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根據內政部的統計，台灣在2020年首度出現出生死亡人數比的「黃金交叉」，人口出現負成長，各界紛紛針對此一現象開始探討其對社會即將帶來的影響。而究竟人口負成長會不會影響到房價？讓我們來看看樂居創辦人——李奕農的觀點解析。
解析1》人口減少，可以居住的房子也在減少中
台灣首度出現人口負成長的情形，讓很多民眾開始擔心，如果新生兒愈來愈少、老化的人口愈來愈多，是不是會導致居住的需求降低，房價也跟著下滑？
如果純以人口負成長來看，人會變老，房屋也會因為屋齡到了而慢慢被淘汰，相對的，可以住的房屋變少，供給也就下降了。所以房價是否真的會受到人口老化的影響，是需要被打上一個問號的！相對於人口負成長的擔心，「房屋老化」更是需要被關注的議題。
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解析2》房屋老化該怎麼認定？
人超過65歲即被認定是老年人口，那房屋老化又該怎麼定義呢？
根據中華民國不動產估價師公會全國聯合會研訂的「建物經濟耐用年數表」，一般鋼筋混凝土建造的住宅類房屋使用年限為50年，也因此，屋齡超過40年的房屋就會被認定為老屋。
解析3》六都屋齡老化占比分析
在注意人口老化的同時，也要注意房屋老化問題。我們就從內政部也統計的六都屋齡超過40年以上的老屋占比資料來看看：以六都來看，台北市屋齡超過40年以上的房屋超過4成，也就是10間房屋中，有4間是老化房屋，整體比率偏高。所以目前市場上實際可以居住的房子正在逐漸減少，這也是近年北市府積極推動都更的原因。
而其他縣市的老屋屋齡比大約落在2成～3成，相較之下，桃園市是最年輕的。
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解析4》房屋老化遇到的問題
說到房屋老化比重偏高的問題，那麼屋齡超過40年的老屋，究竟有什麼樣實質上的缺點？這邊從以下3點來說明：
1.接手性不佳：以使用年限50年來看，當屋齡超過40年之後才購買，未來再轉手的機會就不高了。
2.貸款不易：銀行核准房貸基準之一是「屋齡＋貸款年限>50」，所以屋齡高於40年的話，貸款年限就會變短，銀行核貸成數也會較低。
3.結構不安全：921大地震過後，大眾開始注意到建築工法的重要性，政府也持續調整法規，像是耐震度、土壤液化、結構問題等，都是老屋當初在設計時還沒有法律條文可以規範的。
由上述3點可以清楚了解，屋齡超過40年的房子，因為結構性和安全上的問題，無論是自住還是投資都是不適合的。
解析5》人口老化真正的考驗：電梯需求，沒電梯的房子別買了！
而回歸到「人口老化會不會影響房價」？李奕農認為，真正會影響房價的因素應該是資金面、利率面以及政府政策，人口老化對我們真正的影響，其實是對電梯需求的提升！
當人開始變老時，就會面臨原先購買的公寓不適住了，需要換購低樓層或是有電梯物件的問題。
近年來，雖然政府有補助方案可以在公寓中加裝電梯，但真正實施起來，不僅需要住戶們的同意，還需要有足夠的空間施作，可以說是困難重重，也因此近年來公寓的賣壓愈來愈重，尤其是4樓、5樓的公寓特別不受青睞。
李奕農建議，與其未來要因為電梯問題換屋，現在就可以優先考慮購買有電梯的房屋，不要再買沒有電梯的房子了！
本文獲「moneybar」授權轉載，原文：人口負成長、房屋老化對房價的影響！？
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