你是否也遇過，來看屋的租客見面談後你不滿意，或對方不同意合約上的某條規定，導致整天的時間被浪費掉了？
其實對方和你想的應該也一樣，沒有人想大老遠跑來看屋然後被拒絕。正因如此，為了不浪費彼此寶貴的時間，聰明老練的房東在和有意租房的房客約碰面前，都會先透過電話過濾一遍。可是，短短的幾分鐘電話，你知道要如何問才可以問到重點嗎？
讓我來和你分享，我從多位資深包租公包租婆那邊學到的幾招很有用的方法。
首先，當你房子的廣告在591房屋交易網刊登後，請先準備一張小紙條，寫下以下四招和其他你要房客提供的基本資訊，隨身攜帶著。這樣接到電話時，有東西可以參考，比較不容易忘東忘西。
請記住，千萬不要在還沒全盤了解對方的目的、需求、背景前就答應約時間看房，有時候不只是浪費時間，可能連生命安全也都有會有危險！
以下就是在約看房前，你可以使用的四招來過濾掉可能有問題的房客：
招數一：問對方對這個物件有沒有任何問題
通常電話接通，對方表明來意後，就輪到房東你霹靂啪啦的問問題了。其實你不用浪費這麼多口水。有意和細心的房客在打給你之前，100%一定已經在591上詳讀過你物件所有相關的訊息了，包含提供的設備、限制、租押金等等描述。
所以倒不如一開始就先問對方，對這個物件有沒有甚麼問題。通常我這樣問，對方可能會先呆住一下，不過接下來他提問的問題，不管是甚麼問題，對我都非常重要。除了可以了解他的需求，確定有沒有符合我的條件外，我也可以大概了解他的性格和處事態度，再由此來判斷接下來怎麼應對和如果合格的話，未來對方會是怎樣的房客。
如果你感覺他沒有先仔細看你591上所寫的，那可能要注意一下，對方可能剛被房東趕出來，在亂槍打鳥還是另有目的了。
招數二：確認租客都「知道」、「了解」和「同意」合約上的所有條款
這包含了租金、押金、租約條款、寵物政策、哪些設施（冷暖氣、水電瓦斯、公共區域、電器等）是免費，哪些是要付費和它們的使用規定。
在過這些條款的時候，你可能才會發現租客只想租短期，或他們想找一個有洗衣機或裝潢好的物件。這兩個例子的結果都會是相同，他們不是你要的租客或者你的物件不適合他們，這時候就可以跟對方說謝謝來電，掰掰了。你也可以省下時間不用白跑一趟帶看物件了。
招數三：確認租客有符合你的標準
大家花心思花錢把物件裝潢布置得美美的，沒人想看到壁紙被房客的小孩亂畫，寵物抓破沙發，或對方找了好幾位朋友合住搞得鄰居不安寧等等。我相信每個人對租客都有一定的期望，而這些期望必須在見面前就先透過在電話中提問來溝通。
不管是可否養寵物（通常可養寵物的租金可以比較高），套房不想租給有小孩的夫妻，給不給對方男友／朋友「偶爾」一起住，對方是否要有正當工作（記得要對方拍名片後把相片Line給你，之後打電話到對方公司確定真的有這個人），和對方的收入跟租金支出的比例是否合理。以上如果有任何一點不符合你的標準，那你可能就要仔細評估是否還要出租了。
招數四：讓對方打開話匣子
可以從問對方是哪裡人讀甚麼學校、工作產業／職位、興趣和嗜好開始。對方在講時，找個你們有交集的項目接話，像是：「是喔！我也是xxx畢業的」等任何讓你們有相同和交集的事情，這樣可以讓他對你產生親切感和認同感，進而卸下心防侃侃而談。
主要目的是確認對方的生活、經濟、感情狀況是如同他之前所說的，進而再聊對方之前租屋的經驗，了解為什麼想換房，跟前房東和鄰居相處的狀況，是否可以提供前房東的聯絡方式等等。透過這些談話的內容，更可以幫助你判斷這個人會不會是個優質的好房客。
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本文獲「優租房Urent.cc房租議價平台」授權轉載，原文：四招老房東私藏的電話過濾法！