雨果以過去17年的生活理財經驗，分享日常生活中常見的理財與投資觀點，希望透過分享與討論的方式與各位共同建立一個正確且可行的理財退休計畫。本文內容會包含股市投資、保險規劃、理財觀念、與商業想法。
摘要
房屋成交價格是由買賣雙方所決定的，實價登錄雖然給了買賣雙方公開透明的參考依據，但是實價登錄的高價成交紀錄往往會影響後續區域房價，只要有幾戶賣得高，後續成交價格就會愈墊愈高。
頻頻高漲的房價讓愈來愈多人吃不消，房屋成交價到底是由誰決定的？當然是市場買賣雙方決定的，但是這個房價又以什麼當作合理的參考標準呢？實價登錄嗎？
在沒有實價登錄之前，買方與賣方對於合理的房屋價格較無參考資訊，通常只能探聽附近有成交的房價，當作每坪單價的參考值，因為大家的認知差距不同，這也讓買賣雙方喊價的空間相當大，更也讓房屋仲介有比較大的話術操作空間。
預售屋的買賣也是，通常預售屋的售價會是以周圍新成屋房價的均值，或甚至是最高單價為基準，再往上加5%～10%。在與代銷談到購屋價格時，通常也都會有每坪開價少1萬元～3萬元的談判空間。
有些房產專家會建議欲購屋者，在看預售屋的時候，不要被代銷人員的話術與演戲技巧所騙，價格都有談判空間。想買中古屋的人，可以先從屋主的開價打8折甚至7折開始出價，不要被假買家跟房仲的話術所騙，這些都是過去買房的教戰守則。
過去的教戰守則已經不管用
但相信最近幾年要買房的人，不管是想買預售屋或是中古屋，都會發現過去的教戰守則已經不太管用了，不是那些演戲情形沒有了，而是價格已處於賣方市場，你想狠狠大砍一刀，只要屋況不是太差，基本上沒什麼機會。
先以預售屋來說，有很多地方的新案都喊出不二價，不要說沒有喊價空間，連想買的機會都不一定有。想買的人太多了，以前是買方徹夜排隊想搶先機，現在甚至還要先登記再抽籤，有被抽中的人才能進去選哪一戶，有選剩的餘屋才會輪到候補者，不是你想買想看就有機會。
當然，有些是建商或代銷公司的手法，讓消費者感到必須用搶的才買的到，但那也是因為想購屋者夠多，代銷公司才有辦法使用這些伎倆，來找出真正想買屋的人，而且幾乎沒有談價空間，只給幾十分鐘考慮要不要簽單。不少人在開賣之前就已經研究過新建案的資料了，所以當場也能很快地下決定，主要就差在能不能挑到自己喜歡的房型格局。
而中古屋市場也因為有實價登錄的關係，買賣雙方有了一個可以參考的實際依據，屋主不想賣的比最近成交價低，買方也不想買到比近期成交價更高的價格。這就是雙方談判的空間，看是屋主比較急著賣房出脫而妥協，還是買方比較急著買到房子願意加價，但價格都不會離實價登錄的最高價相差太遠。
急著賣屋的人有，能慢慢等到心理滿意價格才賣的人也一定有，只要有幾個屋主願意等，碰到真的喜歡他的房子，願意出比實價登錄最高價再高一點的價格買房的人，這一區的實價登錄成交價就會被拉高，之後要賣房的屋主，就會以這個最新的成交價當基礎，調整他心裡的理想價位，當然也會拉高開價。
實價登錄的最高成交價，是如何被被抬高的？
換句話說，一個區域裡的房價，只要有幾戶能等到願意出更高價來買的買家，實價登錄的最高成交價就會被抬高，這就會影響到後續屋主想要賣屋的底價，房仲絕對會用這些訊息來說服屋主，提高他們考慮委託他們賣屋的意願，而且成交價愈高，他們能賺到的傭金也愈多。
就以我周遭剛發生的實例為例，某個屋主打算出售其名下的舊公寓，但這附近的成交紀錄並不多，能參考的資料有限，所以周遭鄰居大概粗估房子價值約1,750萬元左右，但房仲上門拜訪，告訴屋主這間房子可以賣到2,500萬元，希望可以委託他們來銷售。
屋主當然願意了，沒想到這間房子現在價值有這麼高，就算給房仲4%（100萬元）的仲介費，實拿也比當初預期的1,750萬元要來的高出許多。雖然最後成交的價格大約在2,100萬元～2,200萬元之間，沒有仲介宣稱的那麼高，但也比一開始心裡預期的1,750萬元高出不少，而且屋主也急著處理掉房產，讓價意願比較高。
於是，本來這一區類似房型的心理預期價格是1,750萬元左右，因為這一戶成交後，所有人有了新的參考資料，以後要賣房的屋主，勢必會以這筆成交紀錄當作基準，至少也要賣在2,100萬元以上，而且對買方而言，也有實價登錄可以佐證，並非屋主隨地喊價。
這種交易只要多個幾次，房價很容易就會隨著每一次的成交而愈來愈高，交易愈頻繁的地方，房價上漲可能就更快。因此，房價要下跌真的不容易，勢必要在短時間內有許多人都願意以低於實價登錄的價格出售，讓登錄價格產生明顯下跌趨勢後，後面的賣家才願意接受以更低的價格賣屋，否則可能愈拖愈低價。
所以，房價為何會愈來愈高？房價到底是由誰決定的呢？
我認為實價登錄具有非常決定性的影響。實價登錄讓實際成交房價公開化，降低了房仲在買賣雙方之間可以操作的空間，也讓買賣雙方有一個更清楚的參考價格，想要靠資訊落差大砍價格撿便宜的可能性愈來愈低，而屋主也更有底氣堅守自己的價格底線。
本文獲「雨果的投資理財生活觀」授權轉載，原文：房價是由誰決定的？
作者簡介_雨果的投資理財生活觀
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