大直中古屋開價每坪165萬合理嗎?台灣房市熱在預售,賣方亂喊價恐讓剛回溫房市再受挫...

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大直中古屋開價每坪165萬合理嗎?台灣房市熱在預售,賣方亂喊價恐讓剛回溫房市再受挫...

2020年房市,在6月後因台灣疫情控制得宜,買盤紛紛出籠,中秋節過後,更在國外疫情趨嚴、台積電購廠、回流台商買地等因素,使新竹、台中、台南等地交易熱絡,儼然有發展為新矽谷的榮景!

目前房市的熱度都集中在預售市場,未來2年~3年預售屋完工後,移轉棟數必然暴增,符合我先前預估,房市盤整完4年,亦即到2023年時,價、量將齊揚;加上過去30年在中國累積獲利的企業,將轉進東南亞及台灣,使得台灣的經濟,包括房地產,不再倚靠中國的紅利,而會走自己的路。

不過2020年以來,土地及自用市場的價、量雖增溫,買氣也超越10年前,但也不意味著房價要大漲,因為全年買賣移轉棟數推估仍在剛性需求的30萬棟。未來房價要漲個10%~20%,必須是新台幣升值,使擁有美元資產的族群開始打算置產;或利率續低,使定存族與股市獲利族漸漸轉以房地產為資金的避風港。

但現在的房市才稍見買氣,建商就急於拉高價格,逼央行出手打房,壓抑剛從谷底回升的房市,實不令人樂見。房市復甦,欲速則不達,僅是健康回溫的買氣,卻說成案案秒殺、熱銷,無不是要逼等待價跌的剛性買方就範,實在不智。無奈建商沒策略,想盡花招促銷,令人擔心買氣退去。

另外,目前市場熱在預售,卻有中古屋及現貨藉機亂開價。最近常被諮詢買房與價格的評估,賣方的開價,我用專業一算就知極不合理:位在台北市大直區80幾坪、屋齡16年的中古屋,竟開價每坪165萬元。以附近全新的類似物件,成交在每坪150萬元來看,20年以上的中古屋合理價約為每坪75萬元,10年屋每坪也才112萬5,000元,屋齡16年的房子,則每坪應開在90萬元才算是合理價。

在買氣不熱的市場,不合理的開價,只會徒勞無功。市場不是不好,不好的是開價不合理。一廂認定市場不會下來、不服輸的人性,是市場紛亂之源。當已採行實價登錄,房價也透明了,就要回歸正途,才會是真正健康的市場!

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