不管自住或投資都一樣!以為房地產很穩、不像期貨選擇權風險高?數字證明你錯了

撰文者吳盛富
個人資料:
吳盛富
中區CFP會長(認證國際理財規劃顧問)

投資報酬率 = [資本利得(損)+利息收入-交易成本-持有成本-其他成本] - 稅/期初本金

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減低交易成本、持有成本
合理合法的節稅

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著作:
台灣股市何種選股模型行的通
理專不告訴你的秘密
美股研究室

經歷:
惠理康和投信
台新銀行
中國信託銀行

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房地產 房子 買房 購屋
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房地產是不動產?

別傻了,除非你用現金買下,不然不動產實質上是期貨或者選擇權,不相信?請看以下分析...

以自住客為例:

這是二十年後交割的期貨,而且在分期付款期間擁有使用權,以下是房屋買賣的流程:

1.自住客跟建商訂定買賣契約之後,先跟自住客收自備款(自備款=期貨保證金),
2.尾款的部分建商將債權轉移給銀行由自住客跟銀行貸款,
3.建商拿到契約的尾款後跟自住客轉移房子所有權,
4.然後自住客必須要連續20年(依照契約而定)將約定的還款金額還給銀行,
5.直到還清所有貸款為止,這間房屋才正式完成交割,

如果沒有還清,銀行有權將房子拿去拍賣。

所以自住客買房:是一個20年後才能實物交割的期貨,只是在訂定契約之後,自住客擁有使用的權利。保證金是頭期款,然後分20年將貨款+利息付清之後,這間房子才真正屬於自住客。

從上可知,買房子其實是買期貨而且槓桿比例不小,假設自備款是2成,那基本上就是5倍槓桿的20年後交割的期貨,假設自備款是1成,那就是一紙10倍槓桿的期貨,只是這槓桿會因為持續繳費而降低,所以自住客買房子,按照過去觀念以為買的是不動產,實質上是期貨交易。

萬一買入房地產之後,房價快速下跌3成(自備款虧光),市價只剩下700萬,而自住客還背著800萬的貸款,還會想要繼續繳房貸嗎?或是繳了5年突然失業了,繳不出房貸,那銀行會將你的房子拿去拍賣,如果可以還清,銀行不會找麻煩,但是萬一房價遠比貸款低,銀行還會持續追債...

這就會形成Over Lose(超額損失)。

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