商周財富網 房地產 房貸利率殺至1.5%!實際算給你看:除非5年內房價漲10%,否則現在買房根本沒撿到便宜

房貸利率殺至1.5%!實際算給你看:除非5年內房價漲10%,否則現在買房根本沒撿到便宜

撰文者紅色子房
紅色子房,CCIM國際認證不動產投資師,現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問,創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展,並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」,結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。

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紅色子房LINE@群組出現粉絲來訊詢問,報載土地銀行剛開出優惠房貸的第一槍,只要年所得達60萬元的房貸申貸人,貸款成數最高可達八成。不限地區,同一名下第二棟以上房屋也適用,若為精華地段,且客戶信用條件優良,房貸利率最低1.58%起,比青年安心成家方案更優惠。

「房貸利率這麼低。是不是該下手買房了?」粉絲K問,他是科技公司的工程師,收入已達到優惠房貸標準,但是市場普遍認為房價還沒跌夠,到底該不該趁房貸成本便宜出手買房?

「可以呀,只要你預估五年內房價可以漲10%以上,你就贏了。」我說。

首先,我的評論點建立在大部分想買房置產朋友的期待:「買房前都希望房價跌,買房後都希望房價漲。」畢竟房子是自己人生一個很大金額的投入,更可能要花二十到三十年償還房貸,沒有人希望這樣的資產會貶值。

今天雖有銀行捧錢奉上房貸優惠,第一是它仍有利息的成本,第二是它這筆錢仍然是要還的。

房貸利息的成本。若利息1.58%,以目前持續低利的狀況,五年利息成本就是1.58%乘以5等於7.9%。若總數再加上10%利息短期可能調漲風險,五年的利息成本估計在9%~10%以內,若房貸佔八成,你就要戰勝這八成房貸的利息。

所以今天你要用這樣的低利買房,倘若五年就要出售換屋,就要保守估計房價仍有10%的漲幅。

什麼叫做房價漲10%?舉例來說就是原本每坪20萬,五年後可以漲到每坪22萬。原本每坪30萬,五年後可以漲到每坪33萬。這數字比起過去幾年動輒從每坪30萬跳到50萬的行情,看起來好像不難呀。

「聽起來不難達到,但現在不是普遍看低房價嗎?」這就是問題所在了,跌勢有跌勢買房的做法,有個成功關鍵在於「入手價」。

如果預測該地區跌得差不多,現在想辦法用九折價入手。

如果預測該地區行情最多跌到九折,現在想辦法談到八折價入手。

如果預測該地區行情最多跌到八折,現在想辦法談到七折價入手。

只要入手價跟五年後出場價,差距在10%以上,就有運用優惠房貸的好處。即使房貸利率低很誘人,但現在掌握到好的買房折扣機會,比取得低成本資金還重要。多走動看屋,多交流市場,多拓展人脈,當銀行捧著白花花的銀子請你善加運用時,你就不會失心瘋亂買房了。

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