從最新的財經時事和民生政策出發，從中發掘正確的投資與理財觀念，並且以統計數據為基礎，即使是小資族，也能擁有投資理財自主權，決策可以有所依據，而不是人云亦云。 作者為台灣大學生態學與演化生物學研究所博士候選人，經營USA STOCK的美股投資部落格，討論指數投資、價值投資等各種投資哲學與資產配置方法，目前為PTT全方位理財規劃顧問討論板以及海外投資板兩個板的板主。
最近房地產市場的風向終於有點不同了，從以前認為房地產不會下跌，現在已經開始用話術企圖說服自住客可以積極議價，說到頭來，還是鼓勵你買房子。但是業者口中的早點進場可能比等待房價下跌還有利，是真的嗎？
根據媒體報導，吉家網董事長李同榮表示：「以大台北30坪的房子來說，每月租金約三、四萬元，每年付租約四、五十萬元。目前大台北購屋預算約在1200萬至1500萬元上下，每年四、五十萬元的租金，等於是房價的3~4%。也就是說，如果以租代買等房價下跌，如果房價一年只跌4%，就是白等了，如果房價沒跌，那更是將購屋資金送給房東養房子。」
讓我們來好好算一算。
首先，根據永慶房屋統計，12月台北市平均房價為每坪67.6萬元，而永慶房屋的數據則為每坪62.4萬元，取平均剛好為每坪65萬元，所以要買到30坪的房子，平均要1950萬元，這跟上述的1200萬至1500萬相距甚遠，所以如果想買便宜房子的人，可能要先問問到底有什麼特殊管道可以讓房價打個六七折？
再來，根據台北市地政局實價登錄的資料，台北市大樓的租金大約是每坪1400元左右，公寓則是每坪900元左右，相差相當懸殊，而地政局副局長潘玉女接受媒體訪問時也提到，實價登錄的承租者多為10年內新屋，又是公司法人為主，單價會比不需實價申報的自租案高。
所以如果我們拿大樓每坪1400元的租金來計算，每年也只能收到50.4萬的租金，跟1950萬的房價相比，每年只有2.58%的報酬。那如果是公寓每坪900元的租金來計算，一年只能收到32.4萬的租金，跟房價相比更是只有1.66%的報酬。所以還真的不知道3~4%的報酬到底是怎麼算出來的？
換句話說，其實跟房價相比，大樓和公寓的年租金大約只佔2.1%左右，如果你租的是大樓這個比例就高一點，如果你租的是公寓這個比例就低一點。而這個租金房價比，剛好就跟房貸利率差不多，最近民營銀行開始陸續調高房貸利率，首購族的利率上看2.2%，貸款成數則只剩下七成。
這代表什麼意思呢？
如果你買房，你每年要繳2.2%的利息給銀行，這筆錢是拿不回來的。除此以外，你每年還要把一大筆資金繳給銀行，當成你買房貸款的本金償還，而這筆錢不但沒有流動性，更不會生利息。
如果你租房，你每年要繳2.1%左右的租金給房東，這筆錢也一樣拿不回來。所以你只能選擇給房東賺這筆錢，還是給銀行賺這筆錢，這筆錢就是你拿來換取住宅的成本，無論你貸款買房或租房都避不開。
那麼買或租的差異在哪裡呢？如果你買房，要先準備三成的自備款，以1950的房價來算，就是585萬，就算你有能力存到這麼多錢，你買了房這筆錢也就被你「強迫儲蓄」在房子上面了，房子隨著年紀越來越大而貶值，但是如果資金存在銀行或妥善投資則回錢滾錢、利滾利，一來一往差異可就大了。你不妨好好算算，每年房價要漲多少，才能抵銷這不同的資產配置所造成的差異。
巴菲特說，永遠不要問理髮師是否該理髮了！所以房地產產業的人鼓勵你買房子，請先算一算他說的到底合不合理？當然啦！如果你還是認為房地產只會漲不會跌，那就勇敢買下去吧！中信房屋副總劉天仁表示，自住客買來自己住，不賣就沒有賠錢問題的說法，其實聽聽笑笑就算了，因為你不賣也沒有賺錢的可能，不是嗎？如果你真想賺這筆錢，你賣了要住哪裡？更何況算算通膨所造成的購買力下降以及折舊所造成的損失，就算房地產行情上漲，你真的有賺錢嗎？
你可以想想看，如果你是房東，把房子租出去，房客每年給你2.1%的租金，而你每年要繳給銀行2.2%的貸款利息，同時還要負擔修繕、稅金、折舊，而房子是房客在住，自己卻有兩千萬的資金被綁著不能動，你真的願意嗎？
所以是買房比較有利？還是租房比較有利呢？
作者簡介_Buffettism (李柏鋒)
從最新的財經時事和民生政策出發，從中發掘正確的投資與理財觀念，並且以統計數據為基礎，相信即使是小資族，也能擁有投資理財自主權，決策可以有所依據，而不是人云亦云。作者李柏鋒，經營「USA STOCK」財經部落格，討論指數投資、價值投資等各種投資哲學與資產配置方法，現為線上課程《小資族理財的第一堂入門課》講師與「ETF投資學院」創辦人。