經營部落格 RusRule Financial Broadcasting 超過八年，內容專注在總體經濟分析、政府財政和公司治理，著有
《公司的品格》一書。
有人希望我討論一下房地產，在分析之前，要先讓大家知道我在房地產的「成績」，我目前有三棟房子，最早的一棟買了十年左右了（大樓1+2+3的店面），另外二棟買的時間分別為二年前（套房）和一年前（透天厝），至於投資績效呢？哈，這三棟沒有一棟是賺錢的，或許，這可以作為以下分析「有力的支撐」（如果我寫得太爛的話）。
在我買第一棟房子前，我爸爸就把我叫去講了一套房地產的理論，這在當時算是「顯學」，也是用以支撐台灣房地產不跌的主要理論，那就是房地產有二大特性，「供給有限性」和「差異性」。
什麼叫「供給有限性」，首先，台灣是一個地狹人稠的地方，再加上是海島，所以，土地全部的供給就是這麼多，開發了一塊，就少了一塊可供開發的土地，因此供給是不斷地在下降（事實上，這個理論目前還常被用在台北市或香港這樣的地方），再加以政策的錯誤（我只是照我爸的話講），把土地做了分區限制，農地、工業用地、林地...等不能蓋房子，因此，建地的供給又更加縮小，所以，才會有很多人拼命去選縣長，因為只要變更用地，就可以大撈一票。
其次是「差異性」，也就是沒有二個建物是相同的，換句話說，同一建商同時蓋了二棟大樓，同樣的建材同樣的格局，但是A棟5樓和B棟2樓的價錢就是不一樣，因為可能視野、朝向...等都不同，同樣的，一個月前的價格和一個月後的價格可能完全不同，因此，也造就了房地產價格的混亂。
最後，土地不停上漲還有一個理由，那就是每年都調漲的公告現值，目前政府公告的地價有二種，一個為公告地價，作為課徵地價稅的基準，每三年調整一次，另一個為公告現值，作為課徵土地增值稅的基準，每一年調整一次，因為政府每年不停的調升公告現值，因此造成了市場預期上揚的心理。
如一開始所說的，這是十年前流行的理論，基本上，現在也可以用，只是不再是一體通用罷了，從以上的理論，我再延伸出我自己對於房地產的特性如下：
1.價格不透明性：雖然目前各家仲介已經開始試著將過去或附近成交價格公開，但也正因為上面說的「差異性」，房地產無法如股票一樣標準化，再加上房地產單價高，幾乎都是一個人一生中最大的買賣（和負債），因此，決定房地產價格的因素，除了附近的成交價外，雙方的談判強弱也是一項主因。
2.價格的連動性：可正因為價格的不透明性，因此，定價時往往能參考的，就是附近的成交價，因此，有意思的事發生了，如果某區域原本成交價是30萬/坪左右，但是某大建設公司在附近推了一個豪宅案，每坪60萬，那你會發現附近的房價可能馬上跳升到每坪40～50萬，但是聰明的人就會發現，新蓋了一個每坪60萬的豪宅，為什麼會讓30萬的老房子也上升了30～60%呢？房子本身並沒有更新或是因此帶來附近社區的改變，只是純粹因為「參考價格」上升了（當然，這也是有一個「道理」在背後的，那就是這表示附近的土地上漲了，所以漲價只是反映土地價值的上揚），所以其實很多建商關係人就知道，在附近買下某一塊地時，順便用自己的名義（不是公司）附近買些房子，當建案推出後，自己的物業也就順勢出清了，這種事一點都不奇怪，因為麥當勞就是其中翹楚。
3.房地產的高單價和高交易成本：這個應該不用多做解釋了，這還不包括你在買屋前，花在搜尋、訪價和交屋後裝潢的成本，也因此，會投身在房地產的投資者，基本上，本錢要遠高於股票的投資人。
為什麼要講上面一大串？我想說的就是，不少人可能認為房地產可能如「股市」般狂跌之中，不少雜誌也推出議價先從20%砍起（最新的是30%），可是從實際的情況，你會發現這件事只在原本就不是精華區域的地區發生，台北縣市的房價依然是買不起，答案就是以上的理由，房地產多數的投資人比較有錢，再加上價格的不透明以及交易的不便，造成了價格變化的低彈性。
為什麼會有很多人在股市賠錢而在房地產上賺錢？其實理由也如上，投資賺錢的道理很簡單，物品的漲跌是呈現波動性的，低買高賣，是賺錢的不二法門，這個道理大家都懂，早在二千多年前的陶朱公就是以此致富，但問題就在，股市提供了便利、低廉和公開的交易市場，因此股市持有人很容易隨著股市漲跌而心情起起伏伏，最後忍不住賣出，房地產因為沒有公開市場，相對少了許多心情干擾，再加上進入門檻高，但是融資比例也高（貸款70%～80%），因此，對於已持有房地產者，相對比較能持有更久的時間，也相對來說，更能應付價格的波動。這或許也可以解釋為什麼目前看來房價沒有預期的低。