少子化,房價肯定崩盤?事實:台灣房子20年前就供過於求,為何房價還屢創新高

撰文者黃坤鍵
海禾通商法律事務所高級顧問。曾在工地扛水泥,以第一名考進台大法研所民商法組,畢業後接手的第一個案子,就是2009 年因槍擊而轟動一時的正義國宅都更案。他一邊當律師一邊在補習班教書,靠著身兼數職累積第一桶金,年僅36 歲就在台北市擁有7 間房、台北市跟台中市7 家店面,身價上億元,並因此成為《商業周刊》1383期封面人物

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預測未來房市走向絕非易事

一如許多經濟學者、專家、投資人…等,都希望可以準確預測未來股價高低、匯率升貶、經濟走向,許多人也希望可以預知未來的不動產市場走向,而且根據筆者觀察,關注不動產價格的人,絕對不比關注股價走向的人少。筆者身邊的朋友是這樣說的:「我可以不買股票、黃金、外幣;但是我早晚總是要買一間自己的房子」。也就是這種想法,以各種基礎、方法來預測未來房地產價格走向的論述,不斷地進行著激烈的多空論戰;而傳統的多方及空方論點大多以消費者信心指數、房價所得比、租金所得比、建照核發數、貸款餘額…等典型經濟面的數據,來支持其各自的多、空論點。

筆者最近發現,有越來越多人以「人口紅利」這個非典型經濟數據來分析、預測未來房市走向,其論點大致上認為:

傳統經濟數據是落後指標,要預測未來趨勢卻用落後指標是很容易錯誤的;而房地產的核心因素,還是要回歸供需二字,因此應以「人口結構」來作為切入點。根據內政部的統計,自民國99年起,27至41歲主力工作人口達到576萬人的高峰後,預估到了民國112年,此區間的工作人口將跌破500萬人,到了124年更可能跌破400萬人。更嚴重的是,到了民國111年左右,台灣人口總數更可能進入負成長階段。因此人口說認為,如果沒有其他購屋者來補足此一人口降低所導致的需求缺口,十年後,房價少三分之一甚至於更低,是相當有可能的。

影響房市的因素複雜到不可能一一列舉

以人口增長趨勢來預測房市走向,其理論的基礎還是在於供給與需求,所以其論點會認為當人口越來越少的時候,需求肯定下降,既然需求下降,那價格鐵定不好了。可是房地產即便不是國家產業的火車頭,肯定也是總量規模、影響層面、牽涉就業人口等指標排名前五名的產業,面對規模如此大的產業,會影響其價格的因素實在太多了:資金、信心、利率、稅制、人口、政局…幾乎不可能可以一一列舉;所以筆者認為,如果只以一種指標就要預測未來房市走向,那恐怕錯誤的機會是相當高的。

房地產的供給與需求有其特殊定義

就以人口說、與其他學者時常主張的「供給與需求」理論來說,少子化、人口下降、空屋一堆…既然已經沒有那麼多人要住了,房市未來怎麼可能會樂觀?這種說法乍聽之下頗有道理,可是當中確有一個觀念上的謬誤,那就是房子的需求絕對不是只有拿來「住」的,房地產的需求在「避險、投資」的面向上恐怕不會輸給「居住」,而且這種投資需求在全世界主要都會區皆然,不只是華人國家而已。以台北為例,不是說帝寶裡沒住人的「空屋」一堆嗎,那為什麼在最近房市低迷的時候,還可以一坪成交超過250萬?大家想想看,有能力跟膽識在現在這個景氣去購入總價動則超過3億房子的人,他會是因為需要居住才去買的嗎?

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