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摘要
1.房價愈來愈高，買房不得不加長貸款年數，2023年第3季統計，台灣新增的房貸期數高達305期，創下2009年有統計以來的新高。
2.面對長年期房貸，民眾可把握2大因應原則，讓財務更有彈性。
房貸愈借愈久，該注意什麼？根據內政部不動產資訊平台資料顯示，2023年第3季，新增的房貸期數高達305期，創下2009年有統計以來的新高，專家表示，貸款期數長，購屋人要經歷的利率波動也會變多，因此，申貸前應把握2大原則，包含多保留還款餘裕、有大筆收入可考慮主動還款，讓養房不辛苦！
內政部的資料可回溯至2009年，那段期間的新增房貸期數，最低出現在2010年第4季的187期，但之後隨著房價攀高，貸款的期數也逐步增加（詳見圖1）。永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，主要因為房價成長的速度比薪資成長的速度還快，購屋人只得透過拉長還款期限來降低每個月的房貸負擔。
拉長還款年限，降低每月負擔
他舉例，假設貸款1,000萬元，貸款利率2.06%、本息攤還，借款20年的狀況下，每個月要償還的房貸金額為5萬873元，若期限拉長至30年、40年，金額將降至3萬7,263元、3萬599元，明顯有落差。
而且現代人的財務觀念也跟以往不同，有些人即便有能力在較短的時間內還款，但他們可能也會選擇用長年期的貸款，讓自己每個月的現金流能維持在比較寬裕的狀態，維持生活品質或是將資金拿去做其他運用。
不過，在房貸年限愈拉愈長的狀況下，民眾還是得要仔細做規畫，陳俊宏指出，尤其近年來，市場利率的變化波動相當大，舉例來說，美國2022年共提升了基準利率4.25個百分點，如此迅速、高幅度的升息可說是前所未見，雖然台灣的利率不若美國強升，但房貸年限長達數十載，風險還是不容忽視。
把握2原則，降低升息影響生活品質
面對長年期房貸，陳俊宏建議，申貸人應把握2大原則，可降低房貸金額波動對生活的影響，包含：
1.多保留每個月的還款餘裕
房貸利率是由「基準利率」加「加碼利率」組成，當央行利率出現變動，基準利率就會跟著調動，所以升息時，申貸人的還款金額就會增加，因此民眾要留意央行的利率調整，且在規畫每個月的現金流時，多預留一些財務空間，以應對可能的升息風險。
2.有大筆收入可考慮主動還款
當出現額外的大筆資金收入，譬如年終獎金、投資獲利等，申貸人可以考慮將該筆資金一次性的拿去償還房貸，降低貸款餘額。而且申貸人可以跟銀行協商，選擇要「降低每個月的償還金額」、或是要「維持每個月的償還金額，但縮短還款年限」，不管選擇哪一種，都可以讓財務上更有彈性。
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