時，超過利息開始掛帳，也就是先不扣息。
「以房養老」不管是否要住在裡面，都必須繼續養房，也就是會產生持有成本，包括地價稅、房屋稅、管理費、產險保費（如火險、地震險）、修繕費。而這些費用除了房屋稅，可能會因為屋齡折舊而趨減外，其餘幾乎都是上漲趨勢。
就以地價稅而言，根據內政部統計，105年全國公告地價平均調升30.54%，很多屋主都哇哇叫，其實拉長來看，地價稅長線都是上漲趨勢。譬如台北市內湖區西湖段，近10年的自用住宅用地地價漲幅已約達75%。
修繕費也是隨著屋齡老舊而明顯提升，特別是老屋漏水，修漏費用都是數萬元計。因此未來想要「以房養老」的話，現在就請紀錄每年的持有成本，才能知道領到「以房養老」的貸款時，除了養老之外，還要預留多少養房的成本。