海禾通商法律事務所高級顧問。曾在工地扛水泥，以第一名考進台大法研所民商法組，畢業後接手的第一個案子，就是2009 年因槍擊而轟動一時的正義國宅都更案。他一邊當律師一邊在補習班教書，靠著身兼數職累積第一桶金，年僅36 歲就在台北市擁有7 間房、台北市跟台中市7 家店面，身價上億元，並因此成為
《商業周刊》1383期封面人物。
供過於求早在20年前就發生了
再舉一個供給與需求似乎背離傳統經濟學理論的例子，根據內政部建築研究所統計資料，自民國83年起，我國空閒住宅即破百萬戶，88年更達131萬戶之高點。不說台北了，台中市在民國79年空屋率已達19.7%，至89年躍升至26%，如此高的空屋率，供給如此大於需求的情況下，照道理房價應該不斷向下啊，但是台中這幾年的房價也是跟著台北都會區一樣屢創新高，所以說，供給與需求雖然是經濟學的不變理論，但是要用在房地產市場時，會同時遇到兩個困難，那就是「需求」不好定義、連「供給」恐怕都很難定義。
房地產市場中的「供給」不能只看數量
根據民國101年內政部營建署統計，全台灣屋齡30年以上的房子有319萬間，幾乎是全台812萬戶房的40%。而台北市平均屋齡更已達29.2年，甚至有44萬多間的房子，屋齡已經超過30年以上，是台北市所有房子的50%以上，其中有13萬間屋齡更超過40年。也就是說再過個十幾二十年（也差不多是所謂人口紅利正式翻轉往下的時候），全台灣會有40％以上、光台北市就有超過50％的房子，其屋齡將超過50年，而這些房子幾乎都是一般RC甚至結構更為脆弱（例如磚造）的其他構造；而數量這麼龐大的老屋，在統計數據上一樣被列為「供給」，也被列為「空屋」（事實上很多根本不是沒住人的空屋，而是根本已經不能住的廢棄水泥方塊）。但是到了民國120年、130年的時候，有「居住」需求的人真的還會把這些超過半世紀甚至超過一甲子的房子列為考慮選項嗎？那如果我們把這些超過50年或者超過60年的老屋從「供給」、從「空屋」剔除的話，那是供過於求還是供給嚴重不足？
人口紅利指數雖然有關，但絕非影響房價的最重要因素
一如前述，影響房地產的因素實在太多了，在筆者看來，資金、利率、政策與稅制影響房地產的力道都大過於人口，但是即便如此，光看任何一個單獨指標也都無法判斷房市的走向，就好比以前房貸利息超過10％的時候，房市也一樣有一日三價的好光景，現在房貸利率已經降到2％以下了，但短期看起來房市恐怕也不會好。所以，要判斷房地產市場是絕對無法從單一指標來分析的，否則就會像標題一樣：奶油好，麵包就一定好吃嗎？恐怕未必！
作者簡介_黃坤鍵
海禾通商法律事務所高級顧問。曾在工地扛水泥，以第一名考進台大法研所民商法組，畢業後接手的第一個案子，就是2009 年因槍擊而轟動一時的正義國宅都更案。他一邊當律師一邊在補習班教書，靠著身兼數職累積第一桶金，年僅36 歲就在台北市擁有7 間房、台北市跟台中市7 家店面，身價上億元，並因此成為《商業周刊》1383期封面人物。