有人希望我討論一下房地產，在分析之前，要先讓大家知道我在房地產的「成績」，我目前有三棟房子，最早的一棟買了十年左右了（大樓1+2+3的店面），另外二棟買的時間分別為二年前（套房）和一年前（透天厝），至於投資績效呢？哈，這三棟沒有一棟是賺錢的，或許，這可以作為以下分析「有力的支撐」（如果我寫得太爛的話）。
在我買第一棟房子前，我爸爸就把我叫去講了一套房地產的理論，這在當時算是「顯學」，也是用以支撐台灣房地產不跌的主要理論，那就是房地產有二大特性，「供給有限性」和「差異性」。
什麼叫「供給有限性」，首先，台灣是一個地狹人稠的地方，再加上是海島，所以，土地全部的供給就是這麼多，開發了一塊，就少了一塊可供開發的土地，因此供給是不斷地在下降（事實上，這個理論目前還常被用在台北市或香港這樣的地方），再加以政策的錯誤（我只是照我爸的話講），把土地做了分區限制，農地、工業用地、林地...等不能蓋房子，因此，建地的供給又更加縮小，所以，才會有很多人拼命去選縣長，因為只要變更用地，就可以大撈一票。
其次是「差異性」，也就是沒有二個建物是相同的，換句話說，同一建商同時蓋了二棟大樓，同樣的建材同樣的格局，但是A棟5樓和B棟2樓的價錢就是不一樣，因為可能視野、朝向...等都不同，同樣的，一個月前的價格和一個月後的價格可能完全不同，因此，也造就了房地產價格的混亂。
最後，土地不停上漲還有一個理由，那就是每年都調漲的公告現值，目前政府公告的地價有二種，一個為公告地價，作為課徵地價稅的基準，每三年調整一次，另一個為公告現值，作為課徵土地增值稅的基準，每一年調整一次，因為政府每年不停的調升公告現值，因此造成了市場預期上揚的心理。
如一開始所說的，這是十年前流行的理論，基本上，現在也可以用，只是不再是一體通用罷了，從以上的理論，我再延伸出我自己對於房地產的特性如下：
1.價格不透明性：雖然目前各家仲介已經開始試著將過去或附近成交價格公開，但也正因為上面說的「差異性」，房地產無法如股票一樣標準化，再加上房地產單價高，幾乎都是一個人一生中最大的買賣（和負債），因此，決定房地產價格的因素，除了附近的成交價外，雙方的談判強弱也是一項主因。
2.價格的連動性：可正因為價格的不透明性，因此，定價時往往能參考的，就是附近的成交價，因此，有意思的事發生了，如果某區域原本成交價是30萬/坪左右，但是某大建設公司在附近推了一個豪宅案，每坪60萬，那你會發現附近的房價可能馬上跳升到每坪40～50萬，但是聰明的人就會發現，新蓋了一個每坪60萬的豪宅，為什麼會讓30萬的老房子也上升了30～60%呢？房子本身並沒有更新或是因此帶來附近社區的改變，只是純粹因為「參考價格」上升了（當然，這也是有一個「道理」在背後的，那就是這表示附近的土地上漲了，所以漲價只是反映土地價值的上揚），所以其實很多建商關係人就知道，在附近買下某一塊地時，順便用自己的名義（不是公司）附近買些房子，當建案推出後，自己的物業也就順勢出清了，這種事一點都不奇怪，因為麥當勞就是其中翹楚。
3.房地產的高單價和高交易成本：這個應該不用多做解釋了，這還不包括你在買屋前，花在搜尋、訪價和交屋後裝潢的成本，也因此，會投身在房地產的投資者，基本上，本錢要遠高於股票的投資人。
為什麼要講上面一大串？我想說的就是，不少人可能認為房地產可能如「股市」般狂跌之中，不少雜誌也推出議價先從20%砍起（最新的是30%），可是從實際的情況，你會發現這件事只在原本就不是精華區域的地區發生，台北縣市的房價依然是買不起，答案就是以上的理由，房地產多數的投資人比較有錢，再加上價格的不透明以及交易的不便，造成了價格變化的低彈性。
為什麼會有很多人在股市賠錢而在房地產上賺錢？其實理由也如上，投資賺錢的道理很簡單，物品的漲跌是呈現波動性的，低買高賣，是賺錢的不二法門，這個道理大家都懂，早在二千多年前的陶朱公就是以此致富，但問題就在，股市提供了便利、低廉和公開的交易市場，因此股市持有人很容易隨著股市漲跌而心情起起伏伏，最後忍不住賣出，房地產因為沒有公開市場，相對少了許多心情干擾，再加上進入門檻高，但是融資比例也高（貸款70%～80%），因此，對於已持有房地產者，相對比較能持有更久的時間，也相對來說，更能應付價格的波動。這或許也可以解釋為什麼目前看來房價沒有預期的低。
回到大家關心的主題，那麼可以投資房地產了嗎？我試著分析一下這個市場裡的各個主角。
一、買方：這主要包括二個，自用型和投資型，當市場預期房產要跌時，想當然爾，不管是自用型或是投資型買家，都會傾向延後或取消他們購買的決策，不過程度上會有所不同，投資型買家購買決策的彈性要高於自用型買家，以下再分別做說明。
1.自用型：這是一直存在的「消費者」，很多會買，大都是要結婚了，或是父母買房子給小孩獨立...等，這群人其實應該才是這個社會主力需求才對，這才是房市健康的發展，可惜這個比例我相信一直在下降，因為很多人忽略了這幾年台灣的人口發展。
•人口在下降：出生率愈來愈低。
•人口在外移：大量的青年階級移到海外工作，可能造成不在台灣買房或是直接在海外置產。
•年輕人想法的改變：很多年輕夫婦不再認為非一定要有自己的房子不可，寧可拿省下的錢去做當下的消費。
也正因為自用型比例在下降，但是房地產的供給卻不停上升，因此，這幾年大家可以發現，其實房價的上升有許多投機的意味在內。
2.投資型：這是一個日益上升的「消費者」，基本上和股市一樣也有大小「咖」的差別，大咖的資金足，可以凍卡久（編按：台語，撐較久），小咖現在可能就抱頭燒了，投資型買家基本上比較精打細算，再加上房地產交易成本高，資金需求高的特性，以及台灣租金回報低的特性，大多數這類的投資客都會傾向順勢坐轎，而不是去「抬轎」，因此，在景氣沒有明顯好轉下，進場機會非常低。
二、賣方：這同樣包括了自用型、投資型以及建商這三種，其中：
1.自用型：相對而言是最穩定的一群，除非真的經濟上遇到了很大的困難，大到無法再貸款或是單純只是因為搬遷賣出，否則自用型是彈性變動最低的一群。
2.投資型：相對於自用型，投資客由於有資金有限（應該只有少數投資客是拿幾億現金在買房子的吧），因此，就如同股市裡面做短線的操作者一樣，他們面對市場有著更高的靈活性（這是他們的生存之道），所以基本上，這類型會急著將房子出脫（前提是，不賠錢）。許多投資客的房子多半是經過裝潢，主要在增加房子的賣相，買房子時，如果你看到新房子沒住過，有裝潢，然後賣方告訴你「本來要自住的，但是因為xxx最後忍痛割愛的」，這種多半是投資客。和投資客談價錢很麻煩，主要是他們熟知市場行情而且和仲介一般都有長期合作關係，所以要賺到低價，似乎不太容易，為什麼我會這麼清楚？因為我中和的房子就是和投資客買的，當然，我是事後才知道。
3.建商：這是整個產業中最大的供應者，也是最大的受惠者。在早期的台灣和現在的中國大陸，建商幾乎就是為富不仁的代表，理由很簡單，只要你有辦法和銀行借到錢弄個地，就可以蓋房子了，更厲害的，用預售屋還可以不太花本錢就蓋房子，房子賣得好，利潤是數千萬到幾億，賣得不好，反正順勢倒閉，把一堆屋子押給銀行，同時，建商也是房地產的最大炒作者，成天塑造出「房價快速上揚，如果不買，就一輩子買不起」，或是「陸客要來台買房地產了」、「台北豪宅相較於香港、上海還有一大段漲幅」，造成的結果是，多數人要花一輩子工作，才能還清欠這些建商的債，但是一旦景氣逆轉，首先高喊要求政府降息支援的，也是這些人。
有點扯遠了，建商房子的特性，除了新之外，另一個就是僵固性。怎麼說呢？首先我們要先了解建商的成本結構，建商的成本，是以土地的購入成本再加上建築費用以及後來的行銷費用，最後再加上利潤而得出，這其中建築費用相去不會太大（當然建材會有差異），大約都在4～6萬/坪之間，行銷費用佔的比例不大，因此最重要的是土地成本，理論上，建商的訂價應該和其他產業一樣，用成本+利潤而成，但實則不然，多數建商的訂價是以市場的行情價加減碼而來，和成本不全然存在著絕對的關係。
因此，當行情大好時，建商會高價買下土地，再順勢推高單價，但是當行情下挫時，這些高單價的土地，反而成為建商無法降價的包袱（假設他不想賠錢賣的話），這時建商怎麼辦？建商另一個特性是，這個行業是高負債的行業，因此，一種建商就如上面說的，直接倒閉把爛攤子丟給銀行，這也是為什麼房地產不景氣時，銀行壞帳會走高的原因。另一種作法，就是繼續裝腔作勢，但是放寛議價空間，因此，你會聽到很多「議價空間」變大，但是牌告價格不變，所以，如果你期望建商會降價求售？答案是很難，因為第一，建商可能在本區域內有其他建案，本案一降，本區的房價都要下調，其次，就算他沒其他建案，其他建商也不會允許他這麼做。
結論
房地產其實是一種很趣的商品，它有幾種特性：
1.和股票類似，只要本區內某一個案單價提高，全區內單價都有可能提高（股票是最近一股漲1元，則所有股票都漲1元），所以是一種很好炒作的標的。
2.投資者多半是有錢人，因此受景氣波動反映較不如股票明顯，上漲時很快，下跌時卻往往要經歷一段時間，才會反應。
3.多數買方都是在真的要買房時才開始研究，和賣方間多數存在資訊不對稱。
4.買房子多半可以取得20年或更長的貸款，換句話說，這是一項強迫性長期投資，再加以交易成本高，流程複雜，因此，多數人可以在房地產中賺到錢而不見得能在股市賺錢。
5.由於交易價格的不透明性和區域連動性，有利於賣方隱藏底價，私人議價能力反而成為決定成交價格的關鍵。
最後，我想大家更關心的是，如何可以買到合理的房價？我個人的經驗是時間，特別是最近所有買房子的人都知道要「等」，利用這個時間看房子，看到中意的，就勇於出一個你認為「絕對合理」的價格，對方如果覺得你沒誠意也無所謂，保持連絡，讓他知道你一直有興趣，時間久了，他自然會放棄，如果股票都有可能賠錢賣了，為什麼房子不能賠錢賣？別相信那些建商講的什麼2Q～3Q會反彈，如果我是建商，而且相信2Q～3Q會反彈，那他現在應該要去做的事情是去買房子、買土地，而不是拿出來賣了。
作者簡介_Rus
經營部落格 RusRule Financial Broadcasting 超過八年，內容專注在總體經濟分析、政府財政和公司治理，著有《公司的品格》一書。