頻頻高漲的房價讓愈來愈多人吃不消，房屋成交價到底是由誰決定的？當然是市場買賣雙方決定的，但是這個房價又以什麼當作合理的參考標準呢？實價登錄嗎？

在沒有實價登錄之前，買方與賣方對於合理的房屋價格較無參考資訊，通常只能探聽附近有成交的房價，當作每坪單價的參考值，因為大家的認知差距不同，這也讓買賣雙方喊價的空間相當大，更也讓房屋仲介有比較大的話術操作空間。

預售屋的買賣也是，通常預售屋的售價會是以周圍新成屋房價的均值，或甚至是最高單價為基準，再往上加5%～10%。在與代銷談到購屋價格時，通常也都會有每坪開價少1萬元～3萬元的談判空間。

有些房產專家會建議欲購屋者，在看預售屋的時候，不要被代銷人員的話術與演戲技巧所騙，價格都有談判空間。想買中古屋的人，可以先從屋主的開價打8折甚至7折開始出價，不要被假買家跟房仲的話術所騙，這些都是過去買房的教戰守則。

過去的教戰守則已經不管用

但相信最近幾年要買房的人，不管是想買預售屋或是中古屋，都會發現過去的教戰守則已經不太管用了，不是那些演戲情形沒有了，而是價格已處於賣方市場，你想狠狠大砍一刀，只要屋況不是太差，基本上沒什麼機會。

先以預售屋來說，有很多地方的新案都喊出不二價，不要說沒有喊價空間，連想買的機會都不一定有。想買的人太多了，以前是買方徹夜排隊想搶先機，現在甚至還要先登記再抽籤，有被抽中的人才能進去選哪一戶，有選剩的餘屋才會輪到候補者，不是你想買想看就有機會。

當然，有些是建商或代銷公司的手法，讓消費者感到必須用搶的才買的到，但那也是因為想購屋者夠多，代銷公司才有辦法使用這些伎倆，來找出真正想買屋的人，而且幾乎沒有談價空間，只給幾十分鐘考慮要不要簽單。不少人在開賣之前就已經研究過新建案的資料了，所以當場也能很快地下決定，主要就差在能不能挑到自己喜歡的房型格局。

而中古屋市場也因為有實價登錄的關係，買賣雙方有了一個可以參考的實際依據，屋主不想賣的比最近成交價低，買方也不想買到比近期成交價更高的價格。這就是雙方談判的空間，看是屋主比較急著賣房出脫而妥協，還是買方比較急著買到房子願意加價，但價格都不會離實價登錄的最高價相差太遠。

急著賣屋的人有，能慢慢等到心理滿意價格才賣的人也一定有，只要有幾個屋主願意等，碰到真的喜歡他的房子，願意出比實價登錄最高價再高一點的價格買房的人，這一區的實價登錄成交價就會被拉高，之後要賣房的屋主，就會以這個最新的成交價當基礎，調整他心裡的理想價位，當然也會拉高開價。

實價登錄的最高成交價，是如何被被抬高的？

換句話說，一個區域裡的房價，只要有幾戶能等到願意出更高價來買的買家，實價登錄的最高成交價就會被抬高，這就會影響到後續屋主想要賣屋的底價，房仲絕對會用這些訊息來說服屋主，提高他們考慮委託他們賣屋的意願，而且成交價愈高，他們能賺到的傭金也愈多。

就以我周遭剛發生的實例為例，某個屋主打算出售其名下的舊公寓，但這附近的成交紀錄並不多，能參考的資料有限，所以周遭鄰居大概粗估房子價值約1,750萬元左右，但房仲上門拜訪，告訴屋主這間房子可以賣到2,500萬元，希望可以委託他們來銷售。

屋主當然願意了，沒想到這間房子現在價值有這麼高，就算給房仲4%（100萬元）的仲介費，實拿也比當初預期的1,750萬元要來的高出許多。雖然最後成交的價格大約在2,100萬元～2,200萬元之間，沒有仲介宣稱的那麼高，但也比一開始心裡預期的1,750萬元高出不少，而且屋主也急著處理掉房產，讓價意願比較高。

於是，本來這一區類似房型的心理預期價格是1,750萬元左右，因為這一戶成交後，所有人有了新的參考資料，以後要賣房的屋主，勢必會以這筆成交紀錄當作基準，至少也要賣在2,100萬元以上，而且對買方而言，也有實價登錄可以佐證，並非屋主隨地喊價。

這種交易只要多個幾次，房價很容易就會隨著每一次的成交而愈來愈高，交易愈頻繁的地方，房價上漲可能就更快。因此，房價要下跌真的不容易，勢必要在短時間內有許多人都願意以低於實價登錄的價格出售，讓登錄價格產生明顯下跌趨勢後，後面的賣家才願意接受以更低的價格賣屋，否則可能愈拖愈低價。

所以，房價為何會愈來愈高？房價到底是由誰決定的呢？

我認為實價登錄具有非常決定性的影響。實價登錄讓實際成交房價公開化，降低了房仲在買賣雙方之間可以操作的空間，也讓買賣雙方有一個更清楚的參考價格，想要靠資訊落差大砍價格撿便宜的可能性愈來愈低，而屋主也更有底氣堅守自己的價格底線。

本文獲「雨果的投資理財生活觀」授權轉載，原文：房價是由誰決定的？

{DS}