央行打房,真的不會打到首購換屋族?一文分析,現在買「預售屋」的風險

撰文者紅色子房
紅色子房,CCIM國際認證不動產投資師,現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問,創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展,並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」,結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。
央行打房,真的不會打到首購換屋族?一文分析,現在買「預售屋」的風險

 「子房哥,請問您有沒有可出約2,000萬的投資金主?我這邊有個剛簽約的土地開發案,現在央行打房限縮土建融,我的建商買方出現約2,000萬的資金缺口。簽約訂金都付了,要是補不足被沒收,我就得賠慘了。」專做土地開發的朋友M急急忙忙來找我,這次央行無預警打房,已簽約等貸款的土地開發個案首當其衝。

我看了看資料,搖搖頭跟他說:「如果你的建商買方這麼脆弱,我怎麼敢找投資人跟他合作呢?」

M走了以後,我查了查這家建商至少有兩個預售建案正在進行中,不禁為這些買他預售屋的客戶捏一把冷汗。買預售屋,萬一建商倒了,付錢付一半的首購、換屋族恐面臨損失。

這次央行無預警針對公司法人、買3戶以上的自然人、建商土建融與餘屋貸款做貸款成數限制,雖不直接影響首購族與換屋族的貸款成數,但我認為跟上述打房對象有交易的首購族與換屋族仍會出現風險。

特別我向來認為「買預售屋」是房地產購屋裡最高風險的行為。投資購買房地產方式有產權、股權、債權,唯有「預售屋」什麼權利都不是,它只是單純的預購契約關係。就像你花錢訂製一套衣服,倘若裁縫師跑了,除了選擇打官司告他,什麼擔保品都沒有。

雖然目前建案預售制度與融資銀行合作推「履約保證制度」,也就是,在房子興建過程中會將負責蓋房子的主體改為銀行配合的建經公司,萬一在興建過程中建商倒了,建經公司可以找另一家營造廠把房子蓋好,讓建案不至於變成爛尾樓。

但我觀察,預售屋建商目前已是「腹背受敵」!前面有央行打房限縮土建融資政策,後面還有營建成本大漲侵蝕利潤的危機。

最近營建物價高漲,且缺工非常嚴重,以我參與台北市危老重建住宅個案顧問的經驗,目前銀行建築融資認定的合理營建成本,平均約在每坪16萬左右,但最近我與一位從事危老重建專案管理工作的資深前輩閒聊,他有個台北都會區小基地危老重建工程案已近完工結算,經過這半年來搶工人下造成的工程費用追加,算下來營建工程費用竟高達每坪26萬。

也就是說,即使「預售屋建案」採用履約保證制度來保障房子可以蓋好,但如果當初預售成交的價格追不上營建成本大漲的價格,未來恐怕也沒有營造廠願意接手做賠本的生意。

所以,央行打房,首購、換屋族真的免驚?現在買預售屋、特別是體質不良的建商,可能是最危險的。有既定買房計畫的首購族與換屋族,我建議鎖定新成屋與中古屋看房,特別是現在若滿手餘屋的建商出現餘屋貸款限制的壓力,也可能降價!

還有,看到這篇文章,預售屋紅單應該可以絕跡了吧?

責任編輯:林易萱


  • 分享: