海禾通商法律事務所高級顧問。曾在工地扛水泥，以第一名考進台大法研所民商法組，畢業後接手的第一個案子，就是2009 年因槍擊而轟動一時的正義國宅都更案。他一邊當律師一邊在補習班教書，靠著身兼數職累積第一桶金，年僅36 歲就在台北市擁有7 間房、台北市跟台中市7 家店面，身價上億元，並因此成為《商業周刊》1383期封面人物。
預測未來房市走向絕非易事
一如許多經濟學者、專家、投資人…等，都希望可以準確預測未來股價高低、匯率升貶、經濟走向，許多人也希望可以預知未來的不動產市場走向，而且根據筆者觀察，關注不動產價格的人，絕對不比關注股價走向的人少。筆者身邊的朋友是這樣說的：「我可以不買股票、黃金、外幣；但是我早晚總是要買一間自己的房子」。也就是這種想法，以各種基礎、方法來預測未來房地產價格走向的論述，不斷地進行著激烈的多空論戰；而傳統的多方及空方論點大多以消費者信心指數、房價所得比、租金所得比、建照核發數、貸款餘額…等典型經濟面的數據，來支持其各自的多、空論點。
筆者最近發現，有越來越多人以「人口紅利」這個非典型經濟數據來分析、預測未來房市走向，其論點大致上認為：
傳統經濟數據是落後指標，要預測未來趨勢卻用落後指標是很容易錯誤的；而房地產的核心因素，還是要回歸供需二字，因此應以「人口結構」來作為切入點。根據內政部的統計，自民國99年起，27至41歲主力工作人口達到576萬人的高峰後，預估到了民國112年，此區間的工作人口將跌破500萬人，到了124年更可能跌破400萬人。更嚴重的是，到了民國111年左右，台灣人口總數更可能進入負成長階段。因此人口說認為，如果沒有其他購屋者來補足此一人口降低所導致的需求缺口，十年後，房價少三分之一甚至於更低，是相當有可能的。
影響房市的因素複雜到不可能一一列舉
以人口增長趨勢來預測房市走向，其理論的基礎還是在於供給與需求，所以其論點會認為當人口越來越少的時候，需求肯定下降，既然需求下降，那價格鐵定不好了。可是房地產即便不是國家產業的火車頭，肯定也是總量規模、影響層面、牽涉就業人口等指標排名前五名的產業，面對規模如此大的產業，會影響其價格的因素實在太多了：資金、信心、利率、稅制、人口、政局…幾乎不可能可以一一列舉；所以筆者認為，如果只以一種指標就要預測未來房市走向，那恐怕錯誤的機會是相當高的。
房地產的供給與需求有其特殊定義
就以人口說、與其他學者時常主張的「供給與需求」理論來說，少子化、人口下降、空屋一堆…既然已經沒有那麼多人要住了，房市未來怎麼可能會樂觀？這種說法乍聽之下頗有道理，可是當中確有一個觀念上的謬誤，那就是房子的需求絕對不是只有拿來「住」的，房地產的需求在「避險、投資」的面向上恐怕不會輸給「居住」，而且這種投資需求在全世界主要都會區皆然，不只是華人國家而已。以台北為例，不是說帝寶裡沒住人的「空屋」一堆嗎，那為什麼在最近房市低迷的時候，還可以一坪成交超過250萬？大家想想看，有能力跟膽識在現在這個景氣去購入總價動則超過3億房子的人，他會是因為需要居住才去買的嗎？