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7個原因,造成近期房價一路上漲!解方只有1個:推動老屋改建

胡偉良博士
台大土木系畢業,具工、商、法的跨領域學術背景,為品嘉建設、尚禹營造創辦人。
目前積極建構房地產生態系,工作之餘勤於筆耕,矢志以公正、不偏私的態度,
分享正確、專業的房地?知識,協助大眾買得起、住得進好屋。
7個原因,造成近期房價一路上漲!解方只有1個:推動老屋改建

前年開年以來,房市出現小陽春,但不久之後受疫情影響,房市交易隨之呈現消退,當時筆者即主張是剛需族進場的好時機;第3季開始房價及交易量齊揚,至去年5月台灣疫情爆發,國內正式進入3級警戒,看壞房市成為主流,但當時實則國際疫情已逐漸受到控制,筆者當時再提出國內房價可能再度大幅上漲的預測,至第3季末,國內房價果然出現大幅飆升。

房價為什麼上漲?

1.房價反應了貨幣現象

疫情下,全球經濟陷於停頓,以美國爲首的先進國家為了挽救經濟、提升就業機會,發動了無限制的貨幣寬鬆政策,貨幣大放水的結果,造成了資金漫溢,也衍生了資産價格的上漲,加上中美對抗下,大量回流的台商資金,更是錦上添花,這是房價上漲的「拉力」。

審視全球房價在疫情期間的變動情形,不難發現全球絕大多數地區的房價都在上漲,並且先進國家的漲幅還比開發中國家來得大,主要原因也是因為先進國家採取了更寛鬆的貨幣政策。

這是資金行情帶動的房價上漲。若以台灣的情形來看,2020年第2季開始,貨幣供應量M1B、M2均呈現不小幅度的增長(5%~10%)。

2.建築的原物料成本大幅上漲
全球節能減碳的環保要求,使得高耗能、高汙染的建築主要原物料(鋼鐵、鋁、水泥)的成本大幅增加,而且這個趨勢很難改變,亦即建築的原物料在往後是少有降價的可能。

3.營造施工人力的短缺
由於營造業的「3K(危險、辛苦、骯髒)的工作環境,加上現有人力的逐漸老化,造成營造施工人力的日益短缺,在這樣先天不良的環境下,加上以台積電為首的高科技產業大規模擴廠趕工,現有的營造人力難以負荷,結果當然是各項工程的工期拉長、人工成本大幅上漲。

4.土地成本上漲
隨著都會區可建素地的不斷減少,都會區土地已成稀缺資源,當前只要有土地釋出,必然引來「群狼爭食」,因而地價當然一再推高。

5.房市週期進入上升波段
再從房地產的市場週期來看,房市自2003年~2008年由復甦步向繁榮;2009年~2015年步入過熱;2016年~2019年進入衰退;2020年房市景氣重回復甦。

6.買房抗通膨的預期心理
時至今日,通膨已是舉世共識,為了避免自身財富因此縮水,買資產抗通膨成了民眾的普遍選擇。

7.新的建築規格正在形成
在營建成本和地價上漲的情況下,新的建案成本當然高於早期的建案成本,此時,新的建案想要順銷,可能就得從增加産品的附加價值上著手。

解決之道是:增加供給,減少需求

所以,總體來看,「資金行情」、「成本端(供給側)上漲」、和「需求增長」形塑了今日房價的不斷飆漲,而要解決房價過高的問題,只能從「增加供給和減少需求」著手,也就是更積極的推動老屋改建。

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